一季度的经济稳了？

近日，统计局公布了1-2月的经济运行数据，从数据上来看，房地产依然十分低迷，全国房地产投资总额1.18万亿，同比下滑9%，在去年全年下滑9.6%的基础上继续下滑。相比房地产投资的放缓，房地产的销售就难看得多，商品房销售面积下滑20.5%，其中住宅销售面积更是同比下滑24.8%，而商品房销售额下滑29.3%，其中住宅下滑32.7%，房子的销售价格下滑了11%左右。

不过从GDP的角度来看，一季度的经济应该是稳了，实现5%左右的增速不是问题，经济有三驾马车，消费、投资和出口，前两个月表现最好的是出口，大幅增长10.3%，达到3.75万亿人民币，实现贸易顺差0.89万亿，同比增长10%。

其次是消费，前两个月社会消费品零售总额是8.1万亿，同比增长5.5%，消费是去年支撑GDP实现增速5.2%的核心动力，今年也应该是稳定经济增长的定海神针，从分类来看，餐饮增速很快，前两个月增长超过12%，除此之外，通讯器材类、体育、娱乐用品类、汽车类也分别增长16.2%、11.3%、8.7%。汽车是大宗消费，能够取得8.7%的增速实属不易。

最后就是投资，全国固定资产投资5.1万亿，同比增长4.2%，固定资产投资能够取得如此增速实属意外，毕竟房地产太拉跨了，这背后是基建以及制造业投资的快速增长，如果扣除房地产开发投资，全国固定资产投资同比大幅增长8.9%。其中基础设施投资增长6.3%，制造业投资增长9.4%。

2022年以来，我国房地产的下行持续拖累经济增长，不过由于在消费、出口以及其他投资领域的增长，我们基本还能维持5%左右的经济增速，房地产的投资占全国固定资产的投资比重已经越来越低了，2021年为26.7%，去年降低到21.8%，今年估计会降低到20%以下。

在所有的指标中最亮眼的莫过于发电量的增长，前两个月规模以上工业发电量为14.87万亿度，大幅增长8.3%，发电量增速如此之快，这也从另一个侧面反应了我们当前的工业、制造业面上比较稳，这和出口数据大幅增长是相互印证了，作为全球最大的工业国和制造业大国，我们生产的东西并不都是我们自己使用的，相当一部分是要出口到全球让其他国家的老百姓使用。

现在的一个问题就是，在房地产明显下滑的背景下，我们的GDP还能维持5%左右的增速，这是否说明我们可以逐步摆脱对房地产的依赖？我个人的观点是当前过于乐观了，房地产对GDP的影响或许还没有真正发挥出来，目前我们看的还只是房地产领域的开发投资金额对GDP的数据影响。

但是房地产真正的影响比这个要大得多，2015年以来我们国家的房地产迎来一波牛市，但是我们绝大部分人都忽略的一个问题，这轮牛市是以销售量增长和房价上涨为标志的，但是我们却忘记了一件事情，那就是我们的房地产实施的是预售制，也就是期房销售，按理来说，在销售量大幅增长的情况下，我们的房子建设速度也应该加快。仔细琢磨一下这句话。

从2010年到2023年，商品住宅竣工面积的峰值是在2011年到2017年，尤其是在2012年到2014年的3年时间，每年的竣工面积都在8亿平米左右，2015年开启的这场楼市牛市并没有将竣工面积带上新高度，2022年甚至萎缩到6.25亿平米。

大家都没有发现一个问题，一方面是销售面积大幅增长，2015年之后明显快速增长，2015年销售了11.2亿平米，2021年增长到15.7亿平米，增长了40%。但是另一方面竣工面积却越来越少，这会出现什么结果？那就是期房销售越来越多，很多房子卖出去了，但是并没有交付。

我做了一个统计，2015年到2023年总计销售了121亿平米的商品住宅，但是同期竣工的住宅只有63亿平米，也就是说2015年以来出售的房子只交付了52%，还有58亿平米在建设中尚未交付。按照当前每年竣工交付7亿平米的速度，还需要8年左右的时间才能建设完，这8年你要不要继续卖房子呢？

如果你不卖新的房子，房企就没有新的资金进来，公司就会面临债务违约， 万科都已经有这种苗头了，现在最大的问题是，我们国家以前一直是预售制，这意味着剩余的58亿平米房子老百姓已经给了钱的，但是开发商并没有将房子建出来，而且开发商已经没有多余的钱去建设房子了，必须得有新的钱进来才能运转，那么我想问一下，这58亿平米的房子的钱去哪里了？