深度｜中小房企生存样本之“远达模式”

不知不觉，经过两年多时间，曾经名不见经传的本土房企远达集团在成都布局的第四个项目也已经面世了。

2021年的夏天，来自自贡富顺的远达集团，在土地市场低迷之际，杀入成都楼市，短时间内连下三城，拿下两宗高新区地块，一宗天府新区地块。这3个项目于2022年下半年到2023年入市销售，赚得盆满钵满。随后，2023年二季度，远达集团再次乘胜追击，斩获高新区超百亩地块，即大源新项目“远达天宸名邸”。

此前，我们曾撰写过两篇观察远达集团的稿件：《远达“豪赌”成都楼市：1年内拿下3宗地，耗资约56亿》，《“孤勇者”远达》。如今看来，作为一家本土中小房企，于市场转折之际，远达集团几乎以孤注一掷的方式重仓成都市场，凭一己之力，走出了中小房企生存样本，可谓之“远达模式”。

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远达集团名噪成都房地产行业，还要从2021年夏天说起。6月8日，在成都双限地首次集中供地之际，经过42次举牌，远达集团以楼面价13500元/㎡，溢价率9.8%，总价超18亿元，竞得高新区中和街道约76亩地块。

这里需要重点提一下，2021年夏天，正是房地产调控最严的窗口期，且部分民营房企已经开始呈现出疲软的态势，暴雷房企逐步浮出水面。彼时成都土地市场刚刚经历了短暂了回调期，首次双限地集中供应，条件相对苛刻，多次举牌竞的是租赁住房自持比率。

横空杀出的远达集团，以59%的自持租赁住房面积比例，拿下了高新区新川板块这宗容积率2.5，占地面积约76亩的纯住宅用地，可售商品住房清水最高销售均价20200元/㎡。

值得注意的是，现在看来，13500元/㎡的楼面地价，绝对是抄了高新区土地市场的底。而且，即便在当时来看，这个成交楼面地价，同样是显得很低了。在双限地推出的首次土拍，远达集团就以势在必得的姿态参与进来了，显然，这是经过深思熟虑的。

同年12月，在2021年成都第三次集中供地拍卖中，远达集团再次出手，同样的配方，同样的味道，其以19600元/㎡的楼面地价，外加64%的销售型一类人才公寓比例，总价15.17亿，溢价率达14.62%，拿下高新区桂溪街道约58.08亩纯住宅用地，这宗土地并不便宜。

该地块位于高新区桂溪街道铜牌村4组、铜牌村5组、大源村1组、临江村6组（原荣店村1社）、临江村7组（原荣店村2社），也就是大源板块，净用地面积约58.08亩，为纯住宅用地，容积率2，起拍楼面价17100元/㎡，最高限价19600元/㎡，清水限价28500元/㎡。

回头看，远达集团摘得这两宗地，几乎是孤注一掷德的，决绝的，果断的，事实证明远达集团的战略是正确的。其选择在三四线城市明显下滑的时候，全力转战正处在微妙阶段的成都市场，成功抄底了成都楼市。

随后，在2022年的首批次集中供地土拍中，4月1日，四川本土房企远达集团以22.48亿元的总价竞得天府新区一宗119亩地块，溢价约9.7%。这宗地，应该是远达集团拿得最轻松得一块地，几乎没有遇到多大阻力。

该地块位于天府新区华阳街道沙河村三组、正兴街道田家寺村一组，在麓湖生态城西侧，属麓湖板块，出让面积合约119.37亩，为住兼商用地，其中商业占比30%-40%，容积率2.5。这块地起拍楼面地价为10300元/㎡，土地最高限价11700元/㎡，清水房销售限价为23950/㎡，最终被远达集团以11300元/㎡的成交楼面地价拿下。

自此，远达集团完成了对成都楼市的抄底，也几乎押上了大半身家。

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拿地之后，远达集团并没有急着入市，而是稳健地等待市场转暖。

没有像其它品牌房企那样搞产品发布会，也没有投放那么多媒体广告，甚至连渠道都没有怎么上，远达集团把精力都放在了项目上。从上述三宗土地的三个项目入市销售情况来看，远达集团之所以能够运筹帷幄，还是赢在了拿地这件最核心的事情上。

2022年11月23日，远达集团新川约76亩项目“远达天屿城”一号地块（可售部分）338套房源取证，层高约22层的房源精装单价集中在2.6万元-2.8万元/㎡之间，部分洋房跃层大面积段房源单价较低一些约1.9万元-2.0万元/㎡，极少量别墅产品面积超过了1000㎡，单价约1.9万元/㎡左右，总价接近3000万元/套。

该项目开盘之际，恰好是成都楼市年底回暖之际，这波以回归主城价值的市场行情持续到了2023年上半年，加之“远达天屿城”主力户型面积并不算大，以低于3万的价格入市，自然成为了市场的抢手货。

几乎与此同时，远达集团大源约58.08亩“远达天荟云庭”项目也于2022年11月底取证，熬过了疫情，正值市场火热之际，“远达天荟云庭”共553套房源，分两批次入市，在2023年2月初取证时候，很快就低调售罄了。

可以说，远达集团上述这两个项目拿地的时候，遇到了成都楼市的相对低点，而销售的时候，又遇到了成都楼市相对的高点，完美地跑赢了市场，更跑赢了大部分同行。

同样，拿天府新区地块的时候，远达集团仍是在豪赌的阶段，彼时在成都市场仍没有一个项目入市，也代表前期尽是现金投入阶段。

相对前两个项目的集中入市，麓湖生态城西侧的“远达麓湖云邸”就显得更加从容不迫一些。截至目前，远达麓湖云邸已于2023年3月和4月两次取证，累计取证房源649套，包括小高层高层产品，精装单价约主要集中在2.6万元-2.9万元/㎡，去化也没有多少压力，仅剩110套左右房源在售了。

值得一提的是，这个项目的户型明显偏大，起步约134㎡，且绝大部分户型面积段超过了143㎡，以约153㎡，约171㎡和200㎡以上户型为主。能在不到一年的时间里，以并不低的价格，去化了超过500套的房源，这给了远达集团进一步拓展市场的动力。

2023年5月19日，在前三个项目入市，并取得不俗业绩之后，远达集团成功通过抽中了大源南约141亩土地。该宗地容积率约2.18，是大源南板块内近几年出让土地中面积最大的一宗，最高清水限价36000元/㎡，最终远达集团以20700元/㎡竞得。

这宗约141亩的土地，不远处便是“远达天荟云庭”项目，而此前的土地成交单价为19600元/㎡，事实上并没有高出多少。

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近3年时间，远达在成都布局了4个优质项目，且其中3个位于高新区，1个还在麓湖旁。远达集团的策略已经显而易见。

2024年开年，远达集团大源约141亩项目发布了案名“远达天宸名邸”，从案名来看，似乎想在产品上打造一个高端代表作了。当然，无论从地段，还是地块指标，还是远达集团的品牌积累来看，“远达天宸名邸”当有它的使命。

于此，“远达天宸名邸”的产品，我们不想过多的展开了，后续再作观察。回到全文的主题上来，为什么说“远达模式”是中小企业的生存之道呢？什么又是“远达模式”呢？

先来总结一下“远达模式”，作为中小房企，前期长时间征战三四线城市，当三四线城市需求和利润全线下滑之际，便会遇到生死抉择，例如恒大、蓝光、碧桂园等，龙头房企们转身很难，而中小房企转身相对容易，在四川市场，代表房企还有阳光大地、邦泰、领地、正黄等这些曾经的百强房企，不过，现在看来，除了正黄缩减市场，转型卖酒搞得风生水起以外，其它几家仍略显挣扎。

如此背景之下，曾经并不出名的远达集团，成为了转型最成功的典型。与三四线城市市场严重下滑的时候，集中精力孤注一掷选择了西部最具活力的成都大市场，在成都市场上找到了最好的机会入市拿地，全力拿下了成都最核心的区域高新区的地块，然后在最佳的时机开盘，同期还在疫情期间保持施工进度，为企业赢得了一个在成都市场站稳脚跟得机会。

接下来，远达集团有了根深成都市场的机会，从3宗土地成本优势的项目打下来的基础，远达集团比如将在产品上和品牌上做文章，进一步扩大其在市场的口碑，有助于其未来在市场上拿一流的土地，做一流的产品，这有些类似于前几年的金茂和建发，通过产品重塑自身的品牌价值。

不过，远达与金茂和建发不同的是，成都市场也只是这些房企看重的市场之一，并不会孤注一掷，必有掣肘，或不能做到每个地块都选择最优解。而远达集团可以，且必须选择每个地块都是最优解，即便是一两年拿一块地，也容不得试错。

我们认为，“远达模式”是当下中小房企生存下来的一种极致的模式，需要很多先决条件才能完成，且一旦走上正轨，就从容有余。但是，这种模式多依赖企业决策者的眼界和决心，可复制性不大。

从近期成都市场的情况来看，四川本土的房企邦泰似乎也在积极融入成都市场，想要获取更多的土地，来置换其它城市的份额，不过相对而言，邦泰的动作略晚，且市场节奏踩得并不太好，从近期其拿下多宗高价地块，以及曾拿下一些二圈层的地块，可以见出。

作为中小房企的代表，邦泰的转型也是必然的结果，经过两年的布局，相信邦泰对成都市场，即便是二圈层市场的看好度，都要超多一些三四线城市，这可能也是邦泰急于布局，不惜以较高溢价率在成都拿地的根本原因。对此，我们认为，如果邦泰后续持续转战成都市场，通过十来个，甚至更多的项目布局，形成战略布局，那么它将是又一个转型成功的案例。

最后，“远达模式”虽好，并不是谁都能用的。后续我们还将陆续分析其它几类中小房企的生存之道，敬请关注。