朱荣斌：现在的老板是在为员工打工

当了一年自在老板的朱荣斌，又回到了打工圈。

但这一次，和之前都不同——不是单纯的甲方开发商，也不是单纯的乙方代理公司。

他两个角色，都兼顾着。

他要思考并制定合富辉煌的整体发展策略及业务规划，也要盯着公司现金流以保证员工工资。

在他看来：老板，也是打工人。

给暴雷企业的老板多一点同理心

说出这句话，是因为在这一年多的时间里，朱荣斌看到了太多“不容易”的老板。包括前东家阳光城的暴雷，还有前段时间姚振华被讨薪者当街围堵。

朱荣斌说，企业出现问题，想解决问题，并不是吃颗药马上就能好的，而是需要一个恢复的过程。

“尤其是房地产企业，它们不像开商场、开餐饮店，出问题关店解散工人就行了。房地产企业除了拿地、盖楼、卖楼，还要负责周边的配套，以及交房后的维护、保修，是一个漫长的服务过程”。

他提醒社会大众，要做足思想准备：“眼下的房地产行业，受伤的企业恢复正常要时间。已经暴雷的企业、需要重组的企业更需要时间。哪怕想注销关门，都需要经历漫长的过程”。

而在这个过程中，他希望大家能给予民企老板多一点同理心，多理解、多支持，而不要从上帝的视角去看问题。毕竟“这个市场大难的话，对谁都没有好处，我们最需要的是一个良好的环境、包容的环境”。

他甚至还提到了媒体的作为，希望媒体少用“又暴雷了”这类惊悚的字眼，他表示，现在这些房地产老板们所面临的，不止是企业经营上的困难，还要承受社会舆论压力、精神压力，抗压能力已经是非常人所及”。

老板变成打工人

自媒体号包邮区的一篇文章中，写到：

一家虹桥的民营上市房企董事长说自己处于半休息状态，公司已经从几千人裁到了几百人：做老板现在相当于做公益。

对这个说法，朱荣斌是感同身受的。

他认为：现在很多老板都是在为员工打工。

他举例自己进入合富辉煌后，重点盯着的不是利润表，而是至少三个月的现金流。目的是保证发得起大家的工资，养活大家。

受地产下行影响，代理行业这两年间也都在亏损。

合富辉煌2022年年报显示，年内亏损7.48亿港元，归属股东净亏损2.46亿港元。2021年时，则是亏损7.53亿元，归属股东净亏损4.59亿元。

“亏本了还要继续做”的原因，是“要为员工负责”。

“大环境很艰难，这个时候，包括股东、投资者在内的老板层，更多的不是在考虑自己要赚多少钱，而是在想怎么养活公司。

降本增效、加强管理、开源节流、预算管理、寻找突破口等等，活得辛苦一点，工资低一点，目的都是想挺过这一两年，用时间换空间，让公司生存下来，让团队不要失业。

换言之，现在很多老板都是在为员工打工。如果不负责的话，躺下算了。”

作为业内的“打工皇帝”，朱荣斌如今确实“降薪”不少——

根据合富辉煌与朱荣斌订立的协议，朱荣斌的年薪为216万元，同时，朱荣斌有权收取酌情花红不超过每年184万元，合计的年度收入可达400万元。

而此前在碧桂园任职期间，朱荣斌最高曾领到2185.8万元的巨额年薪。而后到了阳光城，也有600万的年薪。

因为这个落差，他甚至被不少媒体撰文评论。但朱荣斌本人欣然接受了这个薪水，并抨击那些嘲笑者的心态：挣200万还被人瞧不起，这是很有问题的。

“我们的心态要调整下来。过去我们习惯了高收入，习惯了各种光环，但不要把过去的平台当成自己的能力。过去我们赚得很多，不是你的能力，而是时代的红利。

所以今天我们受点苦，把工资降下来，有什么大不了的呢？这不是什么可耻的事情。”

没有最优解，但有更优解

掐指一算，今年是朱荣斌大学毕业进入地产行业的第30年了。

从国企到民企，还有自己创业，朱荣斌算是经历了房地产行业发展波澜壮阔的全过程，各种体会都有。

去年时，有专家说行业的问题还是局部问题。但朱荣斌当时就认为：目前形势仍很严重：

在民企领域，问题还没有完全触底，虽然整体暴雷度高，但还有一批企业存在爆雷的可能；而在国企层面，市场下行阶段，企业的资产质量、经营水平也面临很大挑战。（详情可见：《对话朱荣斌：别叫我老板，我害怕》）

今年，他情绪委婉多了，认为：说行业一片凋零是不对的，其实现在央国企还在春天状态，尤其是一些过去没有抓住机会的国企，现在是他们最好的时机。

“当然，国企将来也会有分化”，政策是已经敞开了，各种工具箱能打的都打开了，以后还继续有新的政策，但是行业问题的出清是一个非常漫长的过程，企业里面也会出现非常大的分化。

他预测，房地产这个赛道是很大的，未来，大概20%的企业，会向上做得更大更强，“一部分企业就往高精尖去做，多数企业就进入机会型的领域，还有相当多的企业进入到专业服务”。

同样，代理行业也在期待新的政策，去改变现有交易模式。

在房企时，和大部分甲方一样，朱荣斌也认为，销售费用太高了——20年前的房地产销售费用，大概是1.52%。而现在，以海南项目为例，销售费用要达到7-8%。其中，渠道佣金占到3%。

但在进入代理公司后，朱荣斌才明白，代理公司佣金的90%，都用于支付人工费了。

他比喻，渠道要获一个客，从这个客人一下飞机就像看犯人一样的盯着，他上厕所都怕他走丢了，“已经卷成这样了”。

再加上公司管理费、房租，代理公司也都是在赔钱。

这背后，一方面是因为房地产自带高值、低频交易的特殊性，另一方面是政策对房产权属的特殊性，导致交易环节很多，政府的管制环节也很多。

例如，在美国有一个MLS系统，是行业协会主导打造的共享数据平台，会把房源信息公布给社会经纪人。

但在国内，虽然全国的房产都联网了，代理公司们却看不到这些信息。

此外，美国还有家Opendoor公司，建立了一套基于房屋部件和市场数据为基础的大数据分析系统——能根据房屋的地理位置、建筑面积、建设年代、建造品质、屋内设施等，让买卖双方合理确定自己的买价，同时设定合理的卖价。

且估值准确到，卖家可以毫不犹豫地把房子卖给这家平台公司，在拿到房之后还有信心用这个价钱卖得出去。

但在国内，存量房的交易也并不如此透明。

朱荣斌相信，随着国内的新房时代过去，进入存量时代，国内交易模式肯定会有一个更优秀、更高效、更符合政府和买卖双方需要的模式出现。

没有最优解，但一定能找到更优解。