房地产后半场，产品力怎样打造才够诚意？

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当你还在做着悲观的分析时，

塔尖人群已经真金实银的行动了

时光荏苒，今年的进度条只剩1/3。疫情后的重启之年，市场情绪的脆弱被新媒体时代无限放大，此时我们更需要真实的成交数据以回归理性。

悲观者也许正确，但乐观者往往成功。

2023年1-8月，青岛新房住宅市场单套总价超千万房源的成交套数共计约400套，同比小幅正增长，总量相当于2020年1-11月累计值，且远超疫情前全年水平，接近2019年的两倍。

（数据来源：锐理数据库，截至2023年8月29日）

千万级豪宅市场的热销，本质是塔尖人群对青岛楼市乃至整个城市未来的信心。青岛作为万亿级GDP、千万级常住人口的北方第三城，常被拿来与其他新一线城市做比较。即便对经济产业见解不同，但对青岛的先天禀赋意见相当统一——有山有水、气候宜人，是同能级城市中无可替代的宜居城市。因此，青岛豪宅市场不仅坚挺，且走出了逆势攀升的向上曲线。

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房子回归居住属性后，

青岛豪宅产品力迈入3.0时代

1.0时代，青岛豪宅市场从八大关沿海岸线向东，一线海景别墅独领风骚，“有天有地才有面儿”。

2.0时代，摩天大楼成为财富代名词，青岛核心商务区大平层兴起，饱受海景别墅潮湿困扰，转而选择拥有大尺度开间和高区视野的大平层产品。

别墅和大平层之争，反应的是不同时期财富阶层对美好生活的希冀。别墅区容积率低，院子、露台的亲自然属性突出，高层大平层享受繁华都市生活且在空间感方面更具优势……这种二选一的取舍，即将成为历史，因为迭代到3.0时代，鱼与熊掌亦可兼得。

平墅，兼顾大平层和别墅的优势于一身，择址生态环境优越的主城区，离尘不离城，低密社区，大尺度户型，空间感、私密性、亲自然……和达和山的平墅产品，就是豪宅3.0时代的典型代表，为塔尖人群提供了一种新的豪宅居住范式。

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主城稀缺低容平墅，

实景赋予产品力以惊艳感

衡量一个项目的产品力如何，主要分三个维度——地块（先天条件）、公区（常被忽视）、户内（内卷拼杀）。

首先，地块指标决定了产品力的上限，比如容积率、地块方正度、地势等客观条件。尤其是寸土寸金的主城区，地块容积率普遍较高，往往以高层住宅为主。和山项目依山而建，地势北高南低，整体地势差超30米，容积率仅1.3，平墅产品仅5层，社区最高的洋房楼栋也仅有10层，在整个主城区都是稀缺的存在。

其次是公区，涉及的细分项很多，例如外立面的风格和材质、社区大门是否气派、园林景观打造、硬质铺装、雕塑小品、地下车库、单元大堂……公区作为社区质感的体现，关系到后期房产的保值增值，但在买房阶段，大多是置业顾问对照沙盘和效果图讲解，文案水平都很高，但实际交付水准有时全凭开发商良心。——和山项目，社区实景提前兑现，对效果图进行1:1的还原，可谓给足了诚意。

和山承袭建章宫、未央宫皇家礼序，实地感受恭王府“五进归家”的尊贵感：

壹进：实景社区大堂，重檐庑殿彰显汉风国韵，宫门对狮瑞兽镇宅，造型黑松叠水相迎，传承门第威仪，气派非凡。

（实景图）

大堂内部集功能性与美感于一体，目前也实现了实景展示：

（大堂-实拍图）

贰进：中庭聚宝盆寓意招财进宝、金玉满堂，取法恭王府的方格福顶寓意天圆地方、四水归堂，福钉点缀的墙面寓意福寿延绵、八方来财，对景铜门以蝙蝠图文和美玉镶嵌……

（中庭聚宝盆实拍图）

叁进：方院福地，龙壁迎尊，国韵礼制，方显东方雅境。

（方院福地实拍图）

（龙壁实拍图）

肆进：借势北高南低的地势差，依山而建，顺势而为，步移景异，因地制宜打造特色台地景观。

伍进：地上、地下双入户大堂，尊崇归家。

最后，也是最重要的，户内部分，是产品力最核心的指标，直接决定了居住品质。本次实体示范区公开亮相的，除了社区大堂和实景园林展示区，还有5F产品实体楼样板间，是亲身体验豪宅3.0产品力的好机会，也切实感受到了和达集团深研高阶客户生活方式的专业性。

和达和山项目的5层产品为“叠拼院墅”，单户建筑面积在276-299㎡左右，且拥有超高附加值，做到了户户拥享院落、地下空间和车库。1+2层为叠拼， 3-5层为大平层，其中下叠和5楼的实体样板间已经对外开放，锐理君切身感受到了豪宅3.0的产品力震撼。

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5F平墅：奢阔大平层+墅级附加值，

跨生命周期的生活场景实现

以5F平墅户型为例，建筑面积约276㎡，整体面宽约24.6m，拥有约7.2m开间的LDK一体化巨厅，边户还可享受270°无敌山景视野，超豪华主卧套房开间约4.26m、面积约50㎡，浴缸、衣帽间、收藏室一应俱全。

（客厅&主卧-实拍图）

除了奢阔的客餐厅、南向主卧、次卧双套房外，两个南向次卧的设计可谓创意十足。

将卫生间置于两个次卧之间，通过开/关门的简易操作，即可实现多种套房场景，满足不同家庭生命周期的需求。例如，单孩家庭，可以是“卧室+卫生间+游乐区/学习房/兴趣室”，其功能随着孩子年龄增长而不断变化，二孩家庭可以共用一个卫生间，生活动线更加便利，尤其是作为“姊妹房”使用时，相较于客卫隐私性更强，是真正可以跨越家庭周期的成长型户型。

另一个亮点，是增加了“第二客厅”，也可以叫“家庭厅”。

这个客厅的使用场景可太实用了。回想一下，周末父母的大朋友来做客时，小朋友们的聚会，就只能“委屈”在卧室呢？或者爸爸的兄弟侃大山和妈妈的闺蜜下午茶，只能沙发和餐桌，同一个空间内是否多有不便？

此时，这个4.6米开间、半开放式的“第二客厅”就十分重要，实现了对家庭成员社交需求的尊重和满足。即便对于居家社交需求较低的家庭，也可以根据实际需要，将家庭厅改造成常规的书房、钢琴屋，或者是一家人的阅读室、游乐区……

除了大平层的尺度感，5F的平墅还兼顾了别墅产品的高附加值属性，顶层花园露台，享受360°观山视野，地下专属车库搭配阔绰的玄关收纳空间，仅单户专享的私家电梯，处处彰显居住者的尊贵与私密。

（顶层花园露台-实拍图）

3-4层户型与5层基本相似，一层花园替代顶层露台，亦有独享的私家电梯入户。

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下叠：极致社交场，

不一样的别墅体验感

如果说平墅产品是为大平层客户提供别墅级高附加值，那么下叠户型则是给别墅客户提供了升级版的别墅体验。和山下叠户型的建筑面积约279㎡，地上两层，地下空间挑高约6.4m，同时还有院子、独立地下车库和玄关空间，附加值极高，户型设计也十分考究。

地上一层：

首先映入眼帘的实和山精心打造的九鲤福院，让人瞬间沉浸在中式审美的山水画卷中。

（九鲤福院-实拍图）

进入室内，LDK一体化客厅拥有7.2m开间和超大落地窗，层高约3.3米，完全告别传统别墅“短开间、长进深”的昏暗感，空间感、采光性极佳。

（1F客厅-实拍图）

地上二层由三大空间组成，分别是奢华主卧套房、灵活可变的“双子套房”、半开放的“第二客厅”。前两者与平墅户型基本相似，“第二客厅”则在平墅户型基础上再次升级，实现了更大的空间感和功能灵活性。

（2F“第二客厅”客厅-实拍图）

地下空间约6.4米挑空客厅，私家会所级的尊贵感扑面而来，中式风格的整体布局与细节塑造，处处彰显着企业家的文化底蕴。

（地下挑空客厅-实拍图）

（多功能间-实拍图）

有别于一般的别墅，和山的下叠产品，不仅拥有可存放3辆豪车的私家车库，还拥有大尺度的过渡空间，球杆、钓竿、卫生间、衣帽间……归家动线合理，仪式感十足。

（地下玄关空间-实拍图）

（地下车库-实拍图）

6

房地产进入后半场，

地段力、产品力、交付力，一个都不能少

一般来说，每年的楼市都要经历“小阳春-年中冲刺-金九银十-年底冲刺”几个旺季，七八月就属于淡季，一是年中冲刺后的调整，二是暑热难耐客户不愿出门。和达和山的专业团队在这段时间蓄力，赶在9月前一周实现了实体展示区的开放，实景园林和实景样板间的高标准交付，汉风国韵与产品力的完美结合，谁不得说一句这才是青岛千万级豪宅的标杆。

地段力：主城区绝版山水（三山围合，太师椅地形）、世园城芯、离尘不离城，配套日益完善，丽达购物中心、二中院士港分校、M2地铁(在建) 、青岛八医东院区(在建)……稀缺1.3超低容积率、北高南低超30米高差、5-10F纯低密高端改善社区……

产品力：创新叠拼+平墅产品，超高附加值，上中下叠户户拥享院落、地下空间、车库，真正的私属归家，地下约6-8m挑高，平墅超大面宽约24.6m，户型设计细节满满，刷新青岛别墅和大平层产品的常规认知……

交付力：当大多数项目还在用效果图和想象力给客户描绘未来社区的样子，和达集团已经将社区大堂和园林打造提前实景呈现，所见即所得，让客户真切的感受到汉风国韵、传世大宅的魅力。

房地产进入后半场，真诚是永远的必杀技。回归居住属性，最重要的就是产品力，和山做到了，而且客户最担心的品质兑现，和达也用提前交付给足了放心。

金秋时节到来，三山环绕、峦峰叠嶂，最是适合与家人登高赏秋。豪宅3.0时代的千万级城市山居藏品——和山·叠拼墅院的实景提前兑现，是和达集团秉持对高阶客户满满的诚意。

除了约276-299㎡的叠拼墅院产品外，和山项目还有约142-232㎡的洋房产品，有意向的客户一定要到售楼处看一看，置身千万级传世大宅，在汉风国韵中感受超越效果图的实景震撼。