估13.5万/平！西城区原地回迁再现，老破小“升值样板”？

2023年初，拆哥写过的东城区原地回迁房“光明西里”首批二手房问世后（参见文章：），西城区最近也有项目启动了！

西城区不少买了老破小学区房的人们，都在紧盯这个项目。坐标——玉桃园的桦皮厂8号楼！

项目原地拆除重建，其实房龄只有40多年。这确实让人羡慕，因为月坛学区不少房子的房龄都已经达到70年了。

典型的案例就是难度很大的三里河二、三区。

有2个重要原因，一个是桦皮厂8号项目的优势在于小，诉求比较容易协调。如果是大社区，只要有一户不同意，就很难实现。

有位拆哥粉丝留言道：没有单位统一安排，以现在的社会氛围，想大家同意一个改造价格那是不可能的，给一百年也不能为一万的价格差距，吵两年才是常识......

注意，新街口回迁项目于2022年11月，在社区指导下，桦皮厂8号楼还成立了业主委员会。2023年4月27日，居民100%完成签约。

另一个则是，危房鉴定报告。如果没有这个，重建的概率就非常低了。‍‍‍‍‍

项目地处新街口学区，这个学区的热度一般，与相隔二环路的德胜学区，相差不少。但也算是西城的学位房了。

这个超级+微型回迁项目的优势就是在于增加了电梯。有位拆哥粉丝反馈，最早的方案是不加电梯的，后来的最终规划把电梯作为了点睛之笔。

目前，这边老次新二手房的价格在11万/平米左右，电梯房比较少见。新的房子估计每平米要至少13.5万/平。当然这里面，“+电梯”带来的溢价是很明显的。

房子到底是不是经济适用房产权？因为新建房屋必须是划拨用地，那么肯定初期参照经适房管理，但就像东城区案例一样，既然能挂到14-15万/平米的房价，一定是可以“转商”的。（参见文章：）‍‍‍‍

新街口的这栋楼有20户，原来每户差不多也就是40-50平米的小户型，回迁房的面积有所增加，+10平米左右的量级，整体平面格局不变。‍

重建总投资1000 万出头，大概每家出十几万左右，财政再补助一些，也值啊，资产估值至少增加了150万+。‍‍‍‍

其实，在南三环也有类似案例。比如此前启动的——丰台西罗园的马家堡路68号院2号楼，重建方案里有加建部分，地上原先有4层，重建后地上扩建2层，变为6层，同时增加地下空间。

但因为西城区属于核心区，所以原则上不能增加建筑高度。

现在，西城老破小学区房的新购入业主，都在问能否长期持有自己手中的房子。桦皮厂这个项目旁边的玉桃园，其实很多人准备改善性换房了，因为通了19号线，不少人去看西红门的玖玥府。（参见文章：）‍‍

尤其在2023年下半年二手房价下跌的大背景下，信心普遍不足。我觉得月坛地区会有试点项目，但全面铺开需要的时间跨度可能很长......

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