为什么说上海真正的市中心，未来是超高层住宅的天下？

近年来，上海开始不断出现超高层住宅项目，尤其在市中心核心地段——

根据整理，在上海2021年以来上市/即将上市的新房项目，超高层住宅的比例呈现爆发式增长，尤其在黄浦、静安等行政区更为如此。

以黄浦区的后续新房供应为例，会发现几乎所有高层类项目都呈现出高容积率or超高层特征：

翠湖天地：180米

海玥黄浦源：最高166米

海泰北外滩：150米

龙盛湾上：150米

安康苑：150米

中海顺昌玖里：150米

高福里：150米

鲁能滨江：150米

壹号院130米

绿城外滩兰庭：容积率3.39

正如每个现象背后都有着自己的理由，城市规划是一盘大棋、任何的规划本身都存在自身的意义；

作为一个新兴事物，大家对于超高层住宅的接受度可能还不是太高——

容积率高、低区采光影响、是不是要等电梯很久，大家如果去搜索下社交平台，都能看到不少关于超高层的吐槽；

这些都是事实，但也只是表象，我们要做的是去研究现象背后的本质：

既然有这些“硬伤”，为什么还要造超高层呢？

01 “有趣的现象”

不知道大家有没有发现：

超高层住宅的地块，从来不是单个出现的；

每块超高层住宅，几乎都配有低密度风貌别墅。

我们以翠湖天地6期为例，项目由180米的071-1超高层住宅地块和容积率仅约1.4的低密度住宅组成，两者匀一下容积率差不多在3.4左右；对比之下，传统内环内住宅容积率约为2.5：

规划来源：黄浦区淮海社区C020101、C020102单元控制性详细规划069、071街坊

又比如静安的安康苑项目，虽然有3栋超高层住宅，但同样也是超高层+超低密度的住宅搭配，在加权平均后整体容积率实际在3左右：

位于黄浦老城厢、董家渡金融城西北侧的乔家路地块也是如此，部分为100-150米的超高层住宅、部分是价格更贵的洋房别墅。

即将开盘的海玥黄浦源，虽然此次开盘的是超高层住宅，但南侧还有一块超低密度的风貌别墅，又是同样的配方：

之所以在黄浦、静安出现如此多的“高低搭配”，其实是因为核心区“高人一等”的地段价值——

黄浦静安保留有大量历史保护建筑和历史风貌街区，出于对历史的尊重和对后代的责任，上海市区需要保留一些历史韵味在；

但过去的老房子很多已经年过百岁，无论从品质还是设计上都已经不符合今天的需求，所以通过复刻还原的方式开始出现大量风貌别墅项目上市。

（注：徐汇也是著名的历史风貌区，但开发时间较早，目前已几乎没有风貌区内住宅用地）

从情怀的角度，做这件事是非常合理的；

但我们要知道，市中心的土地非常珍贵，如此低的容积率全部用来做别墅对于城市更新而言是不利的——

根据最新的土拍出让指导文件，上海内环内的住宅出让平均容积率控制在2.5-3左右，这也是今天我们看到大多内环项目的普遍水平；

但目前内环内风貌别墅类项目的容积率普遍在1-1.5之间，明显是低于要求的；

那这件事情该怎么解决呢？

做超高层住宅。

02 “历史”

超高层住宅，其实是历史风貌保护下的产物。

仔细想想，能够成为历史保护的建筑，必然都是矮房子——

像这样低密度的历史保护社区，整体容积率都在1左右，相当之低。

（衡复历史风貌区）

前面我们提到，内环内不仅充满历史、同时也土地供应紧张：

在这样的前提下，既要保证历史可以得到传承、也要保障客观的居住需求，在未来内环内的历史保护旧改地块中，超高层+别墅这样的高低配组合可能就会越来越常见：

今天所有的超高层住宅只不过是开了个前场；

未来市中心，超高层住宅将是新房主旋律。

根据火箭哥统计，2022年上海土地供应计划中黄浦区的旧改住房用地最多，这里也是未来超高层住宅的聚集地：

我们上述提到的翠湖、海玥黄浦源等地块，无一不是通过旧改而来。

纵观东京、纽约、墨尔本等其他国际一线城市的发展经验，市中心地块未来的稀缺性只会越来越高，超高层住宅在今天已经成为当地市区新房的唯一选择；

而今天上海才刚刚跨出第一步，安康苑、黄浦源等项目只是起点，而且很可能是价格最便宜的起点——

随着新房价格正在不断抬升，未来买入市区的门槛只会越来越高、交付时间只会越来越晚；

抓住当下的机会，可能才是最好的选择。

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1.新房100问：积分/限购/贷款资格认定相关问题

2.上海2023年各总价段新房合集：新房去哪买？

3.上海公办教育学区梯队表：哪里学校好？

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03 “写在最后”

超高层住宅，其实是人民居住进化论上的全新理念，也将逐渐成为上海的城市名片——

70年前，大多数人都住在破旧棚屋里，沿街靠马路，楼下就是商铺，生活环境相当恶劣：

60年前，第一批工人新村开始兴起，方正的楼栋分布和全新的设计理念是当时的香饽饽，这也就是今天的老破小：

40年前，上海开始兴建高层公寓、带电梯、高层视野采光更好，分到这样的房子是当年最值得炫耀的事情，这也就是今天的老破大：

20年前，房地产商品化开始，南北通透、人车分流、干挂石材、泳池会所这些更先进的设计理念成为大家追捧的产品，也就是今天的次新二手房：

今天，上海的城市更新进入全新的发展阶段，超高层+风貌别墅的组合站上历史舞台：

超高层，代表着世界级城市的一大标签；

风貌别墅，代表着上海独树一帜的历史积淀。

未来上海的天际线，只会有越来越多的超高层住宅出现。

三边沿街，一边临河，3幢超高层从高到低排列，最高的1号楼总高将达到约165米，超越了汤臣一品、华侨城苏河湾等一众豪宅：

ART-DECO建筑风格、经典的三段式立面，海玥黄浦源在现代住宅上再现海派历史风貌，采用大面积铝板配合金属线条勾勒出立面的鎏金质感：

就在这周，位于黄浦核心位置的海玥黄浦源已经开放售楼处、也即将正式开放样板房——

项目复刻海派设计风格，售楼处和样板房都力求复刻上海的历史情怀:

项目背靠九子公园和苏州河，当年杜月笙公司仓库位落于此、对岸就是福新面粉厂，历史氛围浓郁：

此次项目主力推出为200平以上的平层产品——

建面约276平四房：

再往上还有建面约282平四房：

建面约391平四房户型图：

建面约598平户型图：

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