建发国际集团 | 收入逆势增长，现金短债比达4.7倍【2023·年报有料（8）】

引言

2023年全国房地产市场销售在一季度冲高后持续回落，行业外部市场环境依然严峻，居民消费信心依然不足。在行业整体规模持续萎缩的背景下，建发国际仍然成为2023年少有实现增长的企业之一。

收入高速增长，实现增收增利目标

2023年全年集团实现总收入约1344.3亿元，同比增长34.9%，归母净利润为50.35亿元，同比增长2%，实现增收增利目标。

公司能够在下行周期中，实现收入的高速增长，有以下几方面原因：

首先，公司过去两年的销售规模的快速增长带动了结转收入的稳定提升。2023年公司物业开发业务收入同比增长34.6%至1301.3亿元，并且近两年内占总收入占比均值为96.9%。其中，分城市来看，厦门作为公司的大本营，对其总收入贡献最大，2023年实现结转销售收入为130.69亿元；另一百亿级别的城市为成都，2023年实现结转销售收入107.15亿元。

另外，上海、无锡、苏州以及福州等城市近两年来结转销售收入贡献都较为稳定，与公司优先选择一二线城市及品牌影响力大的三四线城市的战略密不可分，同时有成都、北京、合肥以及南通等十几个城市，2023年实现结转销售收入零的突破，为总收入贡献逾三成。

其次，多元业务规模持续扩大。公司商业资产管理2023年实现物业租赁租金收入约0.81亿元，同比增长22.5%；项目运营管理服务（代建）业务初具规模，2023年管理服务及代建服务收入11.5亿元，同比增长8.1%；物业管理2023年实现的收入为26.0亿元，同比增长12.4%。

最后，公司在费用管控方面成绩斐然。公司2023年三费率同比下滑了3.2个百分点至5.6%，其中管理费用28.5亿元，同比下降35.8%，管理费用率下降了2.4个百分点至2.1%。公司表示管理费用的降低主要是因为计入其中的计提存货拨备减少所致，从2022年的37.9亿元大幅减少至2023年的16.4亿元。

销售业绩亮眼，百亿级城市贡献显著

尽管在行业整体规模持续萎缩的背景下，建发国际仍然实现了一年前管理层喊出的“2023年实现增长10%-20%的销售目标”，成为2023年少有实现增长的企业之一。

具体数据上看，2023全年实现归属于股东权益的累计合同销售金额约1379.6亿元，同比增幅为13.5%。归属于股东权益的累计合同销售面积约666.4万平方米，同比增加约9.3%，业绩表现亮眼，展现逆势增长态势。

从城市分布来看，厦门、上海、杭州以及苏州均贡献超百亿的合约销售金额，其中，上海、杭州以及苏州为2023年新增百亿级城市，同时合约销售金额前十城市，为公司总合约销售金额贡献度合计逾六成。此外，厦门、北京以及福州等城市销售金额表现较为稳定，而上海、杭州以及苏州同比增幅分别达54.52%、89.94%以及248.94%，显示出其在市场中强劲的竞争力。

偿债能力稳健，财务策略转型略显成效

公司一直以来坚持“现金为王，加快库存去化和资金回笼”的高效回款策略以及稳健的经营策略。公司截止2023年期末在手货币资金为541.61亿元，同比增长7.72%，且公司2023年全口径回款金额1843亿元，回款比例98%，全口径回款对有息负债覆盖倍数达2.17倍。

三道红线指标持续优化，持续保持绿档状态。净负债率、剔除预收账款的资产负债率以及现金短债比分别为61.6%、33.6%及4.7倍，均保持在合理范围内，为公司的偿债能力和稳健运营提供了坚实基础。

值得注意的是，2023年公司开始重视负债管理，主动偿还一些短期债务。截止2023年期末，公司总有息负债为320.76亿元，其中短期有息负债为59.22亿元，占比仅为18.46%，总体来说相对较低。

强化一二线城市布局，土地储备充足且优质

2023年以来，公司的拿地策略是，注重土地的质量和位置，聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、有价值的优质标的。2023年，公司时常出现在上海、厦门以及北京等核心城市的土拍市场上，全年拿地金额888亿元，同比增长8%，拿地强度为47%，同比下降2个百分点，新增78宗土地。

值得注意的是，公司2023年所拿地块多为高溢价获取。比如佛山大沥河地块溢价率超过51%，楼面价约2.4万元/万平方米，刷新佛山楼面价记录；东莞南城地块楼面价约2.6万元/万平方米，创下东莞南城楼面价记录。

公司为何能够在行业步入低谷时，如此大手笔地逆势加码呢？公司实际上是厦门当地知名国企建发集团旗下的上市公司建发股份，其旗下的房地产上市平台，拥有国资背景。作为国企旗下的房产上市平台，在扩张中拥有诸多优势，比如，在融资成本方面，公司2023年的平均融资成本3.75%，年内新增银行借款平均利率仅2.2%，融资优势凸显。

截止2023年末，公司土地储货值2668亿元，土地分布主要聚集在一二线城市，且占比达84%。土地储备总可销售建筑面积约为1552万平方米，同比下降4%。从城市能级分布来看，一二线城市合计可供销售总面积达1255万平方米，占比约81%，同比增加4个百分点。其中，上海、无锡以及苏州位居前三，可供销售总建筑面积分别达101.78万平方米、88.69万平方米以及79.00万平方米。

在存货库存量方面，公司库存量仍然还在增加。公司2023年期末，开发中物业、持作销售物业以及其他存货合计达2693.31亿元。其中，已完工待销售物业存货值约146亿元，同2022年的77.9亿元上涨87.4%。2024年加大库存的去化，将会是公司的主要工作目标。

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