政策宽松期，深圳中轴选房，有何新看点？

深圳近期迎来重磅松绑政策，向市场释放积极信号。在房地产已回归产品力及交付力新时期，深圳购房选哪里？有何新看点？

PART01 市场调整期，龙岗缘何持续领跑深圳一二手市场？

今年以来，深圳楼市政策环境趋松：参考价与房贷脱钩，715政策满3年释放购房名额、双拼房“双证合一”、LPR降息、认房不认贷新政执行、存量首套房贷利率调整。11月22日晚，深圳再迎来重磅利好，一个是重新调整普通住宅标准，即实施了三年的750万元“豪宅线”被取消，另一个是调整二套住房最低首付款比例，由70%/80%统一调整为40%，通过降低交易税费成本和首付比例，激活购房需求释放。

政策预期持续宽松，对于首套置业及改善换房的购房者来说，正是入手的好时机，但是该买哪里？是摆在大家面前的第一道难题。

回顾近几年楼市，有的板块大涨小跌，跌宕起伏；有的板块维持稳定，略显波澜不惊。

跌宕起伏者，如曾经的“宇宙中心”——龙华，又如凭借光明科学城、地铁6号线一跃而起的光明，但随着片区供应加大，这些区域也终于失去“网红”的光芒。

但说到波澜不惊，估计不少人都会想到龙岗——供应及成交大户。

• 龙岗一二手房成交量持续处于全市领先地位，刚需友好区域

据CRIC数据显示，2023年1-10月深圳新房市场各区域成交表现来看，在当前市场调整期，龙岗新房成交仅次于宝安，二手房成交全市遥遥领先。

尤其是二手房市场表现，据近四年网签数据统计显示，龙岗区则一直担负着“挑大梁”的角色。2023年前10月龙岗区二手住宅网签约7601套，排名全市第一，福田、南山、罗湖分列2-4位。而宝安区二手成交仅约占龙岗区的一半，可见从更能反映市场健康度的二手成交方面，龙岗毫无疑问是重点刚需买家的首选区域。

从整体来看，深圳今年1-10月新房和二手房的成交量是62071套，龙岗成交12856套，占总量20.7%，这也意味着，在今年的深圳买房人中，每五个人中就有一个人选了龙岗。因此，从成交量来看，龙岗是无可争议的No.1。

成交量的背后，最主要是供应端支撑。数据显示，2023年前10月龙岗推售面积达到7690套，合计约73.3万㎡，仅次于宝安（10016套，约94.9万㎡）和龙华（8245套，约85.3万㎡）。随着市场的变化，以及新房源源不断的供应，龙岗新房库存不可避免地存在着供应过量的问题，截至2023年10月末，龙岗新房库存套数10583套，约99万㎡，按近一年月平均去化面积计算，其静态去化周期已远超18个月的警戒值。

除了市场因素外，从城市发展内部逻辑来看，深圳龙岗区“创新+产业”驱动经济高质量发展，产业牵引也是重要因素。2022年龙岗区实现地区生产总值4759.06亿元，仅次于南山和福田，位列全市第三。龙岗全区共有规模以上工业企业2284家，共包含32个大类行业；全区战略性新兴产业增加值2231.15亿元，占地区生产总值近5成；占比较大的行业为新一代电子信息产业、绿色低碳产业和数字与时尚产业，2022年末全区经认定的国家高新技术企业达3151家，区域经济和产业实力不可小觑。

综合来看，龙岗楼市价格有优势，产业有前景，在当前房地产回归居住属性新时期，龙岗是比较好的购房选择。

PART02 龙岗置业被低估的板块——布吉

龙岗处于珠江口东岸深莞惠都市圈几何中心，是深圳辐射粤东和海峡西岸经济区的桥头堡。其下辖坂田、布吉、吉华、平湖、南湾、横岗、园山、龙城、龙岗、宝龙、坪地等11个街道，在楼市中也分为龙岗中心城、大运新城、坂田、布吉等多个板块，且各具特点，这也是龙岗楼市长期稳定的原因之一。

在大众认知中，龙岗置业首选区域为坂田、龙岗中心城、大运新城等炙手可热的板块，但是却少人有提及布吉。但如果看二手房数据，放到整个深圳80多个片区来看，一直被大众低估的布吉却能站上第一梯队。

对于来深圳较早的人，对布吉的印象主要有两种，英雄难过布吉关、深惠路的拥堵和周边的脏乱差、发展相对缓慢。但为何布吉二手房成交量却如此活跃？我们总结得出以下三大原因：

看点1
深圳地理位置中心，靠近罗湖、福田中心区，主城区半小时生活圈

布吉地处于罗湖和龙岗的交界板块，从地图上看，布吉还位于深圳的地理中心。得益于地理位置的优势，早期在布吉置业大部分人的活动范围集中在罗湖，布吉也是充当着“罗湖睡城”的角色，第三产业发展得比较好。

因为地理位置紧挨罗湖福田，经龙岗大道、布龙路、水官高速可驱车到罗湖、福田，与主城区半小时生活圈。此外，片区内地铁3号线、5号线和14号线交汇，多维交通双向联通罗湖、福田中心区，轻松实现布吉-罗湖-福田便捷生活圈。尤其在去年地铁14号线通车后，从布吉去往南山的时间被大大缩短（14号线在岗厦北换乘11号线），地理位置的优势也再次体现出来。

• 看点2
• 布吉处于深圳的“二环线”，是都市核心区的价值凹地
  

众所周知，深圳城市规划实行的是多中心格局，两个城市主中心：福田-罗湖中心和前海中心，还有光明新城、龙华、龙岗、盐田、坪山新城等城市副中心。深圳楼市发展的一个趋势是“全域中心化”，这种趋势的形成过程中，房价水平会呈现一种类似于北京、上海的环状分布，如1环、2环、3环、4环之类，这其实和深圳三轴两带多中心的格局相吻合。

如何画环，各有各的想法，但我们认为可以把北环大道—107国道以南算“深圳1环”，其核心区域是从前海-蛇口-后海-红树林-上下沙的滨海线。“深圳2环”可以视为原来近关区域，即西丽-龙华-坂田-布吉这一线；如果按路划分，大概在沈海高速以南，其中核心区域在地铁5号线环中线附近。深圳城市和楼市的发展依靠两条主线，一是通过原关内的南山、福田、罗湖向北辐射，二是通过各个区域横向的联络发展，龙华带动坂田，坂田联动布吉。

“深圳二环线”本身距离深圳核心城区很近，目前还有一些房价洼地区域，而布吉正是处在“深圳二环线”上的价值凹地。10年前，布吉一直被不看好，但随着龙岗大道等“东进”战略推进，布吉的楼价基本连翻变化。基本布吉在这几年新推的楼盘，价格都在6万元/㎡左右，以5字头为最基础的主流，对比之下，像交易活跃，楼龄比较大的旧二手房小区，房价还有3字头的。堪称是对刚需最友好的都市核心区，这也是布吉为何成为“小刚需”置业的热土。

• 看点3
• 未来前景看好：都市核心区扩容+品牌房企进驻，未来旧改焕新
  

布吉已经扩容为都市核心区，作为深圳东进西联的门户桥头堡、福田-罗湖中心向东辐射第一站，随着都市核心区地位升级，布吉的未来发展持续向好。

而且根据规划，布吉将着重以推动老旧城市二次开发建设，打造站城一体的枢纽中心、商贸中心、文化创意产业集聚区、综合服务中心、多元融合的宜居家园于一体的枢纽活力新城。

据不完全统计，目前片区规划有约30个旧改项目，总建面超1100万㎡，已经吸引了招商蛇口、华润、万科、华侨城、京基、星河等品牌开发商进驻，这其中最值得关注的莫过于布吉新城，该项目被列入龙岗“4+1”重点更新单元，未来片区将实现城建面貌、居住环境的全面焕新。

整体而言，布吉因为处于深圳地理位置中心，以布吉为圆心可以快速抵达深圳各区，居住舒适度和交通通达度较高。但当前片区房价则是都市核心区的价格洼地，未来片区品牌房企旧改将带来新的城市面貌，是潜力较大且可成长的机会区域。

PART03 好盘推荐：片区销冠，品质标杆大城——招商臻城

在布吉板块，招商臻城花园2023年1-11月份大布吉（布吉+吉华）板块项目网签330套。项目自今年3月开盘以来连续夺得片区多个月度销冠和截止到目前累计销售业绩第一名，以可见的实景现房精装交付赢得市场的数据认可，这也进一步印证项目在片区接受度。

招商臻城为招商蛇口在深圳开发的第五个百万级大盘，规模大、未来配套全，具备推动片区升级的实力。作为总建面约96万㎡的多业态都荟复合体，招商臻城荟萃高品质住宅、公寓、办公、商业以及九年一贯制学校、幼儿园、综合性医院、景观滨河道，先后分4期的有序合理开发。

历经十余年的规划、统筹、开发与运营，以招商臻城之名、以近百万平方体量的大城优势，全面推动片区成为城市集交通+文化+商业等为一体的综合片区新范本。除百万级别大规模社区，拥有全维配套之外，招商臻城还拥有多重性质。

交付力是产品从设计到落地的重要能力，稳步推进品质交付，企业方能行稳致远。现楼交付既是对房企现金流的考验，也是房企产品力的体现，招商臻城以招商蛇口人居高标准打造精装美宅，现房交付。

项目由6栋住宅9个单元围合式布局，建面约2.5万㎡的新加坡度假式园林由知名景观设计机构贝尔高林联袂设计，以再造一座“微观城市花园”的理念打造，高品质园林已经实景呈现。

整个社区绿化率高达40%，园区在功能布局上，设置了度假泳池、会客厅草坪区、儿童活动区、健身跑道等，将各功能分区有序串联。园区打造了首个“小招鲸”IP主题儿童乐园，设计提取海浪、海洋生物、小岛等元素，营造海岛度假氛围感及儿童游乐趣味感。

招商臻城品质提升在持续进行中，项目精心设计的架空层已于近期对外开放。

充分考量各个年龄段人群的活动需求。项目架空层以“筑梦学堂”“童梦乐园”“能量剧场”“臻心客厅”四大主题为核心，打造涵盖长者颐养、儿童游乐、家庭娱乐、艺术生活、健身休闲等多功能活动空间，承载品质人居。

招商臻城项目还有多重性质：

• 室内空间匠心独具，不仅打造了全屋收纳体系，更是赠送全屋知名品牌交标；
• 坐拥社区央景楼座，约90米楼间距，视野开阔，可坐享约2.5万㎡园林景观；
• 主卧、客厅、餐厅均朝南向，采光通风俱佳；
• 双阳台设计，生活阳台晾衣收纳，景观阳台可以养花、喝茶、健身等，打造私人空间；
• 大横厅加上餐厅，以面宽约7.2米的客餐厅一体化打破空间边界感。

总而言之，在当前回归产品力与交付力时代，招商臻城在片区居住品质升级，提升居住舒适度层面可圈可点。

以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点