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第一次知道郭公庄，是在20年前，楼花首任男友在那里的中学教书。
刚毕业那会，楼花去学校看过他一次，印象很糟糕，周边尘土飞扬。正是因为偏僻，它才去外省招老师，他还是个非师范生。有一个诱人的条件，给解决北京户口。
初恋大都很难修成正果，很快我们分手了，再没去过郭公庄。
20年过去了，曾经的穷乡僻壤之地，成为众多房企抢食之地，2024年初，中建系旗下两兄弟的楼盘将直面竞争。
仅一个细节，就可以窥见它们的地产操盘力。
去年10月底，中海地产和中建东孚都摇中了郭公庄地块，总价130亿元，引起了市场轰动。
它们虽同时拿地，但总平图出来的时间相差近20天。中建东孚或许故意延后，看了中海的牌面再出手(推荐阅读：狙击中海，中建东孚使出杀手锏）。
两块地仅有一路之隔，中海地产在中建东孚的西北角，前者占地面积3.95万平方米，后者为4.46万平方米，地上建筑面积分别为8.7万平方米和11.15万平方米。中建东孚虽然占地大一些，但朝南面宽不如中海地产。
从容积率上，中海地块为2.2，比中建地块2.5要好。但由于中海地块有9号线和房山线下穿，导致地铁上方不能盖房子——约1.5万平方米，中海将在那里挖出一片湖。因为，它高层区域的实际容积率约3.0。中建东孚地块是优于中海地块，且离地块郭公庄也会近一些，约300米。
容积率决定了楼盘的密度。中海地块的高层区有7栋住宅，高低配，4栋25层、3栋8层，其中两栋有三个单元，楼间距最大为78米，普遍楼间距43米。这个尺度不如中建东孚项目，绝大部分间距在60米以上，最大73米，主打17层和18层。
由于两个项目尚未公布户型，楼花简单做了个测算，大胆猜测它们的户型情况：中海地产主打产品是150平到250平户型，还有3栋500平米的四合院；而中建东孚项目，主打130平米至200平米的户型。
从设计思路上，两个项目都是主打做改善型和终极住宅，尤其是中海项目，大户型比较纯粹。因为，只有赚有钱人的钱，它们才能算得过账来。按照拿地的价格，这两宗地块销售指导价为9.2万元/平方米（±8%），单价是要冲击10万元/平米的。
随着它们的总平面图披露，产品类型基本浮现出来。2024年初，中建系两兄弟，在郭公庄必有一战，我们拭目以待。
对了，楼花要马上给第一任男友发个消息，告诉他当初选择郭公庄是正确的。
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