杭州楼市现状：有钱人在买别墅，没钱人在看老破小

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自微信公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，目前住在城市中心的高层小区，那未来我们的房子有没有可能也变成现在说的那些老破小或者老破大，甚至贫民窟？

杭叔：你好，10年20年甚至30年后可能会的，随着年代的更替，好房从武林广场的小户型，到城西商品房，再到富人集中前往钱江新城，现在武林广场的就变成了老破小。而随着城市快速发展，钱江新城的许多小区也在逐渐变老。时间长了，终究会有新产品来替代，建议不要把房子住成老破小或老破大，要及时置换。

提问：杭叔，你好，本人名下有房有贷，今年计划在入手一套，看了大学城基本上都是流摇的，这个区域的房子能不能买？

杭叔：你好，中签率能说明一定的问题，但并不是全部的。杭州的楼市很复杂，总有一些中签率高但是热度不怎么样的楼盘，也有一些中签率低但是问题很多的项目。虽说大学城目前的热度并不高，但是如果这里契合了自身的购房需求，入手也是没有什么问题的。从发展潜力来看，这里的教育资源堪称丰富，成熟度也比较高，只是缺乏交通利好。城际铁路开通后，这里的情况可能就不是如此了。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好，请问买房养老，应该怎么买更好呢？

杭叔：你好，养老的话买房位置不能太偏，年纪大了以后还是需要有人陪伴，如果子女没有时间来陪的话，可以有周边的一些邻居，一些环境热闹看看也是好的。医疗一定要好，交通一定要方便， 养老最好在市中心。从这个角度 如果你的预算够，你可以选择西湖边，钱塘江边或者运河边，这三个地方都具备最好的环境，最好的医疗，最有底蕴的文化，缺点就是房龄大，房价贵。另外你也可以选择萧山的湘湖周边或者之江转塘这一边，另外也有西溪半山国家森林公园周边，或者你东边的话，也可以选择金沙湖周边。这些地方的共同特点环境都很好，而且都可以说是区域的中心，都有杭州最好的医院做配套。

提问：杭叔，你好，我目前持有一套学区房给孩子上学和自住，还有一套05年的公寓，一直涨幅不大而且也不住，所以就卖掉了。本想着去改善120㎡以上的房子，预算900万左右，但是担心摇不到，关键是申花和桥西那边都不敢入，您觉得我是入二手还是继续摇号？杭叔：你好，到底是二手房还是二手房呢？首先要重申一个观点，又是买房最主要的是预算和板块啊，而不是新房二手房，预算决定你买多少钱的房子块，决定了你的房子是自住还是投资这两个问题都解决了，那么你想买的板块，有新房就买新房，没有新房就买二手不就行了？其实买新房还是买二手根本不矛盾，最重要的板块当中有新房去凑凑热闹无妨，新房凑不上，以板块为核心，买二手，而不是全程打新，一旦全程打新，就很有可能发生既没有办法自住也没有办法投资的困局。如何买新房和二手房详见知识星球，你可以先摇号，再考虑二手，因为自己手里已经持有一套学区房了，去摇新房其实是没有后顾之忧的。觉得二手房浮动太多，可以去看看设计更好的限价新房，不妨多去试试。900万的预算摇新房选择面很广，具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好，三江汇的房子值不值得投资？

杭叔：你好，城市规划决定了城市每个板块的功能，每个板块的功能决定了板块内房价的上限。三江汇的规划关键词是探索和生态，整个三江汇的规划设计，西湖区、滨江区、萧山区、富阳区四大区的非核心板块，每一个都离区政府远之又远，区域内的土地，除了河流就是绿地，现在落地的也只有生态了。