上海三批次新房“豪宅”价格大涨 2月二手房成交量“触底”

2024年上海三批次新房官宣公示：共19个楼盘合计68万平方米，分布在11个行政区，共5216套房源。

其中“高端豪宅”项目集中入市成为本批次的焦点。在本批次新盘中，6个楼盘均价超过11万+/平，更有3个楼盘均价突破了17万/平。另据统计，超过2500万总价的新房套数达到888套，是过去3年来单批次最高点。

上海豪宅项目扎堆，市场表现"抢眼"

在三批次入市的市中心豪宅中，中海顺昌玖里均价17.2万/平，滨江凯旋门均价17.28万/平，夏都·幸福268均价17万/平，都是纯住宅项目，成为第三批次最大看点。

首先就是房价突破了市中心的天花板，在二批次两个上市的楼盘16.3万/平础上，新房均价站上了17万+/平的当口。

项目方面，首先来看中海顺昌玖里，楼盘地处新天地的市中心核心地段，也是建国东路街坊旧改的首个新盘项目。项目打造为超高层和风貌别墅的组合。这次中海先拿超高层来试水，超高层产品在市场接受度上此前受到不少人质疑，这一次项目的表现也值得关注。

浦东小陆家嘴这次也有稀缺新盘入市，那就是老牌豪宅项目滨江凯旋门，17.28万/平的价格，比中海顺昌玖里还略高一筹。值得注意的是，项目是准现房交付， 大大降低了等候的时间成本。传统的黄浦市中心和陆家嘴滨江，已经在上海的豪宅市场中站稳脚跟，而近些年来，包括北外滩、徐汇滨江、前滩等新新豪宅区域异军突起，传统豪宅区的项目成交也受到一定挤压。

回顾近期黄浦入市的新盘认购情况，黄浦庆成府226套房源，认购客户240组，认购率约110％；露香园共计房源数262套，认购超280，认购率约107％；绿城外滩兰庭共166套房源，当前总认购约430组，认购率超260％，已经触发积分。

其中仅有绿城一盘触发了积分，看似较往年市区豪宅楼盘的热度略有回落，不过需要注意的是，入市的项目都是均价14-16万/平的大户型产品，总价基本都在3000-4000万的房子，认购率看似不算高，但对于这个总价段来说，同一时间三盘在认筹，总认购客户近千组，这已经算是超出市场预期的表现。

除了新天地和陆家嘴滨江，长宁这次冒出的36套新房，价格同样顶到了17万/㎡。夏都·幸福268是华山夏都苑的新一期。项目位于长宁内环内新华路板块，东临4万方华山绿地，直线距10/11号线交通大学站约600米。低头便可俯视华山路-衡复历史文化风貌区全景，全部都是203-395平的大尺度平层。

另外，浦开摩登江南里、静安玺樾、中环桃源里和保利琅誉也是本批次可选的市区楼盘。

除了这些高端项目，三批次外围楼盘也多为区域改善型项目。闵行本批次入市楼盘仅2个，颛桥紫薇花园一直拥有不错的市场口碑，而另一个位于闵行浦江大华星曜价格也极具优势，项目地处地铁浦江线汇臻路站，周边有万达广场和山钢和润旭辉里，是一个相对成熟的洼地板块。

绿城本次也有2盘正在加推，分别是位于青浦徐泾的绿城春晓园和嘉定南翔的绿城留香园。

目前徐泾板块内还有华润项目处于续销阶段。在市场行情不稳的情况下，近郊热门板块去化周期也被拉长，对于低分或二套改善购房者来说，当前是不错的上车时机。

不仅如此，嘉定的热门楼盘理想之地再次加推，预计会再次成为市场焦点。项目此前四批次产品全部触发65+的积分，在板块和产品力的加持下，项目的热度一直居高不下。本次五期将推出项目最后227套房源，产品建面约103-145㎡3-4房。

奉贤新城本次的看点是中建御璟园，58820元/平的价格，成为了奉贤新房价格的天花板。该盘坐落于上海之鱼湖畔。区域能级定位市级副中心，坐拥三轨交汇枢纽，一系列人文、艺术、生态等重磅城市配套已经实景呈现，是未来奉贤新城的CAZ中央活动区。

二批次新盘表现平平，“二手房”季节性走弱

虽然三批次新盘已经官宣，不过距离入市或尚有一段时间。目前，上海新房第二批次22盘仅有8盘发布认购时间，其中4盘已结束认购，4盘在认购中，另有1盘（4证：中建玖海云天）已取证，即将启动认购。

三批次目前仅有3盘触发了积分，分别是徐汇滨江的保利滨江天珺二期、汇元玺二期及黄浦滨江的绿城外滩兰庭二期。

2月楼市延续淡季特征，成交进一步缩水。据上海中原地产数据获悉，当月上海新建商品住宅成交面积16.4万平方米，环比减少63.6%。从成交前十榜单来看，中端改善产品继续成为市场交易主力。

二手房方面，根据网上房地产的网签数据，上海2月二手房网签成交合计6596套，1月份数据是14303套，环比跌幅53.9%。

从某中介平台的挂牌量来看，2月新增了近万套挂牌房源，其中外环外是主力，挂牌数量再创新高。在上海楼市新政出台后，有不少房东将下架的房源再次挂牌出售。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2月楼市交易走低是预期中的事情。首先，楼市本身还在调整期内，市场表现疲软是正常现象；其次，传统季节性的交投缩水，叠加过年时期，影响正常交易节奏；加上今年供应不多也限制成交发挥。此外，从投放的产品来看，网红项目不多，也会影响交易数据表现。因此3月才是真正体现市场温度的时间节点。

节后部分楼盘开启认筹，从结果来看，已经有2个项目触发积分制，说明市场消费力还是有潜力可挖，不过当下是买方市场，消费者回归理性，目光都聚焦在优质项目上。最新一期的LPR已经大幅下调，给买房者带来实惠，所以说今年的小阳春一定会出现，但是成色跟去年相比会有一定的落差。