杭州黑马，换了玩法

文/十一弟

亚运会开幕之前，杭州卖了八块地，揽金九十多亿。

这轮土拍，杭州房企一哥——滨江集团，空手而归。

但很多杭州人都知道，在几家拿地企业背后，站着的就是滨江。

其中，有三块地触及了政府最高限价，靠摇号才决出归属。

总价最高的一块地，有四家企业报名了摇号——

滨江、建发、越秀、浙江建杭置业有限公司。

在杭州，越秀、建杭置业与滨江深度捆绑在一起，合作了二十多个项目。

无论是滨江、越秀中签，还是建杭置业摇中，最后大概率会走到一起。

也就是说，这块地摇号，建发其实是在跟三家企业拼运气——

建发的中签率是四分之一。

而滨江、越秀、建杭置业的中签率，则有四分之三。

最终，建杭置业幸运中签，总地价超过34亿。

这轮土拍挂牌的八块地，争抢最激烈的，是位于拱墅区东新板块的一块地——

吸引了二十八家企业报名摇号。

最后中签的是温州远山房地产开发有限责任公司，总地价将近16亿。

温州远山与建杭置业存在关联——

今年五月底之前，它唯一的股东，就是建杭置业。

建杭置业退出以后，温州远山的股东，换成了两个籍籍无名的自然人。

二十八家报名摇号的企业里，滨江、建杭置业、兴耀集团、中豪房产、中天美好，也在其中。

在杭州，他们是捆绑合作最频繁的几家开发商。

尤其是建杭置业，在杭州拿地开发项目，完全依附于滨江。

十一弟算了下，连同刚拍下的两块地，建杭置业已经参股投资了40个项目。

其中，有27个项目与滨江合作。

在杭州，建杭置业就与滨江合作了22个项目。

它唯一独资持股操盘的，只有一个开发项目——杭州建杭·江与河。

这不是住宅项目，属于写字楼产权的商务公寓。

三年前，建杭置业拍下了江与河地块。

那时候，它才刚刚成立，还不到一年。

这两年，建杭置业拍下的土地，或者参股的项目，几乎都跟在滨江身后了。

到上个月，杭州销售榜单上，排名前三的开发商——

滨江、绿城、建杭置业。

滨江卖了965亿，建杭置业卖了269亿。

他们在杭州合作了二十多个项目，销售额实际上存在重叠。

在百强房企榜单上，滨江已经跻身行业前十，建杭置业排在第三十五位。

杀进行业前五十名，建杭置业只用了四年时间。

趴在滨江的背上，建杭置业也跟着起飞了。

在楼市下行的这两年，建杭置业算得上杭州，乃至整个国内房地产行业的一匹黑马。

迅速膨胀的过程中，它的扩张模式，换了一种玩法——

委身于一家大开发商，联手大规模拿地，让其操盘，跟在身后赚取利润。

从另一个角度来说，滨江的玩法也变了——

它把从前自己一力承受的融资杠杆，分摊到了建杭置业、坤和集团、兴耀集团等合作方身上。

几家开发商捆绑在一起，疯狂拿地，做大规模。

以前扩张的融资杠杆，来自银行等金融机构，现在变成了这些浙江本地的民间资本。

也就是说，这种合作模式下——

滨江相当于主导操盘的GP，建杭置业、坤和集团、兴耀集团是分担资本的LP。

十一弟查了下——

今年上半年，滨江集团的净资产，大约600亿。

其中，归属于母公司的净资产，还不到252亿。

上市公司超过348亿的净资产，属于这些少数权益股东。

滨江对合作项目进行了并表——

对上市公司来说，持有项目一部分股权的建杭置业、坤和集团、兴耀集团，就是少数权益股东。

利用这种操盘模式，滨江集团撑大了资产负债表、利润表。

对于合作项目，在会计核算上——

选择归类为联合营企业，还是并表的子公司，上市公司能够随心所欲地腾挪切换。

这样一来，滨江的财务报表，也变得更好看了。

十一弟查了下，在合作拿地之后，滨江向几家合作方拆借了大笔资金——

上半年，滨江向坤和集团拆借了将近59亿，向建杭置业拆借了逾52亿，向兴耀集团拆借了28亿。

这些腾出来的资金，又能继续用于拿地合作。

四年前，建杭置业才刚刚成立。

跟着滨江，已经把销售规模做到了三四百亿。

它背后的老板，以及资金来源，一直是个谜。

建杭置业的股东背景很神秘，但股权结构很简单。

刚设立时，它有两个自然人股东——骆江川、潘洪祥。

但很快就换了人，现在变成了另外两个自然人——赵杭萍、毛伟杭。

其中，赵杭萍持股58%，毛伟杭持股42%。

在建杭置业成立之前，有关骆江川、潘洪祥、赵杭萍、毛伟杭四个人的商业履历，一片空白。

平地起高楼，但没人知道——

他们为何突然杀进了房地产，又是从何处赚到了亿万身家。

目前，毛伟杭出任了建杭集团的总裁。

与毛伟杭一起站在台前的，是另一个人——赵建。

诡异之处在于，他的职级比毛伟杭更高，担任了建杭集团董事长，但却没有出现在股东名单里。

不过，在一些公开场合，赵建自称“老板”。

他解释过建杭置业名字的由来——

“我和股东的名字里，分别有‘建’和‘杭’两个字，各取一字合起来就是‘建杭’，也有建设美丽杭州的意思。”

据赵建自己说——

他们以前造过高速公路、打过隧道，杭甬、金丽温、杭千等高速工程，都有做过，在行业里做了十五六年。

但也有人说，建杭置业背后的老板，以前是干股权投资、资产投资的金融资本出身。

作为闯入者，从其他行业横跨到了房地产。

建杭置业的资本实力，也不是一般的工程施工企业、开发商可比的——

“刚进入房地产行业的时候，我们股东就商量好尽量不贷款，尽量用自有资金。”

“一般的开发商，如果项目只有一万块钱的预算，恐怕最后只需要八千块，能省则省。但我们反过来，会做到一万一二。”

从赵建的想法来看——不贷款、靠自有资金来做房地产，建杭置业确实是门外汉。

但银行的钱，他也只是嘴上说着不要，身体却很诚实——

去年，建杭置业就找到了萧山农商银行、宁波银行、浦发银行，拿到了280多亿授信。

闯进房地产行业，建杭置业才做了四年，就已经喊出了一个大胆的口号——

“争取做到百年企业。”

在它之前，杭州一直喊着要做百年企业的，还只有阿里巴巴。