商铺租赁合同约定原则

2022年10月，原告刘大奇与被告兴旺公司签订涉案《房屋出租合同》，约定兴旺公司将涉案房屋租赁给刘大奇，并同意刘大奇从事化妆品销售商业经营。租赁合同通用法律条款对出租方合同解除权、承租人违约责任进行了格式化约定。合同签订后，兴旺公司按约将涉案房屋交与原告刘大奇，刘大奇缴纳了首期租金及履约保证金后，小草公司按期对外营业。新店开业不久，同在兴旺公司处经营的案外人小花公司因认为刘大奇聘用的工作人员张小花曾系小花公司员工，张小花在小草公司工作属于违反竞业禁止协议，双方为此产生纷争大打出手，民警现场调解处理。

2022年12月，被告兴旺公司委托律师向原告刘大奇发函，要求刘大奇解除与张小花之间的劳动合同关系，逾期未能履行，将终止《租赁合同》。刘大奇收到上述律师函后，经与张小花核实情况，原告刘大奇认为无法仅凭被告律师函就解聘员工。

2023年2月，被告兴旺公司向原告发出《解约通知函》，依据合同约定认定刘大奇构成违约，通知原告《租赁合同》提前终止，并要求原告刘大奇限期撤离。原告刘大奇认为，被告兴旺公司无权单方解除合同，强制原告搬离，双方产生纠纷，刘大奇遂将兴旺公司诉至法院，要求继续履行合同。

高港法院经审理认为，本案的主要争议焦点为：关于合同解除的责任如何认定。本案中，被告发出的《解约通知函》应为无效，对合同不能继续履行而解除的法律后果，被告兴旺公司负有过错。侵权事实的确认应由被侵权人向有权部门主张权利，由有权部门经过法定程序予以认定侵权责任的划分。被告兴旺公司非确认侵权责任的相关部门，原告所聘用人员是否对他人侵权以及原告的聘用是否违反规定，并非由被告兴旺公司进行确认，被告自行认定原告聘用的人员违反了相关规定而对原告行使租赁合同的解除权，超出其作为租赁合同平等民事主体的身份及权利。《租赁合同》中附件G《通用法律条款》有21大项内容长达20页，属于格式条款，被告《解约通知函》中引用的其中7.5条第（4）条的内容，认为原告违反双方约定，但该条款内容宽范、语义模糊，并不能看出原告具体违反了何种规定。被告据此行使租赁合同解除权，有违公平。被告庭审中陈述原告与案外人在被告公共经营场所发生过争执影响经营，按照合同约定被告据此就可以解除租赁合同，明显属于滥用合同解除权。法院认定该《解约通知函》中解约理由不符合合同约定亦不符合法律规定，应为无效。因租赁合同现因客观上已无法继续履行，双方当事人在诉讼中一致同意解除合同，遂依法判决确认租赁合同解除、被告兴旺公司向原告刘大奇返还履约保证金2.5万元、租金1万元。宣判后，双方均服判息诉。

民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《民法典》第562条、563条对合同解除的类型以及法定解除的事由做了详细的规定。合同解除分为合意解除（即当事人协商一致解除合同）和行使解除权解除。行使解除权解除是指有解除权的一方通过通知，这个通知不需要等待对方的回应或者是其他的意思表达，就可以达到合同解除的效果。实践中，解除权还分为约定解除权和法定解除权。约定解除权行使的前提是双方的约定必须是合法有效，对于解除条件，应当明确具体。而本案中，被告行使约定解除权所依据的约定条款内容宽范、语义模糊，未明确约定解除的具体条件，对该约定解除权的行使法院一般不予支持。

近年来，大型购物商场和店铺承租人以及案外第三人矛盾纠纷呈多发态势。一些大型购物商场为避免可能会在承租人构成对第三人承担违约或侵权的情况下承担连带赔偿责任，从而在与承租人签订房屋租赁合同时，约定了类似管理权的相关条款约定，如限定商铺经营时间、商铺用途等。但商场作为民事合同的签订主体，应遵守民事合同的平等原则，商铺租赁合同约定的“出租人合同解除权”并写入格式合同的，应当符合公平合理、可预见、有必要的原则，且进行必要的提示说明，否则相关条款可能归于无效。