惠州别墅违建屡禁不止，原因何在？违建执法有多难？

为何违建屡禁不止？惠城江北一别墅小区物业经理称，因为别墅产品的特征，开发商从设计上都给业主预留了很多可以违建、改建、加建的空间。惠州金山新城片区一别墅小区物业经理直言，部分物业管理公司收取高额好处费、喝茶费，甚至和装修公司合作，收取改建费用。

惠州市城管执法部门相关负责人表示，违建执法过程中，也面临执法周期长、拆除难等问题。

房屋设计

预留充足违建、改建、加建空间

江北一别墅小区物业经理在受访时称，因别墅产品特征，开发商设计上都给业主预留了很多可以违建、改建、加建的空间。

上述物业经理称，作为低密度产品别墅，建筑设计上更多考虑空间的私密、互不干扰以及阔绰的尺度。部分别墅里，所有房间都有或大或小的阳台，还预留了一些柱子，这些阳台和房间直接封闭，就是连起来的房间。一些家庭成员多的别墅业主，为扩充空间，会直接把敞开的阳台和一些不规则的飘窗直接封闭，或用玻璃封闭。再复杂一点的，可以找装修公司，用钢筋加混凝土搭柱子，将本来2层半高度直接加到3层或3层半，改造成本需10多万。

不只有往上长的，还有往下挖的，面积随时翻倍。有些别墅虽然有地下室，但业主总觉得如果不扩建就亏了。于是就找有经验的施工队，边开挖边加固。据报道，惠州还出现过建别墅地下室，施工队挖到别人家里去的案例。

雅居乐白鹭湖伊云美地正在违建别墅地下室。

上述物业负责人解释，别墅容易违建，开发商也难免其责。如果开发商从设计上严格把控，压缩可改造、加建的空间，违建现象是否会少一些？此外，在销售过程中，样板间为了展示赠送空间、生活状态，就只能违建改建，拓展空间。并且销售员也给客户传递了很多可以改造的信息。

物业不作为

部分别墅物业明码标价 “交钱才能加建”

惠州金山新城片区一别墅小区物业经理直言，有些别墅小区，外面看像欧洲，里面像非洲，就是物业管理人员不作为，物业管理公司的职业经理人，睁一只眼，闭一只眼，以本来服务业主的权利谋取私利，纵容违建、包庇违建，收取高额的好处费、喝茶费，甚至和装修公司合作，以给业主推荐在小区内做同等户型改造的装修公司的名义，来收取改建的费用。

上述物业经理解释，这样做是因为利益诱惑太大了，并且也很难被监管。加建一层是多少钱，加建地下室多少钱，在惠州部分别墅小区是明码标价的，按照面积的不同收费从2万到40万不等，加建20平方米，物业也能收2万好处费。

不交就举报，然后就让你停工，交钱才能加建，这已经是惠州部分别墅小区违建的毒瘤，部分物业公司的职业经理人，有成熟的操作方案去收取违建业主的好处费，然后放行大型施工、机械、混凝土车辆进入小区，充当小区违建的纵容者。

半山名苑两栋别墅之间的绿地被挖毁。

违建发现难

用绿网或者铁皮围起来

发现时或已建好

惠州城管执法局相关科室负责人解释，封闭管理的小区仅靠城管执法部门巡查发现比较难。一方面小区内的违建行为本身较难发现，另一方面城管执法部门的执法人员数量和覆盖面都不够。

上述负责人说，城管执法部门对于违建的线索来源主要有五种，巡查发现、建构（筑）物动态图斑监测、举报投诉、物业报告、部门移交。

上述负责人还解释，别墅的违建都比较隐蔽，用绿网或者铁皮围起来，外面根本看不到，一些偷偷挖地下室的更隐蔽，很难发现，或者等发现时，已经建好了。

大部分小区违建都是在装修的过程中产生的，这需要小区的物业服务企业对于装修的全过程进行监管，但实际上很多物业公司没有做到。另外一个因素就是根据广东省住房和城乡建设厅印发的《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》规定，2019年9月1日起，广东省投资额在100万元以下或者建筑面积在500平方米以下的建筑物，可以不申请办理施工许可证。

别墅装修500平方米以上的施工面积比较少，即便有一些超过这个面积，装修公司直接通过签不同的分包合同，就绕开这个限制。而在别墅施工的过程中，违建很不容易发现，发现之后就是已经建成入住了，给后续处理造成很大难度。

违建监管难

执法部门监管违建缺乏法律支持

惠州城管执法局相关负责人说，有物业管理的小区，首先物业服务企业是监管的第一责任人，应履行法律法规赋予的责任和义务，及时制止小区违建行为的产生。按照程序，小区物业公司在巡查中，发现有装修业主违建，就要去制止，如果制止后违建依然继续，应及时向属地街道办、城管执法部门报告。根据住宅装饰装修管理办法，如果发现小区内违建物业后没有制止及对相关部门报告，根据《装饰装修管理服务协议约定》，城管执法部门可以对物业公司处装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

但实际上，这一规定无法执行。上述负责人表示，惠州市场基本上用装修押金来取代装修服务协议费，导致城管执法部门的处罚没有任何法律法规支持，只能给物业公司一个警告，但警告也不会对物业后续服务和正常经营产生任何影响。

从城管执法局掌握的信息来看，惠州有物业服务管理的别墅小区，违建难以监管，主要原因除违建业主蓄意违法，利用装饰装修等机会，对房屋进行改建、加建、拆建、扩建，形成违建的事实之外；还有部分物业公司存在包庇、纵容，甚至收受贿赂隐瞒不报，协助小区业主违建的现象，对小区内违建有效监管造成障碍。

万林湖涉嫌违建别墅，部分湖面被填后建成凉亭。

上述负责人直言，部分物业公司个别管理人员，在工作中利用履职之便，通过介绍装修公司，介绍违建施工队方式进行谋私。部分物业公司的操作就是：不给钱的，就报给城管。

违建执法难

违建并已投入使用

业主或不配合整改

惠州城管执法局相关科室负责人解释，针对小区的违建执法问题，一是责令改正恢复原样、二是立案查处强制拆除、三是停止建设补办手续、四是不动产登记限制。

上述负责人说，小区内违建基本无法补办手续，如果违法行为刚刚产生，业主未入住未使用，经过宣传教育，责令改正，大部分业主还是服从的，但对于一些违建行为已经完成并且入住使用的，处置难度就会大很多，在业主不配合整改的情况下只能通过行政执法的手段，调查流程过长且复杂。

如果违建当事人不配合，城管执法部门只能通过相关职能部门执法协作，让辖区的街道办，社区去调取相关房产证、规划图纸等，这个需要更长的时间和周期。

在取证调查完毕、确认事实之后，城管执法部门就会发出行政处罚决定，载明违反法律法规、规章的事实和证据、行政处罚的种类和依据，履行方式和期限以及法律救济权利和义务，对限期未履行行政处罚决定的，则还需要进行行政处罚催告，仍不履行的则需行政强制拆除和公告，在此基础上当事人还能进行复议诉讼等。整个流程下来，至少需6个月。

违建拆除难

执法主体是城管部门

拆除主体是辖区政府

惠州城管执法局相关负责人解释，除了执法难之外，即便认定为违建，拆除也相当难，执法主体和拆除主体不是同一个单位，执法主体是城管部门，拆除主体是辖区政府。

惠州市城管执法局相关负责人说，有些别墅的违建和非违建部分，都用钢筋连在一起，如果拆掉了违建部分，肯定会把主体非违建部分破坏，这个成本和风险怎么办？另外要是业主暴力抗拆，里面住着人成为既定事实，这个也要考虑到维稳，执法的时间长、流程复杂，间接导致执行难。城管执法部门接到的案例都是，业主已经住进去了，违建已经成为既定事实，这个非常难办，执法难，拆除难度更大。

认定装修的时候违建，到最后执法流程走完，出了行政处罚决定书之后，业主都已经装修完毕住进去了，这个再去拆除违建主体，也会对其他业主的安全造成影响。对于一些高层建筑，人工机械无法进入，或者强制拆除存在较大的安全风险的，又或者强拆会对该建筑结构或周边建筑产生不利影响的，也会出现一些难于执行的问题。

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