上海
从2017年7月上海租赁用地公开招拍挂，到2023年9月上海48个R4租赁社区投入运营，R4租赁社区历经6年，行业的口径从“算不来账”到“积极拓展”，变化可谓翻转。2023年R4项目开业进入井喷阶段，仅在三季度便有13个项目投入市场，涉及房源约1.5万套，此前2023年1-6月R4入市总量也不足1.8万套。
克而瑞不动产运营上海区域，作为2017年至今首批深度跟踪租赁行业发展及介入全自持租赁社区咨询定位等工作的团队，将首次发布《2023年第三季度上海租赁住房运营效能测评—R4租赁社区入市运营测评》，并进行长期跟踪与发布，以运营效能为基底，对比32个R4租赁社区、4.1万套房源投入市场后的运营结果，为后续全自持租赁社区投入提供周期参考。
首发运营效能测评模型
租赁住房发展已进入运营比拼的阶段，十三五供应的40万套租赁住房，已经重新刷新行业对于运营能力上限的理解，重新解读运营效能，我们认为应该遵循三个主要原则，即难度突破、去化速度和品控水平。首先是难度突破，R4租赁社区多数超过800套，是市场定义的“大社区”,且70%的项目不在中环以内，配套成熟度及导客条件是有难度的，如何突破非传统强势地段的“大社区”规模运营难度，是首要解决的难题。其次，是核心因素“效能”，这也是作为经营业态与销售型业态最大不同，持续保持经营结果的“速度”是决定利润水平的核心竞争力。当然，R4租赁住房仍在发展，是否能满足未来租赁客户，例如家庭客群的需求，服务能力是否能满足中高端的租赁客群，也是稳定项目运营的竞争力之一，亦在本次测评体系的考量范畴。
运营效能测评模型
测评发布，运营桎梏正在被打破
本次测评仅选择自2022年9月至今新开的项目，比如有巢国际公寓社区泗泾店，作为首批REITs试点发行的底层资产，已早早步入稳定运营周期；友间公寓·宝地虹乐苑，作为2022年为数不多，历经多重困难下坚持开业的R4租赁社区项目，也通过多样的客户渠道及产品迭代升级等运营优化的动作，在2023年上半年快速达到稳定运营状态。而9月底3个新入市R4项目，由于入市时间太短运营数据暂不稳定，本次不纳入测评中，其运营效能测评结果将在2023年四季度进行相关发布。
超800套以上的长租公寓项目作为大社区运营，通常需要12-18个月才能进入稳定运营期。实际数据来看R4全自持租赁社区的运营效能远超预期，R4社区规模普遍大于千套，不少项目在10个月之内便进入了稳定运营期，如新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区和城开·汇社区CCB建融家园。甚至在非核心区的项目，例如屿果公寓·上海松江醉白池店，据了解单月的平均流速在200-300套/月。从各项目运营成果中可以发现，“超800套以上大型租赁社区爬坡难”的魔咒正逐渐被打破。新建租赁社区凭着合理的租金、户型设置功能更全、装修配置较新、完善的社区商服配套等对租客产生了较高的吸引力。
作为上海租赁住房咨询和研究的首个团队，克而瑞不动产运营上海区域团队将持续关注租赁住房发展，10月将陆续发布长三角及上海租赁排行榜。敬请关注！
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克而瑞不动产运营上海区域租住团队，首批租赁用地深度合作的咨询团队。源于多元化的咨询体系，区别于传统的咨询逻辑，结合创新思路研讨，伴随咨询服务和定制化研究内容，专注于研究前沿方向，攻坚深度课题。
2022年克而瑞不动产运营上海区域租住团队
定制化专题报告
《产品线运营及打造策略》
《公共服务行业重点一线职工租赁需求评价报告》
《保障性租赁住房盈利模式研究》
《上海地铁沿线租赁研究》
《R4大社区开发模式及案例参考》
《后疫情时代，租赁企业的品牌趋势研判》
《上海高端客户租赁需求分析》
《15%自持土地破局思路研究》
业务菜单|包含但不限于
●租赁数据监测服务——月度监测、城市进驻监测、竞品监测等
超十年大数据经验积累，可提供全国55城租赁住宅行业月度监测/重点8城市租赁住宅行业监测/企业持有物业城市进驻监测/企业持有物业城市进驻监测/竞品项目监测等
●租赁课题研究服务——项目、行业、战略类等专题研究
项目类专题：针对项目的难点进行专题研究，主要为后期项目获取或运营提供相应数据支持，例如板块租赁客群分类、对标竞企研究、高端租赁案例研究等方向
行业类专题： 选定单个课题，研究方向可涉及租赁融投管退各个环节，以甲方关心的主题方向进行研究，例如15%自持方案研究、租赁市场竞争格局、存量非转居专题、大社区运营专题、REITS公募手段专题等方向
战略类专题：以集团租赁战略发展为服务目标，例如租赁产品线战略、规模布局城市选型战略、开发与持有BU架构战略等方向
●租赁项目咨询服务——R4整体定位、存量资产解决方案、运营资源推介等
全周期伴随型顾问服务，可提供R4及租赁类项目整体定位/多业态收益价值比选/存量资产解决方案/运营资源推介/项目运营诊断/精准营销建议/第三方监管等
●租赁品牌支持服务——行业峰会曝光、闭门主题交流、企业榜单监测等
大“易居"资源矩阵，可提供行业峰会曝光/闭门主题交流/企业榜单测评/专业培训分享等
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