广州放售/放租两套房买第三套按首套算？多家银行这样回应……

日前，有报道称，广州某股份制银行内部发文落实广州限购新政，如果已有两套房，两套全部放盘租或者放售备案，可首付三成，按首套利率贷款。如果把广州有贷款的房子放租或者放售备案，也可首付三成，按首套利率贷款。

对此，证券时报记者3月8日致电招商银行、广发银行、中国银行等多家银行广州支行，得到的回应均是，目前银行还没有明确执行细则。

业内人士认为，广州放租或放售（有登记备案或产生房源码）的房子不纳入限购的范畴，不影响原有的限贷政策，新政更多是鼓励大家多买房，而不是多贷款，而且目前居民对于多贷款的意愿并不是很强，即便广州的商业银行推出多套房放租或放售仍享受首套房优惠，也不会有太大的反响。

多家银行尚未明确执行细则

3月7日，有报道称，从多个信源确认，广州某股份制银行内部发文落实广州《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中关于优化调整广州市限购的政策。根据通知，该银行将进一步优化分行个人住房按揭贷款利率定价，即：针对目前广州有1套住房且贷款未结清的情况下，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，如客户家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

报道还称，根据最新银行的内部发文通知，即日起，在广州，如果已有两套房，两套全部放盘租或者放售备案，可首付三成，按首套利率贷款。如果把广州有贷款的房子放租或者放售备案，也可首付三成，按首套利率贷款。

对此，证券时报记者3月8日致电招商银行、广发银行、工商银行等多家银行广州支行进行咨询，得到的回应均是，目前银行还没有明确执行细则。

广发银行广州某支行的客户经理小王对证券时报记者表示，如果按广州限购新政，将名下住房放售或放租，进行备案后，可抵消一个套数。但现在总行也在研究应该怎么去修改政策，目前我们仍按旧的贷款政策来执行。

不过，小王同时告诉证券时报记者，虽然贷款不能按首套算，但现在利率可按新政来执行，就是如果有一套房且贷款没结清，出租或出售挂牌备案后，再买房利率可按首套的利率执行，但是首付比例仍是四成，还是按照二套算。

招商银行广州某支行房贷部门的小李也对证券时报记者表示：“现在只是知道房管局在买房方面是按新政，如果个人按照公示的网站上传了挂租或挂售的信息，那就可以剔除掉这套房子的套数，可以按首套再买。但现在银行还没有特别明确操作细则。”

工商银行广州某支行的客户经理同样告诉证券时报记者，目前银行还没有明确执行细则。

新政更多鼓励多买房不是多贷款

根据1月27日广州发布的限购新政，居民家庭和个人新购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。同时，支持“租一买一”和“卖一买一”，居民家庭和个人将名下自有住房用作租赁住房并按规定取得房屋租赁登记备案证明，或者在广州存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减名下住房套数。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州“1.27新政”本身是限购政策的调整，也就是说，放租或放售（有登记备案或产生房源码）的房子不纳入限购的范畴。但是，这并不意味着房子全部放租或放售以后，就可以享受首套资格，后者是限贷的内容。

李宇嘉进一步指出，限购是地方调控政策的权力范畴，在一城一策后，特别是今年初将调控权力下放给地方以后，限购松或紧，由地方自主决定。但是，限贷政策是我国差别化信贷政策的一部分，调整的权力在央行。地方可以提出调整限贷政策的建议，但执行与否，权力在央行。为了防控过度加杠杆，防控资金无序流入楼市，央行一直执行严格的、差别化的信贷政策，比如二套房提高首付，三套房不能贷款等。

李宇嘉表示，目前，央行执行差别化住房信贷政策，以实时查册作为是否认定为首套房的原则。如果放售的房源没有完成过户，则再买房时依旧认定为有房，而无法享受首套房的低首付、低利率优惠政策。因此，广州放租或放售（有登记备案或产生房源码）的房子不纳入限购的范畴，不影响原有的限贷政策，也就是，可以买多套房，但无法贷款了。

“广州‘1.27新政’更多是鼓励大家多买房，而不是多贷款。而且，目前居民对于多贷款的意愿并不是很强。”李宇嘉说，因为在存款利率、无风险理财利率下降至历史低点（2%—3%）后，房贷属于高利率产品，贷款买房的积极性减弱。截至2023年底，中国居民个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，历史首次出现下降的情况。因此，即便广州的商业银行推出多套房放租或放售仍享受首套房优惠，也不会有太大的反响。