丰台招商臻园科技园旁；高标准精装、带会所、86%-91%超高得房率

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位于城六区丰台、丰台科技园旁；高标准精装、带会所、86%-91%超高得房率；价格和大兴西红门一样。

集上述关键词与一身的项目，就是我们今天的主角——招商臻园

项目的关注度很高，首期开盘的成绩也还不错，卖了163套，揽金14.6亿元。

但项目的评价却是两极分化，说好的很多，唱衰的也不少。

那么真实的情况是怎样呢？

01.

我们先来看下招商臻园所处的位置。

项目位于丰台羊坊板块，在西南四环外、五环内。臻园往南750米，可以上南五环；到四环远一点，差不多4.5公里左右。

距离最近的地铁站是4号线西红门站和9号线郭公庄站，实际距离都在3公里以上。

距离臻园最近的产业区必然是丰台科技园和丽泽，这哥俩儿也是丰台自家最拿得出手的产业区了。

从项目出发，自驾约10分钟到丰台科技园，到丽泽商务区也就半小时左右。

商业方面，项目周边近距离的商业配套基本等于无。需要借助丰台科技园和西红门。

丰台科技园里面有永旺、万达；丰台新宫也有万达，还有大悦春风里。

但最近、最方便的大商圈还要属西红门，那里有南城人气最旺的西红门荟聚，附近还有宜家、山姆会员店、鸿坤广场等商业。从臻园过去也就3公里，不堵车的话用不上10分钟。

教育方面，以往为人诟病的教育资源弱，未来也会得到提升。

距离项目仅200m的阳春小学纳入了丰台五小教育集团，项目东侧还会引入一所36班的中学，品牌未知，但按照常规逻辑，新引入的一般都没有太差的品牌。

从现状来看，招商臻园周边一片荒芜；东西两侧都是空地，未来肯定还会有新的住宅地块供应，附近这一圈大概率会做成一个居住区。

其实荒不可怕，正如圈内人常说的：买荒不买乱。

荒地未来还有改善空间，乱的板块也不能说没有，但难度要提高十倍。

但要说未来周边有啥大发展，预计也很难。

首先这里不像东坝、十八里店、台湖这些地方有远期的发展规划。

再者这里毕竟地处丰台和大兴的交界处，很多三环里的行政区交界处，人员都会更加混杂，发展也相对更慢一些，何况这里快到五环了。

02.

今年6月20号，招商经过9轮争夺拍下羊坊020地块，案名定为：招商臻园，地块总价31.6亿元，折合楼面价约4万/㎡，销售指导价为7.2万/㎡。

指导价和地价的缝差超过3万，没有现房，对于开发商来说，利润很不错。

小微一直很强调开发商拿地楼面价和销售指导价，合理的利润空间是开发商做好产品的基础。

从产品系来看，臻园在招商的产品序列中是高于“璀璨系”的，在各项配置上属于高配。

时间回到2014年，这一年招商蛇口在北京打造了第一座“臻”系产品，望京·臻园，并且以近50亿的成绩登顶当年销冠宝座。

10年后，望京臻园已成为望京区域乃至整个北京市的高端住宅典范，房价也从最初的4万+，到如今的12万。

下面我就看看招商臻园的产品和品质能否像望京“臻园”看齐。

项目共计规划10栋楼，除了北边有两栋小高层以外，其余都是7-11层的洋房，共计规划649户。

而且全是南北通透，户型面积段97-147㎡，得房率达到惊人的约86-91%。

119四居是南向三面宽八窗全明的格局。

南向尺度做到了9.9米，客厅和主卧外有进深1.2米的步入式阳台，视野和观景体验非常好。

如果居住人口不多，那么次卧和客厅完全可以打通，形成一个面宽6.6米的超大客厅，空间的成长性和延展性非常强。

145四居，沿用了经典的四叶草格局。4.8米的宽厅，主卧面宽3.7米，比不少户型的客厅都大，主卫还做了双台盘的设计。

入门处还有独立玄关，因为这个玄关的存在，电梯井并非完全与卧室贴合，只贴了一半，意味着噪音会小很多。

项目的精装配置也超牛，大金空调、汉斯格雅花洒、弗兰卡水槽龙头、唯宝高仪马桶和龙头台盆，全部都是造价非常高的品牌。

社区大门和单元门借鉴了五星级酒店大堂式设计，还配置了许多10万+豪宅都没有的业主会所，会所内，除了健身房和室内游泳池，还设有儿童及老年活动区，满足全年龄段的娱乐需求。

总的来说，臻园的品质确实不错，酒店式入户大堂，配了会所，精装标准也挺高。一二层采用石材，整体采用真石漆+大面积low-e玻璃。

在产品上，招商做了一切自己能做的。

03.

丰台这两年净出豪宅项目了，千万只能算是起步价位。

比如泛丽泽区域，基本上单价不会低于10万，11万以上才是基操。

远的不说，就说距离招商臻园仅有3公里的郭公庄地块，指导价也来到了9.2万，比招商臻园7.2万的指导价足足多出了2万。

而且招商·臻园首次开盘的均价仅有6.4万/㎡，随便对比全北京，这也是性价比极高的存在。

04.

招商臻园的高品质是其一大卖点，距离丰台科技园也比较近，定位“丰科后花园”是可行的。

另外，项目是棚户区改造地块，意味着周边大概率也都能拆，那就有可能会有更加统一、现代化的城市界面了。

劣势就是客群轨道通勤压力会稍大一些。

从客群分布来看，天坛医院，总部基地，石景山以及丽泽都是通勤比较适合的位置。

从价格来看，招商臻园的首开价格已经和大兴西红门的新盘打成平手了。看品质，臻园更胜一筹；西红门与之对抗的则是临铁+教育。

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