四川
2023年10月27日四川电视台新闻现场栏目以“物业公司'失联'，万人小区停摆”为题，报道成都汉嘉国际社区物业公司拖欠员工工资，导致小区保洁撤场，垃圾无人清理，安保人员不在岗、维修人员不上班，物业客服中心大门紧闭，小区秩序已经是相当混乱，严重影响居民生活。据笔者了解，成都有多个小区因物业公司拖欠员工工资，正已发生员工罢工，造成小区物业服务脱管失管事件。
今年来，湖南、山东等地，爆发了多起物业企业大规模欠薪导致员工罢工事件，造成小区物业服务停摆，极大影响居民的生活，也严重影响了社会的和谐稳定。
事实上，某大物业账上134亿元存款莫名“消失”，之后却查明这笔资金是被某大集团违规挪用，该笔资金至今仍未追回。这一案例已经引发人们对物业服务资金安全的关注和担忧，原本应当用于物业服务经营的资金被腾挪一空，该如何保护相关资金的安全，维护业主的利益和社会稳定？
笔者关注到2023年9月18日，湖南湘江新区管理委员会开发建设局印发《关于物业管理项目建立共管账户实行资金监管的通知（试行）》，《通知》明确为规范物业费、水电费等资金使用，对物业管理项目建立共管账户实行资金监管事项。重点监管由物业企业接受供水、供电单位委托代收的水电费。另外对项目或者物业企业出现运营困难、物业企业申请提前退场、群访群诉等情况的，经街道确认纳入重点监管项目的物业费、公共收益等资金，也纳入建立共管账户实行资金监管范围。对物业管理项目纳入监管范围的资金，实行“专款专户、专款专存、专款专用、全程全额监管”。这一举措，从资金源头入手，为预防和化解物业管理项目出现运营困难、出现群访事件等问题提供制度保障，尤其能为当前基层政府解决此类问题提供路径。
为确保物业服务资金安全，维护业主利益，2021年12月31日，上海市房屋管理局印发《上海市房屋管理局关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》（沪房规范〔2021〕15号），《规定》要求“物业服务企业应为实行酬金制计费方式的项目单独开设银行账户及财务核算账套。银行账户专门存放预收的物业服务资金、公共收入、区维修资金专户及业主大会账户划转资金等；财务核算账套专门用于核算该项目有关的物业服务资金、公共收入、代收代付资金等”。上海规定物业服务企业应为实行酬金制计费方式的项目单独开设银行账户及财务核算账套，要求单独开设银行账户及财务核算账套这一举措，是从源头上规范酬金制物业服务收费计费方式，也能进一步促进物业服务资金安全。另外，自2024年1月1日起施行《泸州市物业管理条例》对物业服务资金监管有新规，该《条例》第20条第2款规定“实施包干制计费方式的，鼓励业主、业主大会和物业服务人约定以物业服务项目为单位开设银行账户，对共有部分收益公开透明，实施共管；实施酬金制计费方式的，物业服务人应当以物业服务项目为单位开设银行账户，建立健全收支账目，向全体业主公开，接受业主、业主委员会监督。”泸州率先从地方立法上对以物业服务项目为单位开设银行账户作出规定，有利于强化物业服务资金监管。对于物业服务资金安全，《四川省物业管理条例》在物业企业预收物业费上有相应举措，该《条例》第63条规定“预收物业费的，不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。”
笔者还关注到，浙江省江山市、嘉兴市海盐县等地，开始探索建立物业服务费用第三方监管机制，如2023年 8月1日，江山市印发《江山市物业小区物业服务费三方监管实施方案》，积极引导物业服务企业与住建局（房管处）、第三方监管机构签订三方监管协议，并开设专项资金监管账户。
防范小区物业脱管失管弃管，需要从源头入手，建立物业服务资金监管制度，这一关键举措，有利于促进物业服务行业可持续发展，切实维护广大业主利益和社会和谐稳定。
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