震撼：成都「TOD未来社区」的超前答案，果然爆卖！

成都新楼市 文 |黎小小

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万万没想到！春节后成都购房者入市热情远超预期。

这波热浪率先从城北卷起，从城市四面八方赶来的购房者反应格外积极果断：

△万科·星光都会开盘现场实拍

克而瑞数据，万科·星光都会以单月1.55亿的成交金额、1.18万㎡成交面积，高居2月成都商品房销售金额榜第四、销售面积第三（注①）。即使平常月份，这成绩也羡煞旁人，更别说是在历年数据低谷的春节月份，分量着实不简单。

△图据克而瑞四川

真正值得去聊一聊的话题就在于此：

逆势热销的故事，为什么恰恰发生在万科·星光都会？

答案很直接，TA打造出一个「星光TOD未来社区」。很多去现场了解过的人都说，这是一次居住观被重塑的震撼体验，爆卖都在意料之中。

“未来社区”于成都人已经不是陌生概念，但万科·星光都会的出挑在于，给出的是一个创新升级样本，匹配的不单是空间规划、居住技术，更是关注人心需求的生活场：

TA在“未来社区”的基底上，因地制宜地融入TOD资源。

项目位于成都北中轴廖家湾片区，总占地约51亩，面积不大，但投注的心力和诚意比肩超级大盘。为了更好的呈现，项目设计之初，万科重点观察了目前国际上的未来社区实践案例：

既有像新加坡榜鹅新城那样，在有限土地上以交通枢纽为核芯，城市资源一体化的社区；

也有像日本二子玉川 TOD那样，以交通枢纽为起点，由近及远依次排布活力商业->酒店办公->住宅->公园的模式。

△二子玉川TOD实景图，图据网络。二子玉川是一个时髦的购物胜地，位于世田谷区，从涉谷坐地铁短速即达，被称为“东京人都想居住的地方”。

以他们为母体，万科·星光都会借鉴总结出“未来社区”的核芯价值——

现代化城市封面、步行友好邻里生活、多样化接驳方式、开放活力场景。

项目是这两种模本的融合与升级，围绕廖家湾TOD核芯枢纽，实现社区资源整合+城市活力场景街区化铺陈，交通枢纽、公服配套等与社区核心有机链接，形成和谐统一的城市网格。

星光TOD未来社区通过“都会感”呈现，有效聚合资源，营造都会活力社区底盘。

廖家湾未来公园社区的建设为这个生活场的外延提供了基础底图。

※公园活力轴，依托廖家湾TOD

作为廖家湾片区核芯之一的廖家湾TOD，正是万科·星光都会城市场景的呈现依托。

这个TOD作为成都首批14个示范性TOD项目之一，同时也是新都区首个TOD （注②），于整个中心城区，都是举足轻重的城市动能支点和轨交枢纽门户。片区基于轨道交通，规划情景式风雨连廊，布局新消费业态，并与地铁无缝接驳，走出地铁便可直接漫步商业街区。

△廖家湾廖TOD效果意境图，图据新都发布

片区也提供了优越的自然禀赋。

新都区仅有两个未来公园社区，廖家湾正是其一（注③）。其内涵盖约37.8公里的毗河生态带和约1468.6亩廖家湾公园（规划中）（注④），4条绿脉串联全城，计划打造开敞空间约126万㎡（注⑤）。闲时走去公园散步、慢跑、搭帐篷放空，都是一家人的小确幸。

△廖家湾公园以“城园一体无界公园”为总体设计理念，衔接环城生态公园，未来将建设成为一个自然与人和谐共处的生境公园、展示新都智慧展廊、集聚青年消费与时尚艺术的成北活力公园。廖家湾公园规划效果图，图据投资新都

※ 步行的配套，才是真正配套

在万科的笔触下，项目拥有了“国际化都市”的味道。

打开活力地图，可以清晰了解万科·星光都会与城市的紧密关联。从项目出发，去公园、坐地铁、看电影、吃大餐，许多配套都是短行程、步行即达，一定是城市精英、年轻白领的挚爱。

△万科·星光都会活力地图

廖家湾+幸福桥双TOD辐射下，万科·星光都会拥有三轨三纵三横立体网络，有效实现站城一体关联：

5号线廖家湾站直线距离约450米，柏水场站约300米；地铁27号线（在建）预计年底通车；市域S11线在建中；还有天府大道北延线（德阳段）已通车。多样化的交通接驳方式，通达全城，无缝衔接生活、消费、休闲场景。

以TOD枢纽为原点铺陈的商业布局，提供沉浸式消费和惠民服务，增加了居住黏性。廖家湾TOD约1.4万方主题商业街 （在建中），以及项目南侧已建成约4900平星光邻里中心，将串联起更热闹沸腾的生活烟火场景。

△星光邻里中心效果图，图据《斑竹园北部商贸城农贸市场》

教育资源也相当密集。

成都市五朵金花之一成都市龙江路小学新都校区，计划于今年9月开学，直线距离约1.1km；紧靠新都一幼旃檀分园、旃檀小学和旃檀中学；同时临近新川外国语学校和芭德美际学校两所K12学校。（本项目周边已建成、规划、在建的学校，截至本广告发布前述教育用地的教育资源名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生对象、招生区域等事项均暂未明确，本项目销售推广过程中的宣传资料旨在提供相关信息，不意味着出卖人对此作出承诺。本项目不存在学位分配、入学优惠等就学安排，目前已有的招生政策（如有）后期存在因政府或学校原因调整的可能性，具体以教育主管部门及校方颁布的政策规定为准。）

△龙江路小学新都校区效果图（在建中），图据网络

为了业主能享受更便捷的生活服务，万科·星光都会主动地推进城市资源呈现。

目前，项目已经完成了星光邻里中心挂牌，正加速推动政府对星光 mini 公园的建设（规划中），并积极推动公交线路串联项目与成都市龙江路小学新都校区（在建中）、成都市第一人民医院新都院区（在建中）等公服配套。

△成都市第一人民医院新都院区（在建中）效果图，图据成都发布

TOD未来社区对应的目标场景，还包含友好邻里生活圈。

共享与开放是未来社区构建睦邻圈的关键手法之一。但开放融合的同时也要充分兼顾大众居住习惯，考虑地块作为独立居住小区的完整性，并非易事。

而万科·星光都会的笔法巧妙。

※百米超级界面，超配社区公共空间

首先，他们在打破了传统小区的封闭式围墙的同时主动退让部分用地红线，先行打造约100米的超级界面，实现人与景观、与城市的高度互动。

注意，这不是单纯的小区大门+小区围墙！

而是以网红店、精品店、星级酒店为灵感，为这个超级界面定制了四个节点：星云花园、光影剧场、林隐星河、璀璨星空。

△万科·星光都会按照城市、邻里、礼仪、落客、后勤等功能， 嵌套街角花园、剧场、社交盒子于超级界面中。

街角花园——借鉴大源网红店 Regular·源野，强调网红感；

社交光盒——借鉴艾肯酒店，突出精品感；

大门——借鉴五星级瑰丽酒店，酒店设计感。

△万科·星光都会实景图

将微型社区开放公园装进了自家小区的围墙，我们在成都还未曾见过，趣味性、互动感、高级感翻倍。

△万科·星光都会超级界面实景图

※以舒居为核心，刷新地域颜值

其次，在约51亩的土地上，他们一切都围绕着“住的舒心”的核芯诉求，这是睦邻友好的基础。

2.0 的容积率，仅规划 14 栋小高层、洋房、697户，低密的建筑排布有效保证居住享受。大部分楼栋呈南北阵列式布局，放大了楼间距，也放大了视野和私密性。深浅得宜的立面色调搭配，加上高窗墙比的设计，既刷新了区域居住颜值，也让户内空间拥有璀璨阳光。

△万科·星光都会效果图

※场景嵌套，为真实需求服务

开放、友好的社区活力圈，必然要为真实生活需求服务。万科·星光都会在社区架空层内嵌入「学习盒子」、「健身盒子」、「24h无人便利店」、以及车行动线上的「快递盒子」。

这些设施，万科曾在古翠隐秀、朗拾交子等项目中呈现过，但后两者都是起步门槛超过400万高端改善产品。也就是说，万科·星光都会和豪宅有着近似匹配，而且其「学习盒子」甚至面积更大，毫不输阵。

△万科·星光都会健身盒子&学习盒子实景图。销售时呈现的“学习盒子”“24h星光便利店”“沙盘区”原规划设计用途为首层架空层和物业用房，“健身盒子”“洽谈区”“快递外卖区”“电瓶车停车区”原规划设计用途为架空层，上述区域实际交付后统一由本项目的物业服务企业代为管理，物业公司可能根据使用情况调整上述区域交付时的功能，对此全体业主知悉并无异议。上述区域交付前可能根据行政主管部门要求按照报规报建方案进行整改、恢复，最终交付时的状态与销售时呈现的状态可能存在较大差异，交付后可能无法作为上述用途使用。

围绕「星光」主题，酒店式轻奢风的景观，融入水景、四季主题植被，更富层次感和观赏性。

园林中嵌入儿童、亲子、运动、萌宠、休闲、会客等不同功能节点，给各年龄段业主提供多元体验。高互动性的生活场景，以更加开放的社交空间激发出强烈的参与感，让整个小区“活”起来。

△万科·星光都会示范区实景图

这里更像是一隅与自然共生的森居栖所。特别是，项目与成都市植物园联手打造“趣味五感花园”，落地“甜蜜课堂”活动，将植物园才有的配置搬进自家小区，引导孩子以自己喜欢的方式感受生活，融入自然，探索世界。

在这里睦邻友好，生活自得，万科·星光都会的巧思下，美好生活变得简单起来。

未来社区的营造，自然不应流于表面。万科·星光都会的细腻之处，在于项目认识到了，美好生活的最小切面是家庭场景。

在这个维度，万科不少项目，都已经非常擅长用「岛台」「LDK 一体化」「主卧小家化」等方法论。而在万科·星光都会这样的TOD未来社区项目，只会更甚。

项目主力产品是建面约86-93㎡的小高层、100-121㎡洋房，对改善需求的包容毫不含糊。我们认为其户型产品的关键特点是：

1.实用性强，能多周期兼顾；

2.家庭社交核芯空间被尽可能放大，以空间成为情感催化剂，提升家庭浓度。

以二批次即将加推的建面约100㎡三房和121㎡四房为例，两个户型均为1T2户的板式、低密洋房，户内通透度很高；每一处空间的利用亦恰到好处，部分房源接近99%的实得率（注⑥），有着市面上普通140㎡户型的使用感。

※建面约100㎡三房

△万科·星光都会建面约100㎡户型图（非交付标准）

在市场同面积段户型中，其实很少见到如此横厅设计。约 6.4m 面宽，约 36 ㎡的超大横厅，合宜的布局让每个功能区的尺度都恰到好处。

而万科·星光都会巧妙的地方在于，室内有多处可变空间，让整个房子像一个可以自由组合的生活模块。例如，将阳台纳入客厅，可以变身为读书角或收纳区，小户型也能享受“通透大公区”。

LDKG 一体化设计，让更多生活场景有机融合，家人更容易实现陪伴感、参与感，感情浓度自然提升。

△万科·星光都会建面约100㎡户型设想，仅供参考

L 型厨房，在优化电器柜的墙面深度后，收纳功能更加强大，释放了更多的厨房实用空间，足以容下两到三人同时操作。

而且，项目还在建面约100㎡的面积段中，做出了160㎡以上产品才有的独立家政间。看完只能感叹，卷产品，还得看万科。

△万科·星光都会建面约100㎡创意装修样板间实拍图（非交付标准）（左右滑动，查看更多）

※建面约121㎡四房

△万科·星光都会建面约121㎡户型图（非交付标准）

△万科·星光都会建面约121㎡户型设想，仅供参考

建面约121㎡的四房，是建面约100㎡三房的升级版，同样做到了独立家政间、行政套房主卧，还升级出四开间朝阳及更大的家庭社交岛屿，百来万就能实现“三代同堂级改善”。

入门玄关不止留足了私密性、仪式感，留出了更大的收纳空间。门口也嵌入了万科标志性的800 库步入式收纳+双开门冰箱空间。

△万科·星光都会建面约121㎡创意装修样板间实拍图（非交付标准）（左右滑动，查看更多）

约7.4米开间的南向巨幕客厅，采用LDKG一体化设计，连通阳台形成约40 ㎡奢阔空间，尺度感斐然，完全就是家庭社交场，举办各类派对活动不在话下。开放式的L形厨房，连接LDKG厅，足以放下一个西式岛台。

同时，作为四房产品，121㎡提供了更多的可变空间。业主可以根据家庭需求，将其中的一间房打造书房、儿童房或电竞室，功能随需求而变，让这个户型几乎能实现家庭全周期覆盖。

万科在场景设想上的细腻考虑，让家庭的生活有了排列组合的多重可能。在万科·星光都会里的故事里，续集刚刚启幕……

接下来，万科·星光都会二批次10#楼洋房上新在即，建面约100-121㎡，只有44席。这品价比强度，聪明的购房者已经在实地探访的路上了。

注：

①数据源于克而瑞四川

https://mp.weixin.qq.com/s/9l1ahSlr9wJMgtLZQ8yW2A

②数据出自微成都《成都首张轨道TOD地图曝光，16个项目分布及详细信息（附图）》

https://mp.weixin.qq.com/s/4uf7OowKiUk9pNXPkfAs-Q

③表述见于 新都发布《成都有个廖家湾》

https://mp.weixin.qq.com/s/vRr4WdxhRboJFIGCTTEdKQ

④“约37.8公里的毗河生态带和约1468.6亩廖家湾公园”，数据出自投资新都微信公众号文章，《廖家湾公园拍了拍你: 你的意见很重要》https://mp.weixin.qq.com/s/DiSx1v79r7wIR_lRPs7vUA

⑤数据源自 新都区经信局微信公众号文章，《蓉北廖家湾 活力公园城》

https://mp.weixin.qq.com/s/CVcNPRXdKSzASHi5nhr2Dw

⑥“接近99%的实得率”，数据源于房小团测评

本广告仅为要约邀请，仅供形象宣传，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化，双方权利义务以书面合同约定为准。预售证号：510114202471961、510114202471962、510114202471972。开发商：成都万科蓉丰置业有限公司

本项目推广宣传名为“万科·星光都会”，在主管部门的备案名称为“星光都会小区”。本文所称“洋楼、洋房、墅、院”均为推广用语，房屋规划性质为多层、低层房屋。本广告对项目周围环境、交通、医疗、教育、商业及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着开发商对此作出了承诺，所有内容均以政府相关部门的最终批复及实际呈现为准。本项目周边已建成、规划、在建的学校，截至本广告发布前述教育用地的教育资源名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生对象、招生区域等事项均暂未明确，本项目销售推广过程中的宣传资料旨在提供相关信息，不意味着出卖人对此作出承诺。本项目不存在学位分配、入学优惠等就学安排，目前已有的招生政策（如有）后期存在因政府或学校原因调整的可能性，具体以教育主管部门及校方颁布的政策规定为准。销售时呈现的“学习盒子”“24h星光便利店”“沙盘区”原规划设计用途为首层架空层和物业用房，“健身盒子”“洽谈区”“快递外卖区”“电瓶车停车区”原规划设计用途为架空层，上述区域实际交付后统一由本项目的物业服务企业代为管理，物业公司可能根据使用情况调整上述区域交付时的功能，对此全体业主知悉并无异议。上述区域交付前可能根据行政主管部门要求按照报规报建方案进行整改、恢复，最终交付时的状态与销售时呈现的状态可能存在较大差异，交付后可能无法作为上述用途使用。“成都市第一人民医院新都院区（规划中）”相关信息来源于：2023年2月25日发布的新都发布公众号发布的《成都第一人民医院来了！成北医疗高地再添新引擎~》；“廖家湾TOD主题商业街区”相关信息来源于：中国新闻周刊公众号于2023年11月22日发布的《沿着成都北中轴，找到都市理想生活》；“廖家湾公园（规划中）”相关信息来源于：2023年3月21日新都区经信局公众号发布的《蓉北廖家湾 活力公园城》；“社区医疗”指二级乙等综合医院北新医院，距离项目直线距离约500米，相关信息来源于：2023年3月12日新都发布公众号发布的《成都有个廖家湾》；“成都市龙江路小学新都校区”相关信息来源于：2023年10月8日新都服务公众号发布的《2024年建成！龙江路小学新都校区开工啦~》；“星光邻里中心”为项目包装名称，原名为斑竹园镇北部商城农贸市场，目前已建成；“星光mini公园（规划中）”为项目包装名称，土地规划为绿地；“10分钟生活圈”仅指代以项目为起点约1.5公里直线距离内可达范围相应配套，包括地铁5号线廖家湾站（约450米）、柏水场站（约300米）、旃檀小学（约50米）、旃檀中学（约85米）、星光邻里中心（约170米）、北新医院（约500米）、星光mini公园（约207米）、廖家湾TOD商业中心（约423米）、成都市龙江路小学新都校区（约1.1km）、新川外国语学校（约1.5km）、芭德美际学校（约1.2km）、毗河生态带（约927米）等，以上数值源于百度地图测距。