广东
一样的阴雨天，一样的讨论题：
广州哪个区才是今年当红C位炸子鸡？
有人说，天河诚意十足，多宗宅地上新，手握核心地段安全牌；
有人说，海珠后起之秀，贡献抢房名场面，还有上涌果树、赤沙TOD等多张王牌；
区仔听到就不乐意了，今年C位必非番禺莫属！
论金额，上半年土地出让揽金超260亿，占比全市近50%，各大房企用脚投票；
论摇号，截至目前全市10宗要好低，番禺独占6宗，热度更是不必多说......
正当区仔侃侃而谈之时，同事拍了拍我：别吵了，你的番禺也流拍了！（PS：打脸总是来的猝不及防）
于是，今天这个选题，顺理成章落在了区仔的头上！（先哭一会）
加速进击的番禺，为何踩下了今年一脚刹车？
这背后，是市场的规律，还是房企的选择，是道德的沦丧，还是人性的扭曲！（尖叫）（扭曲）（被拖走......）
地块素质不差 入市时机不对
事出反常必有妖！
区仔决定扒扒今天流拍的这块地，究竟藏着哪些猫腻？
先来看看地块位置，永大1号虽地处创新城板块，但紧邻长隆万博，又因南大干线的贯通，成为利好外溢的首站。
长远来看，属于长隆万博-创新城珠江北岸连片开发里，相当具备竞争力的一环。
交通方面，南大干线已开通，从地块自驾到长隆万博商务区，不过5分钟而已。
距离7号线板桥站直线约1公里，4号线新造站约2公里，虽然体感不佳，但也能蹭上地铁的概念。
同时，项目北面一线临江，对面即是大学城，景观层次尚且不差。
即便地块本身素质，依然可圈可点。
永大1号占地约23.6万方，是永大片区旧城改造的一部分。
内部业态包含1所9班幼儿园+1所48班九年制中小学+商业+公交首末站、停车场公服配套。
总的来说，区位+江景+大城配套，永大1号地块本身不应该遭受流拍待遇。
区仔以为，错的不是地块本身，而是目前的入市时机。
1、地块体量不小，在“小而美”地块成交趋势下，不占优势。
纵观番禺今年摇号地块，除开占据核心C位的长隆地块外，龙湖、路劲、保利所得皆是“小而美”地块。
体量小，总价低，去化快，有利可图，不论对国企还是民企开发商而言，都是一张“安全牌”。
反观，永大1号地块，起拍价就去到63亿，折合楼面价约2万/平，并且内部还需配建不少基础设施和道路，成本已然不低。
如此体量，未来大概率将分期开发，去化周期必然被拖长，守盘越久，利润越低几乎是行业共识。
2、地块有前景，但周边样貌和配套，暂不足以撑起改善定位。
虽然永大1号有着美好的前景规划，但目前来看，只能说，一切都还是未知数。
地块西侧是市头村，厂房、村屋遍地，其本身又不是番禺目前的旧改主力村，未来是否有增量，尚未可知。
地块东侧，则是永大宿舍楼，始建于上世纪50年代，虽已通过旧城改造规划，但尚未动工，居住环境一般。
而以项目江景+约3.1容积率的条件来看，未来改善会是地块产品主流。
但这样的景观面+前景来说，改善买家会不会买单，我相信不用想就能知道答案。
有人会说，那可以做江景刚需呀，这就是我要说的第三点。
3、房价围城，竞争激烈，永大1号很难突围。
地块周边新盘爆发式聚集，也是该地块流拍的主要原因之一。
价格的拉锯，产品的多样，都进一步加剧了该地块的销售难度。
要知道，就算以约2万/平的起始楼面价计算，未来该项目起码也要卖上3.5万/平才合理。
而论刚需，越秀·大学城·星汇锦城，楼面价1.4万/平，最低3.1万/平，220万起住三房，拿头打？
再论改善，星河盛世锦城更近地铁站，同时也是配套大城，且主打小高层洋房，舒适度更高；
恒基学苑壹号，无论是沿江风光带还是项目自身，品质感都在线，想突围，很难！
所以，这块地，如果能晚一些再挂出来。
等越大锦，星河盛世锦城都卖的差不多了，来个补仓，或许就不会今天这般流拍的现象出现。
敲响番禺警钟，持久战成常态
永大1号的流拍，也为番禺楼市敲响了警钟。
何有此说？
因为番禺今年的新盘，实在太多了，多到内卷的风，吹到了每个板块。
光是能数出来的都超过40+个楼盘，其中还有不少巨无霸新盘。
比如，华润置地·长隆万博悦府，光是体量便高达110万方，足以覆盖长隆万博板块需求。
再如，罗边村转化而来的星河盛世锦城，其总体量同样高达114万方，供货量同样不低。
这也直接导致，如今的番禺库存面积陡增至215万平，仅次于增城，成为广州第二大粮仓。
并且，按照目前的速度，即便不增新货，也要卖21.3个月，才能消化完，竞争激烈程度仅次于南沙。
这绝不是危言耸听。
区仔了解到，上周某番禺新盘开盘，即便放出惊喜价，也仅售出不到20套，去化率更低至19%。
可想而知，未来的番禺新盘，打持久战是必然的结果。
并且，产品方面，也是越来越卷，95%户型实用率，270°全景飘窗层出不穷。
戳这复习：番禺楼市 ，开了一把巅峰赛
甚至，还有些大盘，卷起了学校。
广外、番中、仲元、铁一等尚且不说，传某长隆新盘已在和华附、执信接洽，十拿九稳。
优质教育集团如雨后春笋般铺开，夯实城市基础配套的同事，也助力番禺加速摆脱教育弱区的名号。
肉眼可见的是，随着新盘的持续增加，未来番禺将迎来新一轮的洗牌。
刚需卷价格、卷配套，改善卷产品、卷细节，每一片雪花落下，无人可以独善其身。
当然，开发商越来越卷，最终利好的还是购房者。
今年有置业计划的买家们，可以期待下，未来番禺开发商还见送出拿些惊喜？
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