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北京朝阳区「保利天汇」

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开发商：保利地产

物业公司：保利

物业费：预计8.38元/㎡

占地面积：北地块18856.66㎡，南地块24387.06㎡

总建筑面积：北地块61784.65㎡，南地块84278.94㎡

产权年限：70年

总楼栋数：北区8栋楼，南区9栋楼

楼栋总高：北区8-17层，南区9-17层

小区户数：北区332户，南区494户

建筑类型：洋房 +小高层

户型面积：

北区115/119平三居，136/170平四居

南区97/105/110/119三居，160平四居。

产品价格：指导价8.6万左右

建筑风格：现代

供暖方式：集中供暖

交房标准：精装修

车位配比：1:1.2

梯户比：洋房一梯两户，小高层两梯两户

容积率：北区2.2/南区2.4

得房率：不含赠送75-87%（每个户型得房率，具体看后面户型介绍）

绿化率：30%

交房时间：待定

南地块：小高层为主，97-160平米产品。

北地块：7-8层洋房多一些，115-170㎡产品。

户型分布如下：

南北两区一共826套房子，从分布来看，160-170㎡高端改善产品大约96套，占比12%；136㎡互相68套，占比8%。也就是说，能称偏高端改善的产品占比也就是20%。剩下80%都是97-119㎡的，品质刚需和中级改善产品。

户型介绍

项目有97平米、105平米、110平米、115平米、119平米、136平米、170平户型，共836套房源，其中119平3居最多，占比43%。

北地块8栋楼，其中6栋洋房，2栋高层。2栋高层分布在最北边保利天汇售楼处热线：400-181-7191 【营销中心】（来电尊享优惠活动），剩下的都是洋房了；下面是户型分布图

119平三居是北边两栋小高层，2梯2户设计，共计160套，是整个项目户型最多的。

三叶草户型，南向眼镜户型，南向还有阳台。缺点就是大门对着北向次卧的门。属于保利在北京设计的常用户型放大版本。北区和南区均有。

115平三居是南边三栋，全部是总高8层的洋房，一梯两户设计，共计96套房

眼镜户型，三叶草设计，相当于就是缩小版的119平米户型，南面增加了阳台，得房率提高了一些。

136平四居经典的四叶草户型，堪称完美，户型全明，南北通透，同样是餐客厨一体，厨房U型设计。而且客厅面宽4.5米，阳台有7.5米宽。此户型只有48套房，位置也在小区中间，而且得房率高达86.6%；

170平四居南向面宽15米，三个卧室户型全明，南北通透，南向双卧配置飘窗和干湿分离卫生间，主卧设置衣帽间，餐客厨一体，中西厨分离。同样是餐客厨一体，厨房U型设计。朝阳，南向四面宽，得房率84.92%

北区以洋房为主，共计332套房。

南地块共计9栋楼，其中7栋小高层，2栋洋房，共计494套房；

97平三居，这个属于保利的传统户型，保利锦上二期98平一模一样，着急的可以去保利锦上看样板间参考格局； 南向三居室，眼镜户型，属于115平米的缩小版本。得房率75-76%之间。合计64套。未来这个户型会比较抢手。

105平三居洋房共计96套，分布在小区南侧两栋洋房，得房率高达83.08%。这个户型也是三面宽，格局跟115的相似；就是不带阳台。

105还有一种客户朝西的边户，这个户型的亮点就是客厅面宽5.6米，而且带阳台。也是保利比较多的户型设计，保利锦上有一个类似的，有样板间可以参考一下。

110平三居共计65套，这个户型跟105平三居边户格局类似；

119平三居共计201套房，是南区的主力户型。尺寸设计跟北区119的是一样的；得房率78%左右，带阳台。

160平四居共计68套房，得房率80.83%。此户型南向面宽12.8米，客厅面宽5.8米，尺度非常大，而且客厅和南向次卧由阳台联通；

周边配套

最近关于整个东坝北区的好消息有三个。

第一个是地铁。

近日，北京地铁12号线项目部东坝车辆段轨道铺设顺利完成，这条贯穿东西的地铁大动线距离开通又进了一步。

据北京市重大办透露的消息，12号线力争在2023年底通车。这也就意味着12号线距离服务大众已经很近了。

第二个好消息是，北京中学东坝北校区项目迎来新进展。

东坝北校区项目周边已设置了施工标识，建起了施工围挡，场地已平整完毕并进行了苫盖。

北京中学东坝北校区计划于2025年交付使用，该校规划78个班，其中高中部54班，初中部24班，可提供学位3390个。

最后一个好消息是东风站轨道微中心设计方案明确。

东风站轨道微中心包括车站周边6个地块，仅商业部分就远超北岗子（30万平对比8万平）。

整体风貌，二层连廊、下沉广场、公交枢纽一应俱全，是个立体化、多种交通方式融合的活力中心。

交通位置：

保利天汇售楼处热线：400-181-7191 【营销中心】（来电尊享优惠活动），位于朝阳区东坝板块，地处东偏北五环与东六环之间。环形铁道的东南侧。其实整个区域受限于环线铁道，这附近也修建了好多铁路相关单位的福利分房

公路交通：目前这一片是工地、空地与平房共存，有一些道路属于待修或者拓宽、打通状态。这里东西向的主干道是东坝路，楼梓庄路。向东可以通过楼梓庄路转至东苇路（大约1.4km），连接机场第二高速。向西可通过东坝路转至将台北岗北路--东八间房子路中东五环的环铁桥（走行距离大约4.3km）。

轨道交通：这里目前没有轨道交通。今年底至明年12号线和3号线西段会陆续开通，在这里有一换乘站东坝北站（属于两线交汇处。项目至地铁站的走行距离大约900米左右，算是地铁房），这一点算是这个项目的重大利好。这里规划的R4--地铁20号线，听听就行了，估计你房子卖了都不一定能开通。

产业

这一片目前有的就是北侧的中国铁道科学院--环形铁路试验基地。铁路相关单位来此做试验，必然要吃喝拉撒，算是会带来一些消费力（在这里上班的职工也可以在这里买一套，但是据我所知，在这里工作的好多正式员工都在排队等待福利分房了）。

后面就是各种规划和周边的额利好了，望京的产业外溢。关键是这里规划了宏大的自贸CBD，东坝的金盏国际合作服务区和第四使馆区

教育配套：

这里目前有的学校就是南面的北京市第九十四中学朝阳新城分校（西校区），北京轻工技师学院。需要借助坝河南岸的北京中学，北京中学（东泽校区），北京中学三分校，北京中学明德分校。北京中学东坝北西区的北京中学东坝北校区已经完成了招标，后面就是落地的事情了。这里离东北面的国际学校聚集区也不是很远。北京朝阳凯文学校、北京师范大学附属中学、北京爱迪国际学校等国际学校环绕着。

商业配套：这里规划了第二三里屯，未来再满足自身商业需求方面，这个饼还是比较足的。估计利好你未来卖二手房。要享受比较难。反而是现在正在建的万达广场、恒大城市广场、金隅嘉品MALL等还是比较现实一点的，但是这里的行业好像入住的不是那么好，大家是不是还是都跑到三里屯了。这里距离朝阳公园、朝阳北路及望京商圈距离都还是适中的。宣传中提到的“5-10-15”商业圈原则。这个还是不错的提法。

医疗配套：北京市第一中西医结合医院（三级医院），这个是最近的。其次是在建的安贞东方医院，望京医院、和睦家、7万㎡国际医院(规划)

生态环境：社区周边目前基本没有公园，未来确实规划了一些公园个绿地，就等着建设落地了。这个时间会长一点，我估计这个得按照5年左右计算。这里北侧有黑桥公园。借助交通工具可以到将府公园、东坝郊野公园、金盏森林公园。未来再坝河两岸建个公园还是不错的。

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