最高法院:获赠取得的房屋使用权人能否阻止移交、排除强制执行?|法客帝国

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获赠取得的使用权不同于租赁权，不能阻止移交占有、不能排除执行

阅读提示：目前，我国在相关法律和司法解释中确立了“买卖不破租赁”的原则。当承租人满足一定条件时，可基于不动产租赁权提出案外人执行异议或执行异议之诉，赋予其阻止移交不动产占有的权利，达到在执行程序中保护租赁权的目的。但是，获赠取得的不动产的使用权人在执行程序中又该如何保护自身合法权益呢？

裁判要旨

获赠取得的房屋使用权不同于租赁权、不同于以转移所有权为目的的物权期待权，案外人不能以此为由阻止移交占有，亦无权排除强制执行。

案情简介

一、2012年12月8日，杨某购买金冠源房地产公司开发的房屋，并在签订《商品房购销合同》后付款。双方另行签订《储藏室使用权赠与协议》《停车位租赁合同》，两份协议以杨某全面履行《商品房购销合同》为附随条件。

二、2015年3月17日，在谭某与金冠源房地产公司等借款合同纠纷一案中，重庆一中院作出民事裁定书，查封金冠源房地产公司财产（包括上述储藏室、停车位）。

三、2015年12月3日，重庆高院作出民事调解书，要求金冠源房地产公司限期向谭某还本付息。后，金冠源房地产公司未履行该调解书，谭某申请强制执行，杨某提出执行异议。

四、2017年5月20日，物业公司出具《关于拥有合法权益的证明》，证明杨某接房后一直缴纳物业费并一直使用案涉储藏室和车位。

五、2017年11月8日，重庆高院裁定驳回杨某的异议。杨某遂提起案外人执行异议之诉，请求阻止移交车位和储藏室、排除执行，并请求法院确认其对于储藏室享有使用权、对于车位享有租赁权。

六、2018年7月20日，重庆高院经审查认为，因各方当事人对杨某享有储藏室使用权、车位租赁权无异议，故不支持杨某对储藏室、车位的确权请求。杨某有权基于租赁权阻止移交车位，无权排除强制执行；杨某无权基于使用权阻止移交储藏室，排除强制执行。杨某不服，向最高法院申请再审。

七、2019年3月8日，最高法院经审查，判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

本案的争议焦点有三，最高法院分别对三个争议焦点进行审查，具体审查、认定情况如下表所示：

争议焦点

判决理由

判决结论

1.是否应确认杨某对案涉车位和储藏室的使用权

案外人在执行异议之诉请求确认的权利应为足以排除强制执行的权利，因杨某对案涉车位、储藏室的使用权不足以排除强制执行，各方当事人以及执行法院对其享有的使用权亦无异议，自无需在执行异议之诉中对此进行专门确认

不应支持杨某对案涉车位和储藏室的使用权的确权请求

2.杨某对案涉储藏室的使用权是否足以排除执行

案涉车位、储藏室的使用权并非法定的用益物权，亦不同于以转移所有权为目的的物权期待权，而使用权与所有权的分离并不能阻碍所有权的变更

杨某对案涉储藏室的使用权不足以排除执行行为

3.杨某要求阻止案涉储藏室赠与使用期内的移交占有是否应支持

执行法院已注意到杨某作为使用权受赠人、租赁人的权益，杨某在二审中亦自述案涉储藏室执行中的司法评估报告已去除了储藏室使用权的价值。杨某亦未举证证明法院在执行过程中要求其腾退房屋，其要求阻止案涉储藏室移交占有缺乏事实依据

杨某无权要求阻止案涉储藏室赠与使用期内的移交占有

分析最高法院的裁判思路：

一、我国合同法第229条、物权法第190条、担保法第48条在实体法上规定了“买卖不破租赁”原则。之后，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”） 第31条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“拍卖、变卖规定”） 第31条第2款中在执行程序中进一步细化了“买卖不破租赁”原则。上述法律和司法解释均为保护承租人而设，租赁权属于被物权化的债权。但是，使用权作为所有权的权能内容之一，法律及司法解释并非赋予其物权性质的权利。同时，获赠形式取得的使用权区别于租赁权，不能获得法律特殊保护。因此，这是本案中杨某不能基于《执行异议和复议规定》第31条的规定请求阻止移交占有储藏室、有权基于该规定阻止移交车位的主要原因。

二、我国民诉法解释第312条第2款赋予了案外人在执行异议之诉中可以提起确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。一般而言，案外人提起执行异议之诉的目的是阻却对执行标的的强制执行。为达到该目的，案外人需证明其享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院从纠纷一次性解决的角度出发，将执行异议之诉中“真实权属”和“能否阻止执行”两项内容均纳入人民法院的审查范围。但是，根据该条司法解释的规定，案外人在执行异议之诉中提起确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，并非“必须” 在判决中一并作出裁判。人民法院只对案外人要求确认的权利对是否能够排除强制执行起决定作用、存在争议的权益加以确认，对于其他的无争议、不足以排除强制执行的民事权益无需加以确认。由于租赁权、使用权并非能够排除强制执行的所有权且各方当事人对此均无异议，因此，本案中，最高人民法院正是基于对于民诉法解释第312条的精准理解和适用，作出不予支持杨某请求确认对车位享有租赁权、对储藏室享有使用权的判决。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、房屋使用权不同于租赁权，案外人不能以此为由阻止移交占有；房屋使用权非法定的用益物权，不同于以转移所有权为目的的物权期待权，案外人不能以此为由排除强制执行。

二、只有在满足法定条件的情形下，不动产承租人才有权阻止移交占有。根据《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定，承租人作为案外人主张不动产租赁权异议的条件有三：1.承租人在承租期内；2.在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同；3. 在法院查封前已经占有使用该不动产。否则，承租人无权在执行程序中对抗不动产买受人或申请执行人。

三、不动产承租人仅有权请求阻止移交占有，无权排除对执行标的物的强制执行。《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定了承租人在执行程序中可以作为案外人通过主张不动产租赁权异议保护己方合法权益。但是，实践中，存在承租人作为案外人提起执行异议和执行异议之诉时，请求法院阻止移交占有和排除强制执行，或者仅请求排除强制执行。由于租赁权作为一种特殊债权，法律通过“买卖不破租赁”的原则对其予以特殊保护，对承租人的保护仅限于保护其占有状态，并非租赁物的所有权。故，承租人仅有权请求阻止移交占有，无权排除对执行标的物的强制执行行为，如法院对不动产的查封行为。

四、承租人应慎重选择在案外人执行异议之诉中提出确认其租赁权或使用权的诉请。关于承租人在案外人执行异议之诉中请求确认其享有租赁权或使用权的请求，有最高人民法院观点认为，该请求超出执行异议请求范围，不应予以审查；若各方当事人以及执行法院对其享有的租赁权或使用权无异议的情况下，则无需在执行异议之诉中对此进行专门确认，应对确认案涉物使用权的请求不予支持。

五、承租人应重视在签订租赁合同阶段控制未来在执行程序中的风险。目前，司法解释已明确：承租人如果在执行程序中以自己享有的租赁权对抗申请执行人或者执行标的物买受人，必须在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本所律师建议，承租人应尽量与出租人通过书面形式确定双方之间的租赁关系，同时在合同中约定合同签订后、占有前以及占有后，发生非由承租人一方原因导致合同履行不能时，出租人的违约责任。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

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相关法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）（2020修正）

第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2020〕21号）（2020修正）

第二十七条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。 第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院认为，本案二审的争议焦点是：1.是否应确认杨淑容对案涉车位和储藏室的使用权；2.杨淑容对案涉储藏室的使用权是否足以排除执行3.杨淑容要求阻止案涉储藏室赠与使用期内的移交占有是否应支持。

杨淑容与云南金冠源房地产公司签订《停车位租赁合同》，获得案涉车位的租赁使用权，又与云南金冠源房地产公司在签订《商品房购销合同》的同时签订《溪谷雅苑储藏室使用权赠与协议》，获得案涉储藏室的赠与使用权。杨淑容、云南金冠源房地产公司对此不存在争议，执行法院亦未否认。但案涉车位、储藏室的使用权并非法定的用益物权，亦不同于以转移所有权为目的的物权期待权，而使用权与所有权的分离并不能阻碍所有权的变更，故杨淑容对案涉车位、储藏室的使用权不足以排除处置案涉车位、储藏室所有权的执行行为。

对案外人提出的执行异议之诉，其目的在于判定案外人就执行标的享有的权益是否足以排除强制执行，案外人同时提出确认其权利的诉请可一并裁判，因杨淑容对案涉车位、储藏室的使用权不足以排除强制执行行为，各方当事人以及执行法院对其享有的使用权亦无异议，自无需在执行异议之诉中对此进行专门确认，故一审对杨淑容确认案涉储藏室使用权的请求不予支持并无不当。

从相关裁定中可知执行法院已注意到杨淑容作为使用权受赠人、租赁人的权益，杨淑容在二审中亦自述案涉储藏室执行中的司法评估报告已去除了储藏室使用权的价值，杨淑容亦未举证证明法院在执行过程中要求其腾退房屋，其要求阻止案涉储藏室移交占有缺乏事实依据，本院不予支持。若评估拍卖等执行行为影响了其对案涉储藏室的使用，其可另寻救济。

案件来源

《执行案外人杨淑容、谭贤富二审民事判决书》【（2019）最高法民终56号】

1. 承租人无权在执行异议程序中排除查封措施。

案例1：《福建福州农村商业银行股份有限公司华林支行与何勇生、肖莉等金融借款合同纠纷执行裁定书》【(2016)最高法执监397号】

最高人民法院认为，在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽未实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时，如涤除租赁权对财产进行评估、拍卖等，符合条件的承租人可以提出异议，阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。但对不动产采取查封措施本身不涉及移交该不动产，也未产生将来移交的现实风险。本案中，执行依据（2014）榕民初字第1025号民事判决已明确原告农商行华林支行有权就本案所涉房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿，福州中院对本案所涉房产采取查封措施并无不当，该房产上无论是否附着有在先的租赁权，均不能阻止执行法院对其采取查控措施。因此，何勇生关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产的主张无论是否成立，其解除对本案争议房产查封的请求均不能得到支持。

2. 承租人不能证明在法院查封之前已占有使用租赁物的，无权拒绝移交占有租赁物。

案例2：《谢辉能、王福江再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申259号】

最高人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案中，谢辉能、王福江虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。厦门中院作出执行《公告》，责令谢辉能、王福江腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。

3. 在不能举证承租关系真实性的情况下，承租人不能排除强制执行。

案例3：《王兵、西安达尔曼实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申3551号】

最高人民法院认为，首先，承租人王兵虽然提交了于2003年6月25日其与许宗林以达尔曼公司的名义签订的《房屋租赁协议》并将上述房屋租于王兵使用，但一审法院法官于2010年1月11日与达尔曼公司常务副总、董秘、出纳、会计等工作人员谈话时，该公司工作人员表示未曾见过涉案《房屋租赁协议》，查阅公司档案并不存在该份协议，也未收到过王兵缴纳的50万元租金，公司固定资产中也无该两套涉案房产。两者存在矛盾，无法确定《房屋租赁协议》的真实性。其次，虽然王兵主张房屋租金(含物业管理费)每年5万元，租期20年，第一次一次性支付10年租金50万元，后10年每五年支付一次。但在案涉房屋租赁期为20年，被执行人达尔曼公司未到庭参与诉讼的情况下，王兵未能按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条关于“向房地产管理部门登记备案”之规定，提供房屋租赁备案登记或公证的相关材料，原判决对案涉《房屋租赁协议》的真实性未予认定并无不当。最后，案涉当事人均未能对争议房屋款项及所有权提交完整的证据链条，原判决对王兵关于案涉房屋所有权为达尔曼公司的主张未予采信，亦无不当。综上，王兵举示的证据不足以证明其与达尔曼公司就案涉房屋形成租赁关系，亦不能阻却法院对案涉房屋的强制执行。

4. 租赁合同履行情况、租赁物范围是法院在执行程序中必须查清的基本事实。

案例4：《乌苏市鑫汇丰小额贷款有限公司、田如祥再审民事裁定书》【（2018）最高法民再346号】

最高人民法院再审认为，原审法院没有查清以下两个方面的基本事实：第一，在《酒店承包经营合同》和补充协议签订之前和之后，蔡永疆欠付田如祥的借款本金和利息是多少，田如祥向蔡永疆、蔡宇龙支付的承包金（租金）是多少，这些基本事实涉及《酒店承包经营合同》和补充协议的履行情况，执行案涉房产时也必须查清。第二，本案中田如祥一审诉讼请求和二审上诉请求的内容并不一致，其一审诉讼请求为，确认对田如祥租赁的位于奎屯市捷乐得别克特团结南街13幢1号如佳酒店享有20年的租赁权；其二审上诉请求为，请求二审法院对田如祥租赁的位于奎屯市捷乐得别克特团结南街13幢1号如佳酒店不予执行。在本案中，田如祥提出诉讼请求针对的是如佳酒店；而另案执行的对象是案涉房产，如佳酒店只占案涉房产的一部分。但原判决并未查清如佳酒店与案涉房产的面积。案涉房产面积和如佳酒店面积是本案必须查清的基本事实，对于在执行中如何保护田如祥和鑫汇丰公司的合法权益也是必要的，必须查清。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

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