这波房价下跌，什么样的小区抗住了？抗跌的小区有啥特点？

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这波北京房价下跌，无论贵的还是便宜的，几千万的还是几百万的，几乎所有的房子都在下跌，下降幅度在10%到20%的都有，那什么样的小区抗住了呢？今天咱们就来分析几个小区的例子，总结一下抗跌小区的特点，其实也是升值保值性好的小区的特点。

1、阳光丽景

首先登场的是我们的西城德胜学区的阳光丽景，这个小区在这一波下跌中，几乎就是没有降。

阳光丽景是德胜这边最好的小区了，或者可以说是整个北二环到北三环最好的小区，2002年建成，7栋楼，2000户，分南园和北园，有4个中心花园，人车分流，绿化率40%，西师、育翔双学区，楼间距达70-80米，各种配套设施齐全，主要户型是3居，占比50%左右。

每年之间会有浮动，这小区3居22年单价卖过19w多，如果年度之间比的话就会比较复杂了，而且成交的也不见得是同户型，咱们就说23年小阳春和23年11,12月份的成交价的比较，23年这一年的房价是我们普遍认为房价下跌比较明显的一个周期。

咱们就拿下面这个145.33平的3居户型来说：

2023年10月份4/13层，成交价2560w，单价176150元

2023年2月份4/13层，成交价2535w，单价174430元

当然还有一些户型相同，但是楼层不一样的，或者面积稍微小一些的，咱就不多拿出来比较了，买房人也不是傻子，大差不差。

大家可以看到这个小区在23年几乎就是没有跌，可能个别房源谈价谈的多一些，但是我看了数据以后，这个小区就是在23年全北京楼市都在惨降的时候，坚挺住了，现在贝壳上这个小区显示的平均价格仍然是17.3w左右。

2、紫金长安

接下来登场的是咱们海淀西三环的品质小区-紫金长安。（海淀的万柳书院这种咱们就不聊了，破次元了，不配我这个小小小v分析。）

之前我有详细写过这个小区，感兴趣的小伙伴，可以去这里看看：

北京买房|海淀兼顾学区和改善的高品质小区踩盘分析（紫金长安、西钓鱼台嘉园）

西钓鱼台嘉园也不错，但是我个人更喜欢紫金长安，综合来讲紫金长安更优质，保值性更好。紫金长安是西三环西四环这块最好的小区了，是俺们这块的村花。

下面这个是我之前文章里写的紫金长安的一个介绍的截图，那时候（5月16日）贝壳上显示的均价是14.7w，现在贝壳上显示的小区均价是14.8w，当然这个应该是根据挂牌价算的，但也可以看出几乎没怎么降。

紫金长安对口九年一贯制的育英学校，这个学校很厉害的，是海淀最好的九年一贯制学校，小学初中都很不错，初中能排到海淀的前10名，前几年调剂比较多，目测25年能上的概率会大很多。

那下面咱们就来分析一下实际成交的情况。以下面这个东西向的为例

22年2月份10/12层，98.32平的成交价1405w，单价142900元

23年4月份2/12层，98.09平的成交价1436w（4月份还没开始跌，也算小阳春，改了三居，装修不错），单价146396元

23年5月份2/12层，99.08平的成交价1375w，单价138776元

23年9月份1/12层，97.79平的成交价1380w，单价141118元

咱们就拿这几个里面最高的和最低的单价比，降幅也只有5.2%而已，还有点装修什么的因素在，可以说相当抗跌了。（紫金长安的23年的所有成交记录我都有，这么算得出来5.2%，其实是已经往高了说了，平均的话肯定不到5.2%，这个小区的抗跌性非常好）

3、和平新城

和平新城是东城和平里学区比较不错的商品房社区了，分两期2001-2003年建成，4栋21层板塔结合楼，两边是塔楼，中间是高板楼，两期共1091户，总价600w-2000w＋。封闭小区，人车分流，车位比较充足，有社区花园、水系、亭子，夏天水系中还有小金鱼。小区内有基础的锻炼设施、儿童游乐设施，有健身房、美容院等。离地铁2号线/5号线雍和宫站步行1.1km左右。对应的是和平里第四小学，牛小，但是和平里学区不如东城的安交学区，下一篇我会详细分析和平里学区。贝壳显示小区均价11.9w左右。

下面这个户型成交是比较多的，我以这个一居户型为例来分析

2023年3月份14/19层，55.81平，成交价711w，单价127396元，还有一个13/21层的，晚半个月成交的，成交价725w，而且业主挂牌价就是725w，而且成交周期只有13天，这个时候正是房价上升期，可以理解这十几万的差异。

2023年8月份12/19层，55.81平，成交价680w，单价121841元，降幅4.3%，也很抗跌的

下面咱们就来总结一下这些抗跌或者说保值性好的小区的一个特点。有小伙伴说，你这都是分析的东西海的贵的品质好的房子，大部分人是没有这个能力买的。但是，一些共性的东西，还是可以借鉴的。

1、地段要好。

这几个小区都是地理位置很靠里的小区，三环内交通便利，处于北京的市中心核心位置，这种环线内几乎不会有新的土地供应，就那么点地方，地段稀缺性很高。

2、学区要好。

我举例的这几个小区，学校配套都是顶级的，对应的学校都是牛校，对于绝大部分人来说，这些学校都足够满足大家对学区的心理追求了。

（蜂鸟社区的占坑房降价超多的原因我认为主要是调剂太多，买了上不了三小，并不是学区房不抗跌，这种不在讨论范围之内。以后孩子少肯定是会影响学区老破小的保值性，但是这种品质高的学区房，我仍然非常看好，因为学校资源永远是稀缺的，品质好的学区房更是稀缺中的稀缺，北京好的学区集中的位置又是地段很好的区域，好地段+好学区在保值性里已经占了很大的比重了）

3、生活配套要好。

这都不用多说了，学校、医院、生活所需的各种配套，都非常齐全。

4、小区品质要好。

这几个小区在三环内，都算品质不错的小区了，当然肯定不能跟五环外的那种新房或次新房比，地段不一样，地价也不一样，各种附加值也不一样。

5、在板块内的竞品要少。

这几个小区在同一板块内基本上精品小区非常非常少，几乎都是板块内的村花级别的。

6、房源供应量要少。

阳光丽景2000户每年能成交2、3十套，现在挂牌也就20套；紫金长安2290户每年成交3、4十套，现在挂牌21套；和平新城1091户每年成交15套左右，现在挂牌29套。从这个数据上来说，其实也能看出阳光丽景和紫金长安是优于和平新城的。

7、小区的业主收入或者社会地位的稳定性要高。

其实这种小区的业主一般收入都比较稳定，有集团企业高管、金融街金领、301医院的等等，这种业主在经济下行周期收入也不会变化太大，出现急售的情况比较少一些。

这些所有的特点总结下来，就是一个特点：稀缺性。

稀缺性包括地段稀缺性、品质稀缺性、配套稀缺性、学区稀缺性、居住人群稀缺性、以及对比板块周围小区的品质稀缺性、房源供应总量的稀缺性，无论总价高还是低的小区，都可以用这种方式进行分析。如果怎么分析都没有稀缺性，那么大概率升值、保值、抗跌性都不怎么样的。

今天的分析就到这啦，下一期咱们继续分享一个大家关心的话题，我已经在群里预告过了，关注我，下期咱们继续接着聊。