2023长租市场：租客形成长期租房观，业主养成专业托管潮

如果说长租市场2022年的“关键词”是拨云见雾， 那2023年的关键词可以形容为“自我修复”，整个行业进入质变增长轨道。

2023年末，新华网与自如研究院联合发布了《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》（下称《蓝皮书》），针对分散式个人业主和集中式机构业主进行了房屋出租变化、偏好、理念的梳理，并梳理了一份适合城市业主的房屋出租指南。

几乎在同一时间，新一线城市研究所联合自如研究院推出了《2023年城市租住魅力指数》，选取北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座重点城市，从租住需求金字塔的5个维度、近20个指标中提取了当下青年人的租房偏好。

两者为外界提供了一个新视角：租客端，51%租客可接受租房5年以上，租房人群已形成长期租房观；业主端，7成业主认为“个人房东选择和专业机构合作是双赢，专业的事交给专业的人”，养成了专业长租机构托管潮。

新变化：租房观念转变，业主越来越年轻

时间回到2022年底的中央经济工作会议，明确提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

在此之前，北京、深圳、上海等城市陆续推出了针对住房租赁的“新规”。比如《北京市住房租赁条例》作为国内首个规范“住房租赁”的地方性条例，旨在解决租房难等突出问题。

而在整治租房乱象的“靴子”落地一年后，租住市场出现了哪些微妙的变化呢？《蓝皮书》对此进行了深入调研。

首先是需求端的观念转变。

当“长租”成为一种新常态，城市青年人的居住观念也在发生变化。30%以上的受调用户表示7年内不考虑买房，75%的租客租房超过3年，其中12%的租客已经超过10年。

《2023年城市租住魅力指数》中也提到，仅北上广深4大一线城市，租房人口就超过4000万人。在租房意愿上，51%的受调用户可接受租房5年以上，18%的用户愿意租房10年以上。更大的租住群体加速租房市场的成熟，并潜移默化催生了人们长期租房的居住观念。

可以看到，“买房才能结婚”、“买房才算家”的固有理念已经逐步消融，在城市青年人的认知中，买房不再是获得归属感的唯一方式，而是更加理性地思考租与购的关系，新的“家庭观念”正在形成。

然后是供给端的理念认同。

自如研究院的数据显示，2020年到2021年的新晋业主中，80后的占比为32%。《蓝皮书》中的调研样本数据显示，目前一线和新一线城市的分散式业主出租群体中，80后业主占比已超过40%、70后业主占比超25%，且上海、杭州等城市的业主中，本科及以上学历的占比均超过了90%。

业主人群的年轻化、高学历化，让他们对各种“新规”的出台以及背后的底层逻辑更加认同。比如近8成业主认为“租房市场需规范化”，7成业主认为“个人房东选择和专业机构合作是双赢，专业的事交给专业的人”。

无论是顶层设计上的长远考量，还是市场一线的理念变化，都预示着国内租住市场正在进入新的阶段。

可以借鉴德国租住市场的情况：作为全球最富有的国家之一，德国2021年的住房自有率仅有49.5%，过半德国家庭靠租房生活。为何富裕的德国家庭倾向于租房而非买房？原因离不开德国租住制度的完善，让租房成为一种透明和信赖的租赁关系。

目前还无法断言中国是否会沿循德国的轨迹，但可以肯定的是，国内有近2.6亿的租房人口，相应的市场规模高达2万亿元，进一步优化供需关系，引导行业良性增长，将是不可逆的时代趋势。

数据来源：《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》

新潮向：聚焦居住体验，“平台托管”被认可

理念和认知上的结构性改变，往往意味着新潮向的出现，对长租市场而言，可能是新的增长机会，也可能衍生出新的“矛盾”。

比如城市青年人群对居住体验的要求越来越高。

“租房”不再是一种临时性过渡，而是生活五到十年的“家”，对品质的诉求是自然而然的结果。正如《蓝皮书》中所提到的，2020年以来，城市租房人群对“房屋品质、居住体验、租期服务”的关注程度提升了34%。

《2023年城市租住魅力指数》有着更细微的洞察，青年人对对租住环境品质的追求仅次于通勤和租金，“选房等于选生活”，是否精装，是否配置家居、电梯、服务，都是决定租住生活品质的典型要素。

再深挖一些的话，年轻人并不满足于蜗居一隅，房子已然成为年轻人生活主张的表达：认为“房屋需要配备智能门锁等智能家居”的关注度提升了45%，“室内环境是否环保”占比达62.5%，“房屋是否美观”、“租房是否安全”分别为52.05%、47.33%……显然印证了这样一种观点：“房子是租来的，但生活是自己的”。

一个无法回避的现实在于，在当前城市出租市场中，10年以上房源的占比超过50%，或多或少存在装修陈旧、设施老化等问题，很大程度上和年轻人的需求出现了错配。对于“老旧”房源业主来说，只有提升房屋价值和居住体验，才能让自己的房屋快速出租。

相对乐观的是，年轻化、高学历的业主们已经产生了新共识。

《蓝皮书》中围绕个人业主的出租偏好进行了调研，在“如何提升房屋的出租价值快速出租”的问题下，超5成城市业主认为出租前“先改造再出租”是有效办法。

数据来源：《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》

不过，在租房市场供大于求的局面下，房屋在出租过程中的寻客成本、运营成本、空置成本乃至心力成本都持续提高。由此产生的连锁反应的是，超过9成城市业主最在意“租金稳定”，超8成业主在意“托管平台是大平台”，超过6成业主看重能“定期为租客提供上门保洁、维修”的配套服务……

也就是说，相较于个人出租，或者委托给“二房东”的传统业态，“大平台托管”正成为许多年业主认可的方式。

北京领养日公益活动猫区负责人张毅就是其中业主之一，他自己的闲置房托管给了自如，改造后出租的房子，不但解决了“租出去”的问题，和租客相关的所有事情都有管家解决，每个月10号准时收到租金，他则可以腾出更多时间做自己喜欢的事，比如冬天的周末带儿子去滑雪，陪伴家人，投身线下公益活动等等。

新模式：告别“外包思维”，转向资产管理服务

新变化和新业态的背后，等待租住平台的将是新一轮淘汰赛。靠信息差赚钱亦或是简单资源整合的方式注定行不通。

经过十多年的市场深耕后，长租平台普遍沉淀出了互联网化的管理体系，包括线上看房、管家式服务以及保洁、搬家等配套服务，目前最大的争议点，其实是业主和平台的合作方式，确切地说是两种路线的较量。

一种是“省心租”的传统模式，现阶段贝壳的惠居、我爱我家的相寓等采取的较多。简单来说，省心租会挑选市面上部分房源，如房龄短、房况新的房源，和房东签署长租租约，基本不对房屋进行改造，从本质上不改变房屋现况和存量价值。

另一种是“增益租”模式，自如在2021年后上线的新模式。增益租更强调为业主提供全品类房屋的资产管理服务，即通过对老旧、毛坯、简装、精装、豪宅等全品类房屋，提供全生命周期专业资产管理方案，以此提升房屋资产价值来适应业主未来租、住、售的各种需求。也就是说，自如提供房屋改造、风险承担、营销、租务处理、保洁维修等服务，业主自付房屋改造的装修费用，同时给业主承诺保底收益，保底收益外的浮盈由双方分摊。在新模式下，自如变成了一个为业主闲置房提供全生命周期的房屋资产管理服务者。

单从字面上理解，“省心租”似乎是更利于业主的选择，但结果却并非如此。

2021年底发布的《中国城市租住生活蓝皮书》显示，自如的业主群体中，有68%的业主会向朋友推荐“增益租”；自如研究院在2022年4月初的报告中称，一季度业主委托量同比增幅超400%；2023年10月的“自如业主开放日”上，自如COO梁占华介绍称，采用增益租模式的房源已累计近20万间。

个中原因并不难理解。

两种路线最大的不同在于，“省心租”并没有彻底摆脱“外包思维”，平台赚的仍然是差价，房子只是盈利的工具；“增益租”侧重于资产管理和运营，有长期稳定的租金收益。何况当租住周期延长到5年乃至10年，业主们不难从长期收益的角度算清一笔经济账。

比如在上海从事市场营销的路苗，在选择把房子托管给哪个机构的时候，家属特意列了一个Excel表格，从租金、服务、空置期、房屋维护等多维度计算考量，最后测算出把房子托管给自如8年，采用增益租模式装修再出租，收益最稳定。

再比如天津某全屋定制品牌部门经理蔡先生，信奉《纳瓦尔宝典》中的两项行动原则，一是“不为低价事物浪费时间”，二是“以外包替代亲自上阵”。三年前把房子托管给自如后，只定期查看资产收益报表，就连房屋漏水都是管家全程处理的。

对比直接拿租金的方式，“增益租”的典型特色是“和时间做朋友”，出租的时间越长，收益越稳定，早期的装修投入并不会影响最后的收益率。这是租住市场新变化下的必然趋势，也是长租行业的新模式。

《2023年城市租住魅力指数》则从侧面印证了“增益租“模式的魅力：自如合租新品“友家7.0”的出租速度比自如其他合租产品平均快10余天；整租新品“心舍”的出租周期也比其他自如整租产品快9天。

正如《蓝皮书》中提出的“新出租”理念，刚刚过去的2023年，无疑是租住市场破旧迎新的重要转折点，旧业态加速淘汰，新模式应运而出。

用一句话为“新出租”做一个注脚的话：租住市场的供需关系已然改变，既要把房子快速租出去，开辟资产保值的新路径，还要有稳定可观的长期收益，把闲置房产“交给专业长租机构运营”，将是最简单有效的方式。