超详细的西城广外片区踩盘分析（二）学校情况和适合人群

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上一篇介绍详细小区和房子的踩盘分析的在这，大家自取，非常详细：

深度思考买房，公众号：深度思考的买房经验分享超级详细的西城广外片区踩盘分析（一）（建议收藏）

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

三、价格及保值性

广外这块一直是西城的价格洼地，因为学校在西城属于差的片区了，受口罩和整个经济环境的影响，最近的价格和成交量都不是很好，价格的话，也就和去年持平，听中介说，有些房子现在的挂牌价格都比上一套的成交价低了，现在去买房确实能挑到好房子，害，不买房子的时候盼着房价跌，买了房子盼着涨，现在的房价都说不准，未来趋势会怎么样，但是确定的是稀缺的好地段的房子更抗跌，如果整个楼市都不景气，那么好地段的房子也会是跌幅最小的。

四、学校

我先介绍一下学校的整体水平的一个情况吧。广外学区在西城整体实力算是比较差的，但怎么样那也是西城，妥妥的学区无疑，差也是跟西城其他片区相比。当然西城的房价和片区内的学校水平相关性很大，所以广外片区的房价在西城也是比较低的，常年的洼地，所以上学的话，这块也是可以考虑的。西城的幼儿园是很不错的，大部分公立幼儿园都是北京市一级一类幼儿园，但是在西城上幼儿园需要需要落户三年，所以一些刚需的在西城上车的话，幼儿园的福利可以享受到。

广外片区的小学有北京小学广外校区、第一实验小学广外校区、第二实验小学广外分校、椿树馆小学、三义里小学、北京小学天宁寺分校、北京小学红山分校、红莲小学、青年湖小学，

按照好坏分排序分析一下：

（1）北京小学广外校区：硬件和师资力量都很不错，西城来说的话，属于二流一类

（2）北京第一实验小学广外校区：第一实验小学是老牌名校，广外校区可能稍差一些，但在广外属于很好的了

（3）椿树馆小学：80%直升八中，是广外学区唯一的直升校，很火的一个学校了，毕竟八中很强

（4）北京第二实验小学广外分校：中上等小学

（5）三义里小学：中等小学

（6）北京小学天宁寺分校：一般小学

（7）北小红山分校：普通小学

（8）红莲小学和青年湖小学：基本上西城区垫底，尤其是红莲小学，前几年是打工做生意的外地人子女，现在稍微好一点。

下表看的更清晰一些，是广外片区小学和初中的一个情况，初中标紫色的都是比较强的中学，北京八中和北师大附属中学及北师大附属实验中学分校都是很优质的中学。华夏女中也很强，虽然坐标在广外片区，但是走的是全区招生，并没有在广外单独派位。铁路二中今年刚改成了九年一贯制，以后不参加派位了，所以标黑了，但这不影响啥，毕竟不是特别抢手的学校。

另外，特别说一下就是，西城2020年7月31号出的多校划片政策，所以如果2020年7月31日以后买房落户的，去年，今年上一年级，只能从三义里和青年湖随机派位，因为其他学校的学位政策之前就已经占满了，没有名额给这个日期之后买房的名额上学了。随着其他学校的学位逐渐释放，2020.7.31号以后买房的上学派位的选择性就会多一些，理论逻辑就是等政策前的孩子上完了小学一年级了，有空出来的学位了，随机派位才能有可能排上，目前就只有三义里和青年湖这俩有充足的学位。如果还没有娃的，或者不着急上学的，可以期待一下这个随机排位，马上就上学的，可能就只有这俩选择了。小升初是上面那个图里的中学（除华夏女子中学以外）进行随机派位。

五、适合人群

西城广外这个片区对于刚需上车来说价格也不算太友好，但是努努力还能够一够，如果担心以后自己换房有困难，又想给孩子一个学区的话，其实是可以考虑的，首套首付比例低一些，如果买公房的话，还可以多贷款。550w以上是可以买到小两居的，当然可能也就是9几年的房子了，得接受不太好的小区环境，毕竟学校对于教育还是很重要的，像我这种吃到教育红利的小镇做题家来说，我可能希望我的孩子能超过我，最起码我要尽我的能力不拉他后腿。如果不担心以后自己换房的问题的话，那可以等等二套换房再选择这个片区，毕竟有很多还不错的次新房可以选择，所以这个片区也适合那些改善且对学区有需求的人群。另外就是纯上学要求的，可以买占学位的小小房子，面积小总价低，这样能最大程度节省成本去买个学区房，这边也有很多小面积的房子可以选择。

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