“适老新居住”如何影响房地产行业？

 10月23日，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组举办“积极老龄化适老新居住”沙龙，并基于北京链家近五年的真实交易数据，联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》）。

    据统计，2022年我国60岁以上老年人口超过2.8亿，居家养老成为绝大多数老年人的养老选择。如何满足老年群体的适老居住需求成为社会各界热议的话题。

    《报告》显示，目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，能够享受较好的公共服务。但随着时代变迁，“人老房也老”的问题愈发凸显。很多老旧小区从居住条件到周边配套，在适老化与舒适度方面难以满足养老需求。

    那么，当下老年人置业的痛点有哪些？“由于老年人置业在我国尚处于初始阶段，对于老年人置业领域的匹配程度都有待提升，需要各方共同发力提升。”北京链家研究院院长高原向《证券日报》记者表示，在政策领域，针对老年人购房的特点与支付方式，相对应的扶持政策目前相对缺失。在产品领域，适老化居住的住宅产品相对缺乏，而在服务领域滞后可能相对更多，面向老年群体的专业化、安全度高的资产管理服务仍在探索，而老年群体急需的看护服务、康养服务甚至是餐饮服务的标准与模式都在探索中，同时还面临场所与人才的缺口。

    改善性换购和代际支持“双驱动”

    增量和减量置换需求并存

    “人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生，‘老人老房’步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。”在高原看来，伴随房地产市场的蓬勃发展，老人通过房屋增值分享到城市发展的红利，为其满足改善居住需求，提供了支付基础。

    “从比例来看，老年群体购房已占到全市场比例超过一成，且占比逐年上升，老年群体已成为房地产市场不可忽视的重要力量。这一现象对房地产市场既是新的动力，同时也提出了更高的要求。”高原表示，从动力角度看，与传统认知不同的是，当老年人进入全新的生活阶段后，依然因生活改善或代际支持原因，具有显著的购房需求，这无疑对当前的市场带来了新的客群与消费力量。另一方面，老年群体的适老化产品与适老化服务市场供给仍然比较缺乏或者存在错位，难以满足当下老年群体的居住需求，这是需要全行业共同努力持续改善的。

    上述《报告》显示，在北京售房老人调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。

    在改善居住的同时，老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。在《报告》的售房老人样本中，代际支持占比达到42.2%，其中较多的是帮助子女购房，其次是作为财产分配给子女。

    在双驱动模型下，老年群体在房屋置换过程中呈现出增量和减量并存的特征，与中青年群体以增量改善为主的置换模式明显不同。

    一般来说，对于家庭财富条件相对较好或子女依赖度较低的老年人，会选择增量置换实现理想居住。《报告》显示这部分群体占比在27.9%，且更频繁发生在现有房屋居住价值较低或较高的两端人群。

    对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖出原有200万元-400万元的一居室，购入400万元-600万元两居室；对于原有住房价值相对较高的群体，加上更强的支付能力，在置换中追求“从好到优”，偏好大面积商品住宅。

    另一方面，样本中也有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因，选择“卖高买低”的减量置换模式。比如原值600万元-800万元的老年业主，超一半在置换后房屋价值发生下降。

    偏爱主城区和近郊

    供给端和产品端如何改善？

    在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。物业服务方面，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋，且年龄越大，所置换房屋物业费增加的比例越大。

    从《报告》研究结果看，老年人置业更倾向于主城区和近郊，在空间特征上，老年人置业更喜欢中心城区，希望住在二到四环间的老人甚至比青年人更多。

    不过，老年群体置换需求“理想的约数”来看，其更青睐五到六环之间的近郊、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。比如，相较于原有四环内、小户型、高总价住房，中间户型、中等面积、中等价格的住房，也是卖高换低总价老年人置业的主力需求之一。

    那么，从满足适老居住需求来看，在供给端和产品端该如何改善？

    “在产品方面，更为适老化的居住产品目前实际上是缺乏的。适老的产品可能包括了多方面的适老，一是适老的社区，社区的区位是否能满足老年人取药、出行的必要生活场景；二是适老的住房，住房的设计标准能否有创新的设计，例如可视的门铃，坐式的洗浴设施，甚至是电梯能否满足担架的出入需求。三是适老的服务，社区的配套服务能否为老人提供必要的看护、用餐需求，这些服务是否有足够的场所、人员与经费来持续运作等。”高原称，最为重要的是对老人的人文关怀，在产品和服务的过程中，甚至是在规划和政策制定的过程中，我们需要真正的深入老人的生活场景，感受老人的真实生活需求。

    对此，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志也表示，适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务。