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利率下调后 !“以贷转贷”生意依旧暗涌,购房者注意了!不划算……

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LPR(贷款市场报价利率)下调后,新发贷款应声降低,存量房贷客户也将在重定价后获得更低利率,但北京商报记者调查发现,仍有一些贷款中介推介“以贷转贷”生意,宣称可以用2%—3%利率的经营贷、消费贷置换房贷,帮助存量房贷客户减少剩余利息支出。在分析人士看来,操作“以贷转贷”具有较高的操作风险,“转贷降息”的过程中可能涉及到不法贷款中介对贷款申请材料的包装乃至伪造,且购房者的个人隐私信息极易被泄露,建议购房者远离。


转贷中介仍积极揽客

“以贷转贷”的灰色生意由来已久,彼时,存量房贷利率尚未下调,有不少借款人的房贷利率处于5%—7%左右的高位,不少贷款中介正是利用了购房者急于减少房贷利息的心理,营销起“转贷降息”这一方案,也就是将较高的房贷利率置换成为较低利率的经营贷、消费贷等。

如今,“以贷转贷”灰色生意虽然已有所收敛,但仍有一些不法中介在违规揽客。“房贷转贷置换可以操作了,有需要的私我”“还清房贷,重新置换低息产品”……不少贷款中介在社交媒体打出口号。

对此,北京商报记者以购房者身份进行了咨询,多位贷款中介均称可以提供“以贷转贷”服务。一位贷款中介称,“‘以贷转贷’的业务仍在正常办理,一种为将房贷置换为2%左右的经营贷,另一种为置换为3%左右的消费贷”。

房贷置换经营贷的方式大同小异,主要面向房贷剩余还款资金较多的客户,借款人首先要结清剩余房贷,然后再将房屋以企业法人、参股人的名义抵押给银行,通过此方式向银行借出经营贷,贷款中介起到的是“中间人”作用。

根据贷款中介提供的信息,以贷款金额100万元、等额本息的还款方式为例,当贷款期限30年房贷利率为4.05%时,总利息为72.91万元,若置换为20年贷款期限、利率为2%的经营贷后,总利息节省了51.5万元,为21.41万元。

还有一类为将房贷置换为消费贷,此类置换则适合想要提前还贷的购房者。“办理消费贷不需要结清剩余房贷,由我们从中牵头将客户资料提交至各大银行,银行审核后就可以放贷,现在消费贷利率为3%—4%左右,消费贷额度发放后就可以偿还部分房贷。”

2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2月1年期贷款市场报价利率(LPR)报3.45%,与上月持平;5年期以上LPR报3.95%,上月为4.2%,下行25基点。以北京地区为例,调整后首套房贷利率,城六区内为4.05%、城六区外为3.95%,二套房贷利率,城六区内4.55%、城六区外4.5%。这也是自房贷利率锚定LPR以来,北京首套房贷利率的最低纪录。

北京商报记者注意到,已有部分用户享受到降息优惠,还有部分购房者重定价日为每年1月1日,也将在 2025年1月享受到降息优惠,那么此时,选择“以贷转贷”是否划算?一位贷款中介反驳称,“房贷利率下调后也在4%左右,虽然低了一些,但毕竟是商贷,低也不会低到哪里,还是置换后比较划算”。

但实际上,与房贷相比,经营贷、消费贷的贷款期限更短,根据国家金融监管总局今年2月发布的《个人贷款管理办法》,个人消费贷款期限不得超过五年;个人经营贷款期限一般不超过五年,对于贷款用途对应的经营现金流回收周期较长的,最长不超过十年,因此客户的月供还贷的压力其实反而增大了,另外,银行贷后检查也会比较严格,若贷后放款审查发现异常,银行有权要求借款人立即偿还贷款。从上述角度看,“转贷降息”的操作风险不容小觑。

暗藏多重风险

“以贷转贷”此种方式看似颇有诱惑力,但实则暗藏多重风险。第一个风险是需要承担各种名目的高额费用,例如,购房者首先要向贷款中介借取“过桥资金”,用来偿还剩余房贷,而这笔贷款的款项通常来源于贷款中介自有或与其对接的“银主”,属于民间借贷行为,收取的服务费较高。

另一方面,贷款中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务,“帮助”消费者申请贷款,实则是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,若被银行查出,购房者贷款资金将被银行提前收回,面临资金断裂风险。此外,部分中介获取消费者个人信息后,为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息,侵害消费者信息安全权。

银行业资深观察人士苏筱芮表示,“以贷转贷”具有较高的操作风险。“转贷降息”的过程中可能涉及到不法贷款中介对贷款申请材料的包装乃至伪造,且购房者的个人隐私信息极易被泄露,操作流程中可谓是险象环生,因此建议借款人远离。

博通咨询金融行业资深分析师王蓬博指出,“以贷转贷”属于虚假借贷,该行为最后可能影响房屋本身的归属,其次,监管一直在严查经营贷或者消费贷资金流入楼市,应明确出台相关法律法规严打贷款中介行为,银行也应严查贷款资金流向。

“利率下调后,购房者是否需要提前偿还房贷需要仔细斟酌。”北京寻真律师事务所律师王德悦建议,“如果个人现金流比较紧张,或者有更好的投资机会,那么提前还贷可能就不是最优选择。此外,一些银行可能会对提前还贷收取违约金或手续费,这也是需要考虑的因素。”王德悦如是说道。

北京商报记者 宋亦桐

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