租赁市场竟沦落这般...

　　这是嘉实京东仓储REITs的其中一份公告中关于调低租金的预算表，表中将租金单价从原本2023年推算的1.130元降低到了续约确定的0.95元，回撤达到了18.9%。

　　这个项目算下来一年租金收入将少赚343.7万元，这还只是其中一个项目，整个REITs那么多项目，整体租金降低导致收益的下降简直让人心痛的不愿想。

　　对预期收益断崖式下降的恐慌也充分反应在了资本市场中——

　　嘉实京东仓储REITs应声断崖式下跌。

　　从这个REITs发售开始到现在，不到一年时间里回撤已经达到了36.9%，后面那个直直下降的直线看到了吧，比A股还要赤裸裸，我A好歹还3000点守卫战、2900点守卫战、2800点守卫战，REITs直接摊牌了，不装了，跌吧。

　　这还不是个例，

　　建信中关村REITs这个产品主要是运营北京中关村的写字楼的，2021年一季度空置率仅3.85%，到2023年三季度空置率就上涨到了32.16%，随着写字楼空置率的勇攀高峰，建信中关村REITs近一年的跌幅也达到了50%。

　　为了维持出租率，同业间采用低价竞争策略，将本就很低的租金又拉下水。

　　中关村REITs期间也做了努力，三季度共组织了30余家渠道进行项目宣讲，带看客户81组。并多次通过线上直播和线下展会的形式进行项目推介，已促进经纪公司走进项目实地踏勘20余家。

　　满满的求生欲。

　　可惜三季度来了两个新租户走了五个老租户。

　　大环境下，空置率增高，租金下降在所难免，即便是北上深的优质写字楼也难逃空置率增加的命运，现在的空置率都已经到了20%左右。

　　上海几个大商圈写字楼空置率都保持在高位，整体租金降至十年内最低水平，租赁市场的至暗时刻似乎已经悄然到来。

　　回想当初大家买地产REITs当时的宣传好像是——投资REITs就是稳稳的收益。

　　稳稳的幸福就问你要不要？

　　当初要的人估计万万没想到，这波动那是嗷嗷大，价格那是嗷嗷往下跌啊，从头到底就和“稳”字没沾上边。

　　要是你是又买了地产REITs又是出租房的业主，那么“恭喜”你，房租下降和资产减值两锤子你一个都逃不掉，得硬挨着。

　　写字楼等商办的租赁市场一片凉气，住宅的租赁市场也没有好到哪去。

　　50城住宅租赁价格指数显示12月50城住宅平均租金环比下跌0.48%，同比下跌0.30%。

　　2023年12月，住宅租赁市场处于传统淡季，重点城市租金环比继续下跌。

　　全国50个城市住宅平均租金为36.6元，环比下跌0.48%，跌幅较上月收窄0.02个百分点；同比下跌0.30%，跌幅较上月收窄0.06个百分点。

　　一线城市的房租价格已经连续6个月下跌，反观二三线城市，房租反而有所上涨。

　　麦可思研究院的一份报告显示，近五届在外地求学的应届本科生毕业半年后返乡就业的比例呈上升趋势。

　　2022届外地求学本科生返乡就业的比例为47%较2018届的43%提升了4个百分点……

　　可见，当下本科毕业生返乡就业意愿正在不断增强，这导致了大城市的租房需求进一步减少。

　　除了学生之外还有大量的外出务工人员，返乡潮、出游潮的提前到来，导致了二三线城市租金涨幅扩大。

　　同时受企业倒闭、裁员及降薪的影响，大家租房的首要考虑因素变成了性价比，而从高租金区域向低租金区域换租，成了如今大多数人的租房消费

　　二三线城市好在有回流人口的支撑，使得房租价格不降反升，一线城市人口净流出就使得原本的购买力减少了不少，没有了支撑，房租价格自然也就下来了。

　　除了租房群体变少以外，房源增多也是如今导致房租价格下降的重要因素。

　　现在的楼市行情不好，二手房难卖，所以不少房东都选择将房子转为租售房，这使得许多房源进入租赁市场，拉低了房子的租金价格。

　　链家租赁总房源存量已经超过5万套，而一般情况下，租赁的房源存量都在4万套这个水平上。

　　虽然租售房比以前要多很多，但由于租售房都是需要租客能接受随时有买房客的看房打扰，并且如果房子成功出售之后租客租期就要强制截止，需要租客再去找房子租住，所以这种租售房很难租出去，基本上不影响真正的租赁市场。

　　问题是真正纯租赁的房子现在挂牌量也很大，原本一个小区可能就四、五套出租房挂牌，现在可能都有九、十套在挂牌出租。

　　租赁房的供给量大到夸张，让一些地方的包租公司都开始吃不消了。

　　以前都是积极去给业主宣传这种包租产品，把规模做大，现在只要固守阵地就好了，主打的就是一个不亏钱就好，不要后面自付盈亏给原房东白打工就好。

　　中介小哥提到，由于挂牌的房子太多，现阶段租房可以大胆的谈价格、谈空置期，原来挂牌租金能往下谈个2000元的现在谈个3000元很容易，想往下谈4000元甚至更高都可以试试，原来空置期可能给个3天，现在都可以给一周时间。

　　并且，原本一些业主房子物况不太好的，现在都开始想办法把自己的房子重新装修的上档次一点，就是为了能早点把房子租出去，减少空置带来的损失。

　　可即便是房子装修好了、价格下去了、空置期给的够足了，房子从挂牌到出租出去的周期也比以前要长很多，究其原因就是市场上的租客有所减少，去化也就很难上去。

　　前几天还在讨论那位80万上海开面馆6天倒闭的勇士，告诫自己当前这个市场还是不要脑子一热就去创业的好。

　　理想很丰满，现实很骨感。

　　这位勇士从来就不是个例，不考虑房租负债、不考虑受众、不考虑消费大环境...

　　勇士们的低头猛冲换来的结果就是——

　　短短不到五百米的路上就已经有六七家店铺关门歇业。

　　这些店铺的租金无疑又下跌了，这个时候如果你来选择你会接手吗？

　　不会有人想着这时候来抄底，自己来做生意吧？

　　其实租金的上涨和下跌其实能反映很多信息，一般来说租金下降了那无疑反应周边的经济环境是在衰退的，并且这个地区的经济状况一定不会好。

　　这个环境里你要是想着抄底，那就和你去抄A股3000点“大底”是一个性质啊。

　　很多信息从租金的角度来看反而更清晰，毕竟影响房价的因素太多了，无论是放水、利率还是税费等方面都能让房价发生变动，但是租金能很直观的反映实际的经济情况——

写字楼的租金充分反馈企业的生存状况； 住宅的租金水平充分反应大众的消费水平； 商铺的状况充分反应个体户的经营情况。

　　举个最明显的例子，

　　杭州的滨江区在极短时间内把杭州一个曾经全国倒数的产业，发展成了全国名列前茅的产业，于是房租就开始了持续快速的上涨。

　　再具体点。

　　只要阿里巴巴这样的企业搬迁到哪里，那地方附近的房租就一定会上涨。

　　企业一运转，就会带来数以千计的员工，他们产生了大量的租房需求，这种瞬时爆发的租房需求多来几次，房租想不涨都难。

　　也只有这种推力出来，才能冲击市场，才能让市场活跃起来。

　　但现在情况就是，整个市场看起来就是一潭死水，没有活力。

　　没企业愿意进驻写字楼办公、没有个体户愿意租商铺做生意、住宅的租赁需求也大打折扣……

　　是有钱每预期不消费也好，还是真没钱守财也罢，大家现在无疑都不敢乱动了。

　　股市从抵抗3000点、重回3000点、回望3000点到现在想念3000点，市场似乎快到了哀莫大于心死的阶段；

　　楼市从去年“认房不认贷”错过最佳时期出台，到年末寒潮来袭时才来张“王牌”，没有一次出现预计的热度，后面一定还要持续用力！救市的政策一定不能偃旗息鼓！

　　一鼓作气再而衰三而竭，今年春节前就应该再出台政策刺激，如果再过个春节休息完之后再刺激恐怕这个时候就太迟了，政策的力量如果不持续，形不成合力，吹在如今萧条的环境上只是一阵微风，根本卷不起来“猪”。

　　只有卷起来了，繁荣了，空置率才能降下去，租金才能涨上来，那时候大家的生活质量肯定不会差。