潜伏的置换潮，从未如此暗流涌动…

　　回老家一个多礼拜了，哥们儿是一天都没闲着！

　　白天当该溜子假装视察家乡建设，到傍晚上酒桌就是一顿胡吃海喝。

　　这年过得一场游戏一场梦的…

　　只是有一件事让我始料未及：

　　甭管哪顿酒，咱都能轻松聊上C位；

　　同学邻居、亲戚里道逮住就是一顿怼脸输出——

“成都好还是重庆好？” “南京好还是杭州好？” “孩子明年上初中，想把户口转到天津，学区房买哪里合适？” “我想让孩子去上海周边定居，苏州和杭州你怎么看？” “广州买房压力大，佛山和东莞哪座城市更好一些？” “去过这么多地方，你觉得哪座城市现在发展势头最好？” “老家处理掉两套房，想给孩子在大城市留个资产，上哪儿买最有前景？” …

　　亲戚聚会、发小联谊、同学叙旧、邻里会餐…以上话题真是一场都不掉队。

　　知道的这是过年聚餐，不知道以为大碗线下开直播，附带着陪吃陪喝呢！

　　咱也是不掉链子，知无不言、言无不尽，现在连我妈见我都尊称“拓海老师”。

　　要不回老家过年，我是真不知道——

　　ladies and 乡亲们升舱置换大城市的热情比已经在一二线的都墙裂！

　　论迫切度，甚至比前些年“涨价去库存”的时候都要猛得多！

　　仔细总结了一下，这些亲戚朋友大致可以分为以下三类：

　　最典型的就是，35-40岁的体制内双职工家庭，孩子年龄小学到初中，老家两代人共3-4套房产。

　　这部分人在老家通常有比较稳定且收入中上的工作，机关、国企、学校、医院、银行五件套居多。

　　在老家通常已完成自住改善，且杠杆率不高或有公积金对冲房贷；

　　希望卖掉家乡老旧住宅或刚需小房，凑齐首付在一二线城市买入资产。

　　即便买来眼下也大概率不住，希望以租金偿还房贷，等孩子大学毕业后用作下一代自住之用。

　　第二类是60岁以上体制内退休人员，其子女通常是35-40岁在职人员，两代人本地多套房产，考虑给孙辈置换。

　　这类老人大多是三四线中产的爹娘，本可以安安心心享受退休生活，但为了孙子孙女的未来，老骥伏枥志在千里…

　　换句话说，两代人已经达成了升舱大城市的共识，最大的分歧不过是“买苏州还是买杭州”、“买成都还是买重庆”而已。

　　第三种情况，夫妻双方均在老家体制外工作，业务员、销售内勤、广告行业、婚纱影楼或会展筹备等多年从业经验。

　　学历尚可但收入谈不上稳定，家里有一上小学的娃儿；

　　既然在哪儿发展都差不多，那在大城市机会还要更多一些，孩子的眼界见识也更广一些。

　　老家的房子卖掉，拿到强二线城市高低能当个首付用，何况又没有体制内的羁绊，为了孩子，人到中年挪个窝稳赚不亏…

　　各位老铁在老家，可以按我说的给亲戚朋友对个号，指定都能找到同款。

　　水是有源的，树是有根的，大伙儿想法这么齐刷刷也是有原因的！

　　笔者老家河北邯郸，一座典型到不能再典型的北方工业城市：

　　钢铁、建材、纺织、煤炭是本地产业的四件法宝。

　　这玩意儿翻译成美国话叫“铁锈带”。

　　那这个“铁”到底有“多锈”？听我说一件事就知道了——

　　笔者的堂哥，今年42岁，2005年大学本科毕业；

　　在家乡机关单位干了两年合同工后，终于在2007年进入当地最大的国有钢铁企业。

　　第一个月的工资4100元，17年过去了，现在每月到手依旧不到5000元。

　　笔者的同学里，属于这种情况的不下20个！

　　我是实在没好意思讲：自己前女友，杭州大厂搬砖，光是年终奖就拿了老家国有大中型企业基层员工一年的到手工资…

　　不过要说老家的变化，还真有——

　　前些年，我们这儿引入了白色家电流水线业务，号称解决了不少新邯郸人的就业问题。

　　后来一打听才知道，那个活儿俗称打螺丝，高中毕业就能干。

　　这个问题不就出现了吗？

　　许多本地中产父母不甘心自己金贵的娃儿进钢厂或是打螺丝，

　　所以趁着一二线城市房价深度回调，削尖了脑袋也想给孩子打好提前量。

　　否则，感觉鸡娃鸡了半天，都像个笑话。

　　初四晚上，高中同桌借着酒劲儿对我说了这么一番话，给人印象尤为深刻：

　　“做这个选择也是为了让自己不后悔！如果别人家孩子都留在了大城市，咱自己孩子未来只能在老家，连选择的权力都不给孩子，我过不了自己心里这关。”

　　这哪个字听着像酒蒙子说出来的？

　　正所谓：世间爹妈情最真，泪血戎入儿女身。殚竭心里终为子，可怜天下父母心…

　　别看老佛爷一辈子没干啥人事儿，但说起人话来那是相当到位！

　　不过在众多的亲友同学中，也不乏对“向上置换一二线城市”嗤之以鼻、张口就是“儿孙自有儿孙福”的牛人——

一位在本地垄断行业旱涝保收、正打算把娃儿送出国的； 一位央企开发商做销售总、已经在一线城市买房上车的； 还有一位北京、杭州、意大利有房，祖孙三代经商的…

　　这三位爷，有俩在忙着砸重金修缮老家的祖宅和祖坟。

　　啧啧啧！富人的眼光富人的嘴，富人的钱包富人的腿…

　　啥也不说了，我干了，你们随意！

　　春节前夕，58同城和安居客刚刚发布《2024春节置业意向报告》：

　　超过70%的受访者希望两年内买房，超80%表示将在春节期间看房、买房。

　　57.3%的受访者谈及置业城市房价，表示“合适、可以接受”、33.4%的受访者表示“较高、勉强接受”，两者合计超过90%，

　　值得注意的是，人们最倾向的月供区间为3001-5000元，与之相对应的大致就是70-120万的房贷总量。

　　另一方面，46.0%的受访者倾向于在工作城市买房，16.9%的受访者倾向于在老家省会或周边城市买房，有意在三四线老家买房的比重仅为14.0%。

　　从统计数据上看，计划买房的人比前几年多了不少，但打算在三四线老家买的却比从前要少了许多。

　　这一点，与未来的人口流向、城市化趋势与房地产市场分化局势神一般得吻合！

　　这也充分说明：本意向调查是实践了群众路线的，真正“从群众中来，到群众中去！”

　　今年回老家，乡里乡亲，亲戚里道的之所以能有这么大的升舱置换意愿，跟一二线城市房价的深度调整脱不开干系。

　　统计数据显示：截至2023年12月末，一二线城市二手房成交均价较高点时回落了10-20%不等；

　　全国三四线城市二手房成交均价较高点时回落了20-30%！

　　如此看来，经历了本轮深度调整之后，三四线城市二手房价格较一二线城市相比似乎越来越远。

　　但是！百分比终究是抽象的，当你把这个跌幅套在具体的价格上，很可能得出完全不同的结论…

　　咱打个比方，杭州刚需房从300万跌到了200万，跌了约33%，而我们老家河北邯郸的改善房从150万跌到了100万，跌幅刚好也是33%。

　　这时候，如果同样都是50%首付，三线城市好房子与强二线城市刚需房的总价差只有100万。而这部分钱，完全可以通过4个点的房贷找齐。

　　按照老家亲戚同学的置换方案：这十几二十年，可以将大城市的房产租出去对冲每月4000出头的月供，自己其实没啥压力！

　　而这不需要自己承担实际压力的100万贷款，却可以提前为下一代锁定可能到来的本金收益、远期房租收益以及高能级城市更好的工作机会、公共服务甚至是更好的生活环境…

　　用老同学媳妇儿的话说：你们那边，啥时候也不能家楼下大风里刮着沙子和塑料袋，还原地打着旋吧？

　　现在我十分确信：老家人不仅是这么说的，更是这么做的！

　　回来这些天，我发现了三个细节，大伙儿一起咂摸咂摸滋味儿——

其一，无论在哪里，说邯普话的青壮年比以前少了许多，讲浓重本地方言的年轻人到处都是； 其二，家里有初中以上学龄娃，且孩子成绩能排中上等水平的，大多是爹妈和娃本人都不愿意回来； 其三，孩子已经读了985、211、乃至普通本科一批院校的，愿意毕业回老家工作的也寥寥无几。

　　然而，愿望很丰满，现实很骨感。

　　对于一个全部房产和工作都在三四五线城市的家庭来说，向上置换的堵点主要有两个：

　　首先是老家房产流动性的问题。

　　过去这一年半载，不少朋友似乎只看到二线城市有些二手房降价卖不动，哪儿哪儿昔日“万人摇”跌破发行价…

　　殊不知，三四五线城市里的二手房出货难度有过之无不及。

　　而有意在老家买房的人群，对99%的花式促销手法都不感冒，唯一能打动他们的就是真金白银地割肉。

　　调查后发现：少部分原因是所谓预期调转，更多是因为首付或月供使大劲也只能拿出那么多钱。

　　一位在老家开发商工作的同学告诉我：咱们这小城市，大伙儿对价格普遍敏感，贴小广告、房东直售最好使！

　　一是可以省去几万元的中介费，让买家真真正正得到实惠；

　　二是可以通过邻里关系口耳相传，增加互信，降低沟通成本。

　　他一年半以前卖邯郸、买长沙就是这么干的。

　　另一个堵点，是大城市购房时，申请贷款对现金流的要求，很多家庭不一定够得到。

　　咱打个比方，许多人表示愿意接受三五千元的月供，与之相对应的就是30年、70-120万的贷款。

　　可问题是，不少银行在客户申请房贷时要求家庭提供大于月供2.1-2.2倍的流水。

　　100万按揭30年，每月要还约4200元，2.1倍的流水就是家庭月入8820元。

　　前面咱们也提到过，这在我们老家，几乎是两个大中型国企双职工的收入水平…

　　现实来说，这个门槛是不低的。

　　尽管一些地方允许“接力贷”、买完房后可以出租怼月供，

　　但如何抢先一步说服银行房贷，依旧是个技术活儿。

　　人往高处走，水往低处流。

　　这一两年，咱们本已经习惯了一二线城市房地产市场的不温不火。

　　直到这次回老家，亲眼瞅见这么多亲朋好友都在琢磨升舱置换，才真真切切地体会到：一二线楼市的回暖，真的就只是时间问题。

　　三四五线城市的老乡，远比一二线城市的老铁还要看好一二线城市的价值！

　　从情感上的朴质向往到真心白银上的望眼欲穿，被老少爷们儿拿捏得死死的。

　　最起码买房升舱这件事，至今依旧生活在三四五线城市的朋友表现出了更大的热情。

　　有的家庭渴望改变孩子成长轨迹，有的家庭希冀改变家庭资产结构，而有的家庭希望为了全家人的生活面貌奋力一搏…

　　这是当今中国楼市格局里一道相当隐蔽但举足轻重的事实。

　　说它隐蔽，因为不回趟老家、不跟老家人细聊，你根本不会设身处地想到这些；

　　说它举足轻重，是因为这样的集体意愿极有可能改变未来楼市的整体走向…

　　眼下，四限放松、信贷支持、融资协调、城中村改造…毫无疑问每一项重磅政策都精准地落在了超大特大城市头上。

　　一旦宏观经济基本面整体走出低迷，城市之间的分化、区域板块之间的分化必然进一步加剧。

　　届时，老家的中产相亲们升舱置换的意愿必将前所未有。

　　为了后代的教育资源、发展平台，甭说掏六个钱包，就是掏六张贷票恐怕也在所不惜。

　　反观一二线城市，若要实现成功抢人，让大伙儿“去得了，留得下”——

　　不仅仅要优化购房政策，更要在产业面和就业面下一番苦功夫，

　　让大伙儿人尽其才，收入与生活跟在老家相比有肉眼可见的质的提升！

　　偏信则暗，兼听则明，大碗并不是作为意见领袖一味向粉丝灌输自己的观点。