北京楼市：楼市的游戏规则又变了。。。谁懂？？？

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买房问题可私信提问

说说最近市场大家的心态，房子看好了，但是价格有差距，买卖双方一个不愿意加了，一个不愿意降了，怎么办？

表面这是一个简单的买卖谈判，但其实背后这代表着的是一个市场的变化！

为什么卖家不愿意降了？

通过最近我们粉丝在谈判中的几个业主反馈，很多卖家的心态是市场不好我认可，但是我的房子已经降了不少了，不接受继续往下降价了，这类业主大部分都是诚意卖，但是急迫度没那么高，说白了就是还没急到那种份上，同时也有一个很重要的因素，这些房子都不差，基本上都是属于二·八里面的二，这就是支撑这些卖家们不愿意继续降价了得原因。

除此之外，还有一点，我们分析一下这些业主的卖房原因，基本都是置换，而且换的房子都不差，既然是好房子，那价格肯定也是相对比较坚挺的，所以，这就是导致有些不错的房子价格砍不下来的原因。

当然有些人也会说，今年北京很多地方都降得很多呀，有些房子甚至大几百万的往下降，对没错，确实是这样，不过这些房子要么卖家很着急，有的是买了房子了，有的是资不抵债了，有的是要出去润，所以急着出手，要么就是房子有瑕疵，所以降价幅度比较大，除了这几种情况之外，其他都是正常降幅。

还有一种情况我也要说说，因为微信经常会有粉丝留言咨询远郊区和近郊区的房子，比如平谷、密云、怀柔等，再比如大兴，房山，门头沟等，我今天再次申明一点，这些地方的房子，全部不看好，记住是：全部，我也不会去剖析这些地方，完全没有意义，所以今年这些地方的房子大降价，不具备参考价值，因为本来就该降，即便放开限购也没用。

为什么买家不愿意加价？

这个很好理解，市场不好，对未来没预期，所以就不愿意加价了呗，但是基于北京市场的需求大部分都是改善自住为主，所以很多人此时此刻买房的想法是，只要房子好，价格便宜点，做到尽量安全垫高一些上车，就敢于出手买，所谓的安全垫就是，哪怕市场短期内仍然有下降的风险，但也不会赔太多了，其中大部分人的参照标准是在刚成交价格的基础上，再便宜一些。

不同的板块，不同的小区，成交价和降幅程度都不同，最近我们统计了一些数据和跟踪了一些买卖双方，发现了新的市场规律！

海淀，西城，东城，通过这一轮的市场淘汰制，可以说已经是妥妥的老大了，（东西海的老破小学区房今天我们不讨论哈，改天我会专门写一篇关于东西海老破小学区房的文章），我说的老大是指东西海的次新，虽然这一轮市场中，东西海的次新也有很多降价的房源，但不是普遍，而是个别，且平均降幅比例远远低于其他区，这背后是基于强大的购买力在支撑，购买力主要来自于：企事业单位，高等学府，高科技，商业大佬，金融大佬，当你能看懂这些购买人群的时候，你就不难理解为什么东西海的次新抗跌了，其中还有一个特点，这些购买力群体的杠杆低、资金沉淀厚，所以当市场遇到蒸震荡的时候，这些地方的房子不会大跳水。

反观其他区就完全不同了，包括2023年上半年GDP排名前四的朝阳都不行，在这一轮市场中，啪啪打脸，老房子不抗跌，次新也不抗跌，我们跟踪数据分析后发现，第一朝阳可替代产品太多，直白点就是次新盘太多了，没有稀缺性，第二朝阳的购买力不强，众所周知朝阳的主要构成结构以外资企业和私人企业为主，企事业单位为辅，外资企业这几年的环境不景气，这个想必大家也都明白，就不展开分析了，而私企这几年经过疫情的创伤以及经济周期等错综复杂的原因，也一蹶不振，所以最终使得朝阳的购买力大打折扣，这里是今年朝阳降价降得比较狠的原因。

还有很多区，比如亦庄，亦庄作为经济开发区，经历了十几年的建设和沉淀，终于在2020-2021来了一波大牛市，记得没错的话，亦庄的涨幅应该是当时的北京之最了，涨的太快了，膨胀了，所以回调的也多，今年亦庄也回调了不少，再比如通州，唉，说起通州，就一个字“惨”，四个字“惨不忍睹”，16年之前买房的人还可以，16年之后买房的人全被套牢了！其他区今天就不展开说了，没兴趣，也不想说！

最后，还是给大家总结一下，当下的市场确实差，可是最近也有好的市场表现，成交量确实在回升，背后的功劳主要源自于价格降打下来了，所以需求就出来了，到底要不要现在买，我认为主要取决于房子和价格！（价格可参考近期园内成交价）