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估13.5万/平!西城区原地回迁再现,老破小“升值样板”?

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2023年初,拆哥写过的东城区原地回迁房“光明西里”首批二手房问世后(参见文章:),西城区最近也有项目启动了!

西城区不少买了老破小学区房的人们,都在紧盯这个项目。坐标——玉桃园的桦皮厂8号楼!


项目原地拆除重建,其实房龄只有40多年。这确实让人羡慕,因为月坛学区不少房子的房龄都已经达到70年了。

典型的案例就是难度很大的三里河二、三区。

有2个重要原因,一个是桦皮厂8号项目的优势在于,诉求比较容易协调。如果是大社区,只要有一户不同意,就很难实现。


有位拆哥粉丝留言道:没有单位统一安排,以现在的社会氛围,想大家同意一个改造价格那是不可能的,给一百年也不能为一万的价格差距,吵两年才是常识......

注意,新街口回迁项目于2022年11月,在社区指导下,桦皮厂8号楼还成立了业主委员会。2023年4月27日,居民100%完成签约。

另一个则是,危房鉴定报告。如果没有这个,重建的概率就非常低了。‍‍‍‍‍

项目地处新街口学区,这个学区的热度一般,与相隔二环路的德胜学区,相差不少。但也算是西城的学位房了。

这个超级+微型回迁项目的优势就是在于增加了电梯。有位拆哥粉丝反馈,最早的方案是不加电梯的,后来的最终规划把电梯作为了点睛之笔。


目前,这边老次新二手房的价格在11万/平米左右,电梯房比较少见。新的房子估计每平米要至少13.5万/平。当然这里面,“+电梯”带来的溢价是很明显的。

房子到底是不是经济适用房产权?因为新建房屋必须是划拨用地,那么肯定初期参照经适房管理,但就像东城区案例一样,既然能挂到14-15万/平米的房价,一定是可以“转商”的。(参见文章:)‍‍‍‍

新街口的这栋楼有20户,原来每户差不多也就是40-50平米的小户型,回迁房的面积有所增加,+10平米左右的量级,整体平面格局不变。‍

重建总投资1000 万出头,大概每家出十几万左右,财政再补助一些,也值啊,资产估值至少增加了150万+。‍‍‍‍

其实,在南三环也有类似案例。比如此前启动的——丰台西罗园的马家堡路68号院2号楼,重建方案里有加建部分,地上原先有4层,重建后地上扩建2层,变为6层,同时增加地下空间。

但因为西城区属于核心区,所以原则上不能增加建筑高度。

现在,西城老破小学区房的新购入业主,都在问能否长期持有自己手中的房子。桦皮厂这个项目旁边的玉桃园,其实很多人准备改善性换房了,因为通了19号线,不少人去看西红门的玖玥府。(参见文章:)‍‍

尤其在2023年下半年二手房价下跌的大背景下,信心普遍不足。我觉得月坛地区会有试点项目,但全面铺开需要的时间跨度可能很长......

加入拆哥西城区群,以及北京腾退群,请各位加梦麟微信!

近期拆哥文章:

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