人人吹捧的外国精装房，真有那么好吗？

常刷公众号的老粉应该察觉到了，几月前，我们通过卧底系列三篇文章，和大家分享了国内目前精装房交付的现状及问题。

虽然一言难言，对落到普通人身上，也只能[硬着头皮去解决了]，这里面的弯弯绕，涉及的利益牵扯方实在太广，以后有新的调研结果，再继续和大家分享。

今天我们换个视角，通过油管以及某书上一些博主的分享，去窥看下国外的精装房是什么样的，交付情况如何？尤其以常提的欧美国家、和日本为主。

国外没有[精装房]

只有[商品房]

反认知的第一件事情发生了：

拿最常见的欧美、日韩国家来说，根本没有[精装房]，只有[成品房]或者叫[商品房]，英文翻译过来是Commercial real estate.

意思是但凡是商业用途的房子，都是商业地产，包括现在的普通住宅、公寓式住宅、联排别墅、和花园洋房，只要带有可交易属性的，都在其列。

国内如今“商品房”的来源，也是如此，只不过是香港开发商学欧美、再将这个模式带入内地罢了。

美国纽约某公寓的平面图设计

国外也有期房和现房之说，购买流程不同的是：业主买期房，不同国家按比例交的首付比较低，通常在10%～30%区间。

交的钱是给了房产信托机构的中间账户，律师监管使用，直到房子交付为止，本金才会转给开发商，剩余贷款的部分，只需还利息即可。

图源 ins /美国、德国和日本的公寓

据资料显示，德国的首付比例甚至可以低到0，德国人买首套房的平均年龄在40岁左右；

但德国自有房屋的依旧不到30%，依旧是租房的人多，因为德国实行租售同权，甚至政策上更偏向于租房人群。

图源 见账号

如果房子未如期交付，业主的首付是可以返还的。

房产信托机构就是中间那个秤，会对开发商进行信用评级，信用不好的直接拉黑。

后期交付后的房子和小区管理，也多是业主和房产物业共享管理权。

小到这栋楼的公共区域能不能放绿植、鞋子能不能往外放，都要业主共同投票决定，物业更多是监督和执行这个规则。

也有些国家约定成俗的习惯，会在房子设计之初就被纳入到基建这部分。

比如英法德意、甚至瑞士这些老牌的欧洲国家，最注重街道外立面的美观统一。这个统一落在了街道绿化、路灯高度、房子外立面等多个细节。

不管是老牌国家上百年的老房子、乡村自建房，还是后来一战后新建城区的“商品房”：窗户开多大、露台封不封、房子外立面的颜色等都是当局政府规定的。

图源 “德国黑黑”视频截图 / 德国上世纪60年代的老公寓

图源：油管@台湾家庭在德国 视频截图/ 德国2023年后新交付的公寓

对于外立面的统一，一直延续到收房入住。

法国、意大利、德国的普通人，家家户户“会好好装扮露台”，这是刻在骨子里的“爱美之心”。

要是有人敢像国内上海的习惯一样，把衣服晾在露台甚至屋外，会遭到邻居投诉、物业警告，甚至高达几千欧的罚款。

这点国内的留学生们和在外华人感触最深，这倒也能解释为啥国外烘干机卖的比国内好了：为了外立面美观，烘干机也得成开发商交付标配。

图 源于油管截图

任何脱离习惯谈房子交付、居住方式都不成立。

或许正因为这样的社会层面约定成俗的细节，也倒逼国外的开发商必须提高交付标准。

多数人的习惯，盖房子的总要考虑吧，不然谁买呢？

含橱柜 厨电

硬装百分百完工

国外评级为A/B/C的开发商们，在商品房交付时，已经标配好了全套厨电；

（比如厨房的油烟机、蒸烤一体机、洗碗机、洗烘分体机等）、设置合理的橱柜、甚至是卫生间全套品（比如壁挂马桶、淋浴房、洗手池、毛巾架）等、甚至灯具、床垫部分软装。

在油管上的华人博主“德国黑黑”的视频分享中，我们最常见的便是米勒Miele这个牌子，算是中产高配。

图源 “德国黑黑”视频截图

查了下价格，官网上这个品牌的家电价格

来源于米勒官网截图，很典型的德式设计

会不会存在开发商没有提供上面这堆硬装的情况？也有但少，这本质上取决于你买房时和开发商的签订的合同细则。

国外是不同评级的开发商，交房的细节颗粒度也不同。

这本质上和国内一样，拿地、批复、建房的标准、容量容积等都是根据项目审批走的，但到交付这一步来看，硬装完整的、高质量交付情况比国内好些，连后期的运营规划和享受的服务也更加详尽。

某书上，以中英房产交易中介为生的博主@英伦小甜莎，业务范围覆盖帮助华人在伦敦找房、买房、验房等业务，一期分享中提到了英国的公寓交付：

“除墙面、地板、地毯、灯具外，还包括卧室的嵌入式衣橱；厨房的全套电器（冰箱、洗碗机、烤箱、微波炉）、设备间（洗烘一体机、新风系统）；卫生间（浴缸、淋浴、壁挂马桶、防滑瓷砖、自热毛巾架、镜柜）。”

图源：油管@台湾家庭在德国 视频截图

交付细节如何呢？

橱柜配感应灯；阳台玻璃门标配双层中空玻璃；厨房电器是德系名品，加起来6位数了。

最后看服务，该房子享有10年的NHBC房屋保险服务，比如房子有些墙面脱落、结构承建等原始问题时，都可以请开发商随时解决。

图源：见账号 并未商用侵删

有人就好奇了，NHBC是个什么玩意儿？

它的全称是英国国家房屋建筑委员会，类似于中国官方的一个开发商监管机构，负责制定标准及监管开发商，重点就是保证房子如期交付质量，不烂尾。

可以说每一个在英国的开发商，都绕不过这个机构，先注册才能在英国玩房产。

截图来源于NHBC官网

大家也别太带滤镜，英国的也有烂尾楼，只是对比国内近几年的情况，几率小些。

软装多DIY

或找[软装设计工作室]

回到交付标准上来，既然硬装没问题，那软装咋整？

国外的解决方案是：穷或者自己审美好那就DIY，money和时间都够，那就找专业的软装设计公司帮你完成。

有一说一，国外软装设计工作室的普及度、服务的细节颗粒度比国内好多了。

整体的服务范围还是基于业主审美喜好、预算方案的情况下，完成软装的搭配建议方案。

譬如颜色搭配、摆件选购，在业主参与意向度高时候，甚至会陪逛二手市场掏沙发、掏茶几、选摆件等，不在乎新旧程度，只在乎喜欢、适配与否。

在博主@Tazanna在米兰“的小红书分享中，她公公婆婆家中，有许多真中古的柜子、xx画等，上百年那种。

图源自小红书@Tazanna在米兰

国内“软装设计”业务虽然起步晚了些，但从15年出现至今也近10年了，加之近几年国内精装房细分市场，对设计和审美的要求提高。

也延伸出了一批以此为生的个人设计工作室、或本地化的软装设计服务公司。

住范儿目前在北京、上海的整家业务，就是在这样的背景下诞生。

已经有了2年多的市场积累，迭代了3次后，验房、设计、软装服务，都尽可能做到了精细化对接业主，尤其软装的产品库，越来越完善。

国内的开发商终于

走下神坛

虽然是一次未见其面，有限的样本窥看分享，我们也大概能回答出开头提出的问题：

欧美、日韩等国家并不存在「精装房」，它只是国内开发商在舶来之初，利用信息和营销误差，玩的文字游戏。

拜高踩低、崇洋媚外都没有意义，我们毕竟用40年的经历走完了别人上百年的路，取其精华、为我所用才是进步的办法。

好在国内的开发商在近两年终于，逐渐回到正轨。

其实就前几次卧底现场的情况来看，国内外差距正在无限缩小，尤其是在商品房 中高盘这个交付领域。

越来越多的房产开发商正在学习国外，把地产的服务周期拉长，匹配消费端用户的需求，这在以前是不敢想的存在。

比如，交付卷“产品”，卷“细节”，同样也卷后期的物业运营服务。

图源 真叫卢俊公众号

在卢俊老师团队的一次调研中，保利、金茂、陆家嘴、万科等大量的开发商，选择了卫浴巨头科勒的化妆镜柜，本质上是洞察到了女性在卫生间化妆收纳不够这个需求。

在咱们日常的角度看来，不足为奇，但当这一需求被B端开发商关注并引入，开始批量采购时，买镜柜从生产和供应链上都会大幅下降成本，未来对我们来说，也会省钱、省时间。

这就是向好的苗头，何乐不为呢？

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本文文末举例引用：

真叫卢俊 《地产开始弥漫着另一种焦虑》

文章部分图片均截图自油管博主@德国黑黑 @台湾家庭在德国@suniic @小红书博主Tazanna在米兰@ 英国小甜莎

截图并未商用且视为并未与图中人物建立商业关系，抽只为分析国内外精装房差异 侵删