借名购买拆迁安置的按照经济适用房管理房屋，起诉强制过户案例

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：判令被告将位于北京市朝阳区x房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至原告名下。

事实和理由：经原被告协商，2008年房屋拆迁时，被告同意将自己的拆迁平米数转让给原告。2008年1月25日，被告收到原告诉争房屋的买房款25万元，另外原告又给付被告好处费5万元。2009年12月2日，被告与M公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定诉争房屋建筑面积68.93平方米，诉争房屋总金额223134元整。因原告交纳了全部购房款，被告将《房屋买卖合同》的原件交予原告，同时配合原告办理各项新房入住手续。

同日，原被告签订《协议书》，协议约定原告先期已给付被告诉争房屋的买房款25万元，好处费5万元，现原告同意再给付被告好处费12万元，并且约定今后由被告无偿协助原告办理诉争房屋的过户手续。当日，原告给付被告2万元，2009年12月28日，原告又给付被告10万元。原告自2009年入住诉争房屋至今，该房产的物业费、供暖费等各项费用均由原告支付。现诉争房屋的房产证已发放（房产证在原告处），原告多次找被告协商，被告拒绝为原告办理房屋所有权转移登记。原告认为，被告违反原被告双方的约定，现向法院提出诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。

被告辩称：

不同意原告诉讼请求。一、涉诉房屋为拆迁安置房。即是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的拆迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易不同。因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。原告并非拆迁安置户，所涉房屋上包含有除被告的其他人的拆迁利益，被告无权单独处分该房屋。该协议书买卖的尚未取得房产证的回迁房。买卖回迁房属于私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及涉及逃税，违反该条的规定，原被告之间的买卖行为无效。该房属于经济适用房，涉诉房屋办理房本还未满5年，不具备过户条件。

二、该协议书无效。原因一、协议书的签订主体被告并非涉诉房屋的所有人，不具备处分该房的权利，属于无权处分。在一般情况下共同共有的房屋的出售要经过全体共有人的一致同意才可以进行，按份共有的房屋应当经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售。部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。涉诉房屋的拆迁安置人不仅为被告，还包含案外第三人——被告的女儿女婿，因涉诉房屋为安置人的共有物，未经其他共有人的同意，被告无法处分该房产。被告签署协议书的行为为无权处分，一般认定为无效。

同时，原告也并非善意取得人。原告明知自己不是拆迁安置人，却购买了回迁安置房，规避了法律、国家政策，同时该房屋的价格也低于市场价格，属于非合理的价格购买了涉诉房屋，不符合善意取得的规定。不符合《民法典》第三百一十一条关于善意取得的条件。即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

原因二、该协议涉及的是尚未取得房产证的回迁房。买卖回迁房属于私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况，违反该条的规定，原被告之间的买卖行为无效。原因三、目前并不具备过户条件。该房属于经济适用房，涉诉房屋办理房本还未满5年，不具备过户条件。故原告主张没有依据。另外，该协议书中并没有关于房屋价款的约定。即使按照原告所称，原被告之间达成买卖的合意，但买卖合同的关键条款——房屋价款并没有，是空白的。那么此合意是否成立，有待商榷。

即使原告提出了《收据》《欠条》等证据，说明原被告之间履行此买卖合意，但没有关于房款的明确约定，原告就要求按照此协议要求被告无偿履行过户义务，无论是从协议履行（被告已经将房屋交付给原告）还是公平公正的角度，都是存在问题的。故，原告的主张没有依据。

法院查明

2021年12月17日，案外人刘某芬作为被拆迁人（乙方）与M公司作为拆迁人（甲方）签订《补偿协议书》，约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内房屋，包括正式房屋16间，在册正式户口三人应被安置人口四人，分别是秦某、被告（之夫）、李x（之女），林某（之女婿），甲方支付乙方补偿款843923.03元。《售房核算单》显示优惠面积210平方米，以上合计购房款为740500元。被告主张根据前述协议被告无权处分涉案房屋。

2008年1月25日，被告为原告出具收据，上载：被告今收到原告买房款二十五万元（房是独居）特此证明。被告对于该收据的真实性、关联性、合法性认可。

庭审中，原告提交2009年12月1日、落款处有被告、刘某芬及原告签名的《协议书》，上载：双方当事人为原、被告，经双方协商于2008年1月政府府房屋拆迁时，被告同意将自己的拆迁平米数转让给原告，计房价款（计房价款四字被划掉）；产权人为被告，但先期交纳的期房款计25万元由原告出钱给付，另给付了被告好处费5万元，时至今日由于被告的帮忙原告同意再给被告好处费共计12万元，在办理完购房手续后，由原告一次付清定住，今后由被告无偿协助办理房屋过户手续。

被告主张其手中无该协议书，因此无法确认协议的真伪；对于该《协议书》的合法性和关联性不予认可，因为该回迁房买卖未经第三人同意，不应认定有效，且协议书中没有房款的约定。

2009年12月2日，原告为被告出具《欠条》，上载：今有原告欠被告购房款10万元整，09年12月底之前还清。被告对于《欠条》的真实性和合法性认可。

2009年12月28日，被告为一个出具《收条》，上载：今收到原告付给售房款壹拾万元整，另外另加贰万元共12万元整。被告对于《收条》的真实性和合法性认可。

2009年12月2日，被告作为买受人与M公司作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定被告购买x房屋建筑面积68.93平米。

庭审中，原告提交2009年12月2日金额为223134元购房款收据、2021年6月7日金额为221904元购房款收据、供暖费收据、物业费收据，欲证明其实际支付了购房款，故自2009年起其入住涉案房屋。

2021年7月8日，涉案房屋转移登记至被告名下，登记为被告单独所有，权利性质为按经济适用住房管理。

庭审中，原告提交2021年8月8日2021年8月10日其与被告、秦某、周某的录音及文字整理资料，欲证明双方商谈涉案房屋所有权转移登记事宜，被告反悔，要求原告增加补偿100万元房款差价，否则不配合原告办理产权登记转移。被告对于录音的真实性不予认可，主张录音文本不完整，无法一一核对，录音材料断章取义，除了商量关于房款的内容，原告也提到再给被告，但金额并未协商一致。

被告提交判决书，欲证明被告与刘某芬已经离婚，无共同财产，涉案房屋归刘某芬所有。原告对于该证据的证明目的不予认可。

案件审理中，被告曾申请调取《房屋腾退管理办法》，欲证明原告非被安置人。

原告申请查封被告名下涉案房屋。

裁判结果

被告于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区x房屋所有权转移登记至原告名下。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为双方是否存在借名买房合同关系及该合同关系是否有效，涉案房屋是否存在过户限制。

本案原告主张其出资使用被告的购房指标按照优惠价格购房并支付被告一定的好处费，事实上构成“借名买房”关系，现依据借名买房的合同关系要求被告履行协助过户的义务。被告认为原告明知涉案房屋是拆迁安置房且有多个拆迁安置人，却仍与被告达成购房合意，因此不属于借名买房；原告亦不属于善意购房人；涉案房屋属于按经济适用住房管理的房屋，在未转为商品房前不具备过户条件。

关于被告主张其出售行为属于无权处分，应认定该出售行为无效的抗辩意见，法院不予采信。首先，无权处分行为并不必然导致合同无效。其次，被告对于涉案房屋的优惠购买资格确实来源于拆迁利益，但是当时的安置方式为货币补偿，并非产品置换，其他被安置人并非必然成为涉案房屋的共有产权人。

再次，《售楼核算单》上明确载明除刘某芬享有的88.93平方米优惠购房面积和李x享有的80.47平方米优惠购房面积外，剩余优惠面积为“40.60”平方米，恰好与涉案房屋的购房协议中优惠价计费面积吻合，其余被安置人均享受了相应的优惠购房利益，现涉案房屋登记至被告名下，可视为四位被安置人之间对于拆迁利益的处分达成了事实上的分割。同时，其他被安置人明确知晓该40.60平方米优惠购房面积的存在，自2009年至今从未提出过异议。

综上，法院认为被告有权对其名下房屋进行处分，如其他被安置人与被告之间基于拆迁协议利益分配有纠纷，可另询处理，原告基于其与被告的合同关系提起本案诉讼，并无不当。

虽然被告只认可欠条和收条的真实性，主张《协议书》的真实性有待核实，不认可原告提供的录音证据的真实性；但结合前述证据，再结合原告持有诸多原件且自2009年其在涉案房屋居住的事实，加之，被告虽不认可录音真实性，但未提供证据予以反驳，法院认定原告和被告之间从购买优惠购房指标转化为借名购房合同关系。

涉案房屋系拆迁安置房屋，登记性质为“按经济适用住房管理”，不属于“限价商品住房或经济适用住房等保障性住房”，故对于被告所主张的过户限制，法院不予采信。

需要说明的是，原告出资购买被告的优惠购房指标时确实应审慎核实被告的权利属性，且该行为也确实非值得给予正面评价的行为。但是，考虑契约应被信守，即使房价存在巨幅增长，交易双方均应信守契约，对于被告所称房屋总价款未有明确约定之抗辩意见，实非诚信之举，法院不予确认。

综上，法院认定原告和被告之间形成借名购房的合意，且原告已经完全履行支付购房款的合同义务，被告应依约履行协助办理转移登记的义务。对于原告要求被告协助办理涉案房屋转移登记的诉讼请求，法院予以支持