上海“质量预看房”制度试行两周年，如何让业主更安心？

商品房预售制度之下，面对未知的结果，业主签完合同后便是漫长的等待和担忧：交付时会和样板间一样完美吗？会有房屋质量问题吗？

早在2022年1月，上海市住房和城乡建设管理委员会结合“我为群众办实事”活动，试行推出“业主房屋质量预看房”制度，在住宅项目竣工验收前要求建设单位组织业主提前看房。2023年3月，上海市建设工程安全质量监督总站（以下简称“市安质监总站”）推出《“业主房屋质量预看房”工作指南》，进一步完善工作要求。

在“质量预看房”制度试行之前，看房日即收房日。房屋质量有如“开盲盒”，一旦存在瑕疵，业主往往陷入“投诉难、整改难”的困境。而通过“质量预看房”，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，使房屋质量问题尽可能多地在竣工验收前得到发现和整改，从而减少房屋交付验收环节存在的质量问题，使业主安心收房。

如今，这项制度在上海试行已有两年，但业主投诉仍时不时见诸报端。“质量预看房”的流程是怎么样的？业主反馈究竟如何？存在的问题下一步又将如何改进呢？就此，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者日前采访了市安质监总站。

何为“质量预看房”？试行至今效果如何？

根据现行制度的要求，上海市行政区域内新建的预售商品房和预售或预选产权类保障房均应组织业主进行“质量预看房”。在“质量预看房”前，建设单位需确保项目满足前提条件，并至少提前一周通知全数已购房或已选房业主。业主可在规定期限内预约时间前往查看并当场反馈房屋质量问题，建设单位的陪同人员应将业主发现的房屋质量问题如实记录于《住宅工程业主查看质量问题处置情况记录表》，双方当场签字确认。

市安质监总站相关负责人表示，“质量预看房”设置在分户验收之后，竣工验收之前，此时参建单位质量管理体系完备，人员、材料、设备调配相对容易，有助于发现的质量问题在竣工验收前得到快速整改。对于业主“质量预看房”时发现的房屋质量问题，建设单位应整改完成，才可组织竣工验收。

根据我国《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收合格后，才能交付使用。

2023年12月，虹口区新弘逸品嘉苑小区组织“预看房”，但当时地面公共区域、车库还在施工，多幢住宅楼门头也没有完工。“新民帮侬忙”微信公众号 图

实际上，从2020年起，为了化解房屋质量引发的矛盾，妥善解决群众合理诉求，奉贤区先行先试实施了“预看房”制度。

一年后，奉贤区披露一组数据：2019年，奉贤区商品房竣工验收且交付项目17个，交付户数5624户，投诉次数1939次，平均每3户里就有1户投诉。而2020年，竣工验收且交付项目13个，交付户数4306户，投诉726次，平均每6户里有1户投诉。全年受理住宅质量投诉785件，同比下降147%，且当年度新交付的住宅项目均未发生群访群诉事件。

2022年1月，市住房城乡建设管理委印发《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》，将这项制度推向全市。2023年3月，市安质监总站推出《“业主房屋质量预看房”工作指南》，进一步完善工作要求，落实建设单位的质量首要责任。

《“业主房屋质量预看房”工作指南》中流程图。上海市人民政府网站截图

自制度试行以来，上海市已有200多个住宅项目完成“质量预看房”并陆续交付。市安质监总站相关负责人告诉记者，这项制度的实施是顺应民心的。相比原先业主只能在房屋交付时看房，有质量问题却无法整改的情况，此制度的实施，大大增加了业主的参与度，提前化解了矛盾，提升了购房业主的获得感和满意度，得到了人民群众的广泛好评。

也有建设单位参与组织“质量预看房”的工作人员向记者表示，很多客户对这一模式表达了满意，表示“现在试了好，免得后面麻烦”，对后续集中交付带来了正向的影响。

“质量预看房”制度目前有何问题？

“质量预看房”制度无疑为购房业主提供了多一层保障，但在制度推行过程中，针对“质量预看房”的政府投诉或媒体投诉仍然偶有出现。为何还会有这些问题呢？

有市民质疑，预看房时能发现墙面空鼓、地面裂缝之类的质量问题，是否说明此前的分户验收根本未达到要求？有建设单位向记者表示，从工程验收的角度来讲，部分验收项目采用随机抽样的方式进行检查，如面积较大的墙面、地面，通常是按照验收规范要求的测点进行检查，无法做到百分之百覆盖。但对于业主来说，可以检查自己屋内的每一处细节，并且有各自在意的关注点。

而对于工程质量监督部门来说，重点围绕结构安全和重要使用功能，依据工程风险等级开展差别化监督抽查。通过对各方质量行为和实体质量控制的监管，落实建设单位首要责任和参建单位主体责任。

市安质监总站相关负责人表示，房屋质量问题有“主控项”和“一般项”之分。对于结构、渗漏等主控项必须全数符合要求，但对于一般项，在不影响使用功能和观感质量的前提下，验收标准是允许部分位置存在偏差的。“在预看房阶段发现分户验收时未发现的问题正是这项制度设立的初衷和本意。对于业主提出的房屋质量问题，建设单位应全数记录，整改到位，从而提高最终的交付品质。”该负责人说道。

相比之下，更让市安质监总站感到纠结的是，“质量预看房”制度强调的是“房屋质量”，业主反馈的意见当中有很多涉及规划、绿化、交通组织及车位、销售宣传等方面的内容。而这些并不属于房屋质量问题，非“质量预看房”的查看范围，建议业主按照购房合同约定的争议解决途径处理。

《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》文件中规定的业主质量查看内容。 上海市人民政府网站截图

而在“质量预看房”制度的实际执行之中，部分开发商也存在不规范行为。

据澎湃新闻此前报道，2022年11月18日，嘉定区南山虹桥领峯在“预看房”活动中，安排多名保安堵住入口，禁止业主带验房师进入。而上海市住建委相关工作人员向记者回应，业主“预看房”选择专业的验房师属合理需求，可以理解。

华发四季半岛小区邀请业主参加“工地开放”活动。“新闻坊”微信公号 图

另据《新闻坊》报道，闵行区鑫都路华发四季半岛的业主反映，2023年10月初业主们收到开发商发来的邀请函——参加项目“工地开放”活动。而到现场之后，业主才发现所谓的“工地开放日活动”其实就是“预看房”。

对此，市安质监总站表示并无制度要求设置“工地开放日”，以“工地开放日”之名行“质量预看房”之实是不合规的。根据《工作指南》，开展“质量预看房”需完成全部施工内容，且现场环境不存在影响业主看房安全的情况。而针对预看房人员，目前《工作指南》中仅要求原则上不超过3人，对身份并无具体限制。

针对类似以上的问题，市安质监总站表示相关部门将加强监督，提升质量违法问题查处力度，并进一步严格程序，全面落实“质量预看房”各方责任。

下一步制度将如何改进？

2024新年伊始，市住房城乡建设管理委和市房屋管理局就于1月4日召开“业主房屋质量预看房”工作会议，召集了今年上半年计划开展预看房项目的建设单位公司和项目负责人160余人，就预看房制度及操作指南再次进行培训宣贯，并邀请成功开展预看房的建设单位代表交流了预看房工作的经典案例。

在这些经典案例中，从提前通知交流到看房陪同记录，再到后续整改反馈，每一个环节都可以做得细致。有建设单位代表提到，预先会通过小范围的业主见面会初步了解业主诉求，在预看房前保证房屋户内清洁程度；现场安排快修小组待命，随时应对可当场解决的问题。也有代表分享，房修工程师会和客户建立一对一联系，针对业主提出的问题在解决后第一时间进行反馈。“要有服务意识，要和业主保持良好的沟通。”这也是几位代表的共识。

市安质监总站相关负责人告诉记者，这些优秀案例会鼓励各建设单位学习，但无法作为一个硬性标准去要求。其实最重要的是给业主一个通畅的反馈和沟通渠道，才能避免可解决的问题变为投诉。

目前，2022年出台的《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度(试行)》(沪住建规范〔2022〕1号)已于2024年2月1日到有效期，市住房城乡建设管理委和市房屋管理局也已启动新文件的修订工作。

据了解，将出台的新文件将做出以下调整：一是夯实建设单位首要质量责任，要求建设单位设置业主接待点并配置服务团队，建立业主投诉渠道和诉求处理沟通平台。二是夯实分户验收工作，力争在分户验收过程中解决大部分质量问题。三是加强监管，市区两级建管部门加强现场督促和抽检力度。四是强化工程质量潜在缺陷保险（IDI）作用，将住宅工程质量潜在缺陷保险机构及风险管理机构纳入预看房管理体系。五是明确各方工作要求及业主在看房过程中的注意事项。

市住房城乡建设管理委表示，“质量预看房”这项制度并非基本建设程序中的规定动作，而是上海建设管理系统贯彻人民城市理念，以问题为导向、自我加压、惠及民生的一项管理创新举措。作为一项全国首创的管理制度，难免要经历一个探索完善的过程，希望社会各界能够多提宝贵意见和建议，使政策能够更好地发挥作用，为百姓谋福祉。