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20万/平也不拆!上海拆迁的暴富梦,终于碎了?

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拆迁,一直被认为是泼天的富贵。

尤其是在寸土寸金的上海,在过去很长一段时间,拆迁就意味着暴富。

然而就在上个月,市中心长乐路因为投票率不足,出现了罕见的 “拆迁终止”公告。

不仅如此,在很多不同板块和地段,上海房东都对拆迁产生了抵触情绪。

到底是人心不足蛇吞象,还是动迁规则不合理?总爷今天给大家带来详细分析。

01

20万/平,也拆不动?

1. 20万/平的赔偿款,也拆不动市中心。

这件看似匪夷所思的事件,发生在上海徐汇区长乐路。

长乐路是绝对意义上的城央,与巨鹿路、富民路并称为“巨富长”,是魔都文艺青年们的潮流聚集地。


长乐路695弄现状

长乐路已有110年的历史,但老旧小区已经不再宜居,卫生条件也非常堪忧。

本次长乐路695弄6、7号征收项目总证数48证,签约比例只有81.25%,最终动迁失败。


长乐路695弄拆迁终止公告

是因为动迁赔偿款没给够吗?

这里每平评估均价85168元/平,实际算上各种奖励费的话,据说平均到手均价在20万/平。

这也意味着,30平的房子大概能补偿600万,为什么还有人不为所动呢?

2. 拆迁户离开之后,就再也回不来了。

看似单价很高的动迁,对于很多大部分业主来说,几乎意味着永远告别这里。

假设拆迁款600万,其实现在也只能在上海外环买一套小三房,居住环境是彻底改善了,但也搬离了市中心。

目前坚守在这里的居民,本就以老人为主,有非常浓厚的地段情结,心理落差是难免存在的。

当然,业主也有自己的小算盘,不少人都在期待“原拆原建”。

02

原拆原建,可能想多了

1. 拆迁不是做慈善,没有皆大欢喜。

上海动迁有三种安置情况:安置房、拆迁款、原拆原建。

安置房:通常指在郊区建设小区,偿还给动迁房东,通常会更大甚至多套;

拆迁款:直接的现金补偿,目前最常用的补偿形式;

原拆原建:原地拆迁后建设新小区,补偿房源给拆迁房东。

相比安置房和拆迁款,原拆原建不仅可以保留地段,还能改善居住环境,自然也成为很多房东心中的“白月光”。

去年,杨浦区凤南一村原拆原建启动,1794户居民8个月就完成搬离,也让很多人看到了希望。


杨浦区凤南一村搬迁聚会

但对于绝大部分区域来说,从经济账上看,原拆原建显然是不合理的。

原拆原建不仅会降低拆迁后的土地价值,甚至会影响未来新楼盘的销售,这都需要算账的。

动迁并不是慈善事业,这是很多人不愿直面的残酷真相。

2. 极限拉扯,但势在必行。

无独有偶,不仅在长乐路,在徐汇滨江等核心地段,动迁工作也遇到了一定阻碍。

东安一村二村,始建于1957,是建国初期兴建的两万户住宅遗存,占据着徐汇滨江的核心位置。


东安一村现状

从去年开始陆续启动动迁工作后,预征询规模达到约8000户家庭,阻力也是显而易见。


网传有关部门发言

这次有关部门拿出了雷厉风行的态度,尤其是在一次公开发言中,有负责人明确表示:

“东安征收,势在必行。原拆原还,绝无可能。”

“只要有一个人不签,所有人受损,有签约比例奖励。”

罕见的强势发声,让少部分人也选择了妥协,毕竟大规模城市更新已势在必行。

03

城市更新,源源不断

1. 城市更新刻不容缓,加速进行时。

上海的城市更新已经刻不容缓,而且正在加速进行。

一方面。随着上海市区的建设成熟,核心土地资源越来越稀缺。

另一方面,“两旧一村”的存在,也影响了居住质量和城市面貌。

根据上海市城市更新领导小组信息,2023年上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标。


上海城市更新数据,来源上海发布

上海市市长龚正在政府工作报告中提到,2024年“要深入实施城市更新行动,完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造”

可以明显看到,上海城市更新的决心非常强大,只要是阻碍发展的都得让道。

上海市虹口区房管局2024年2月1日贴出一则动迁征收公告,把虹宸易居这个次新房小区送上了热搜。


虹宸易居小区数据,来源贝壳

虹宸易居这个小区是2003年建成的商品房,因为位置阻碍了新的交通规划,上海又要多131户拆迁户。

2. 腾出房票,楼市的救命稻草?

除了城市更新的需要,很多人都忽视了,现金补偿对楼市格局的影响。

手握房票和现金的拆迁大军,无疑是如今上海楼市的香饽饽。

以东安一村二村动迁为例,预计会激活8000多户平均手握600多万的潜在买家。

根据总爷了解,已经有不少项目和中介将目光瞄向这批客户,在拆迁区域开启了宣传投放。

对于很多搬离老宅的动迁户来说,暴富梦虽然碎了,但还得纠结是原地置换,还是搬到郊区的新房。


房产中介的宣传

如何合理处理手上的现金财富,成为动迁户们面临的新难题。

04

看到未来,才有未来

电视剧《繁花》,把上海滩的繁华展现得淋漓尽致,然而对大部分普通居民来说,哪有那么多宝总发家的传奇故事。

自从2017年上海完善房屋征收补偿机制以来,房屋征收安置房源将按1:1配比,或者选择货币安置。

这也意味着,拆迁暴富将彻底成为了绝唱。

与此同时,众多头部开发商,都在积极入局城市更新赛道,抢占核心区位资源。

代替那些“两旧一村”的,是历史风貌保护的低密项目,以及高品质商业街区。

《繁华》中的人物爷叔,曾经说过一句台词:“只有看到未来,才会有未来。”


电视剧《繁花》剧照

上海房东的暴富梦可能碎了,但是城市发展的车轮,还在持续滚滚向前。

上海拆迁暴富梦碎,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。

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