北京买房之亦庄经开区踩盘分析（二）河西区和路东区

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我来啦，亦庄经开区的完整踩盘分析我是按照亦庄总体情况介绍、核心区、河西区和路东区的小区踩盘实况以及对应的学校，这样去写的，第一部分在这里：

北京买房之亦庄经开区踩盘分析（一）总体情况和核心区介绍

大家可以自行查看。今天履行承诺，亦庄经开区踩盘分析（二）河西区和路东区发车走起！

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

三、河西区

河西区的房子分为回迁房、限竞房和商品房，限竞房现在不能交易，估计5年后了，到时候啥情况也不确定，咱们先不说，回迁房主要是南海家园（对应亦庄实验（十一学校）），鹿海园（亦庄二小），泰河园（亦庄二小）这几个小区，均价4.5w到5w之间，(二小的学生在十一学校、人大附新城、二中多校划片上初中)；商品房主要有金茂系列（亦庄金茂悦北区、亦庄金茂悦南区、金茂逸墅、亦庄金茂府）（对应人大附新城），海梓府（对应二中），万科金域东郡（对应二中），亦园（对应二中，但是需要有亦庄的工作证明），悦廷部分商品房（对应二中，里面大部分是回迁房，品质低一些，介于商品房和回迁房之间吧）。

上面说了那么多，为了让大家清晰一些，我画个思维导图吧，一目了然。另外，后面可能会逐步多校划片。

先简单说一下那几个回迁房，南海家园2011-2014年的小区，毕竟回迁房，环境一般，但是便宜，1-3居都有，90瓶的两居室才不到500w；鹿海园是2000到2005年的回迁小区；泰河园是2004到2011年的，因为有好几个区域，楼龄跨度也大一些

然后就是这些商品房。金茂系列是2019年商品房，属于高端商品房社区。均价10万多每平，基本都1000万以上了，是亦庄区域的天花板，品质标杆，从2020年到现在涨幅30%以上，品质依次是金茂府，金茂逸墅，金茂悦。小区环境环境好，园林景观别致，金茂物业也非常优质，最为称道的是它的科技系统，恒温恒湿居住舒适，总之在南五环外能卖到这么高的房价，肯定是有他的原因的，品质没的说，这个盘我们就不再多说了。

然后是海梓府，2014到2017年的小区。海梓府属于改善型住房社区，均价7万多，最小的户型是82平的2居室，650w起步了，洋房加别墅配置，小区环境也非常棒，有水系景观，一梯两户，品质不错。

看了一套94平的3居，报价780w

还有一套82平的两居，报价685w

都很不错，就是有点贵。

再就是万科金域东郡，2015到2018年的房子。这个小区对应的是刚需人群，两梯四户，品质稍微比海梓府差一些，但小区也很不错。一居很少，主要是2居3居的户型，74平两居这是最小的两居了，房子面积基本都在74到92平之间。

万科金域东郡看了一套74平多的两居，报价599w

还有一套90平3居，报价728w

好是好，也挺贵。

亦园是2015年的小区，有一些公租房，需要亦庄的工作证明，最小的户型是87平的2居室，均价也在7w多了。基本需要630w以上预算。

悦廷是2008到2016年的小区，户型2-4室，大部分是回迁房，一部分是商品房，品质差一些。

河西区的配套还算可以，有北京中医药大学东方医院（南院区），也有公园，但就是没有地铁，交通不那么便利，需要坐公交或者骑车去地铁站。

四、路东区

路东区比较简单，学校就一个北京建华实验亦庄学校，简称建华实验，建华实验小学和初中是公立的，高中是私立的。路东区小区比较少，就看了3个小区，北京经开汀塘、北京经开壹中心、通泰国际公馆，这三个里面只有北京经开汀塘不需要经开区的工作证明，其他两个小区都需要。这仨小区周围被企业围绕，生活气息稍差一些，但是，有地铁，这三个小区离地铁站都不远，500m以内。

北京经开汀塘，是2019年建成的，现在是满二，注意如果原值高的话，就相当于不用交个人所得税，不然可能有个税。主要是2-3居，2居83平，3居93平，环境嘛，比起河西区那几个商品房肯定是有差距的，但是可能我看多了老房子，我觉得还可以，中介的评价是一般，我发现亦庄的中介对房子的要求比城里的中介高多了，常年带看好房子把他们的阈值都提高了。

看了一套83平的两居室，报价580w

93平3居室报价685w

通泰国际公馆，2015年小区，这个小区比较小，1-3居室，看了一套89平多的两居，报价532w

北京经开壹中心，2016年建成，1-3居室，一居室40多平，300多万就可以拿下，2居室77平，500w左右，3居83-90平，看了一个82平多的2居室，中间楼层，报价538w。

这几个小区总体来说环境用亦庄中介的话来说一般吧，肯定是不如河西的商品房，但是都很新，而且离地铁站也比较近，生活配套也还可以，也有首都医科大学附属北京同仁医院（亦庄院区）这种三甲医院。另外离京东比较近，出租的话也会比较有支撑。

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