能动司法看福建 | 27年“烂尾楼王”涅槃重生

近日，福州市鼓楼区人民法院执结一起长达20年的代偿工程款纠纷案，让停工烂尾27年的福州商贸大厦得以涅槃重生。

在案件的执行过程中，鼓楼法院坚持保障经济社会的稳定发展和维护当事人的合法权益并重，通过智慧柔性执法、善意文明执行，采取“活水养鱼”“对症下药”等措施，让繁华都市中的烂尾楼重焕生机，实现各方权益共赢。

深陷债务入困局

福州商贸大厦地处福州市中心黄金地段，本可凭借优越的地理位置成为核心商圈的“楼王”之一，却因房地产开发商牵涉多角债务纠纷导致停工烂尾长达27年之久。

1997年

1995年开工建设的福州商贸大厦，因项目资金缺乏而搁浅，大厦产权于1997年由某百商公司（下文统称“百商公司”）整体出让给某房地产公司（下文统称“地产公司”）。地产公司接收该在建工程原债权债务，通过某产权交易中心（下文统称“产权中心”）账户一次性返还百商公司资金1170万元及其他债务。双方约定，若一方终止合同，需赔偿另一方100万元，并承担因此发生的一切费用。合同生效后，地产公司未按约付款。

1999年

百商公司以产权转让合同纠纷为由，于1999年将地产公司诉至福州中院。该案经一系列诉讼程序后，2007年福州中院判决地产公司向百商公司支付违约金2724.2万元。福州中院于2018年裁定由鼓楼法院对该案进行立案执行。其间，产权中心代付工程款287万余元。

2002年

产权中心以代偿工程款纠纷为由，于2002年将百商公司、地产公司诉至福州中院。法院判决，百商公司应向产权中心支付代偿工程款287万元及利息等。进入执行阶段后，百商公司未履行生效判决文书确定的付款义务。福州中院于2016年7月查封了百商公司名下的案涉国有土地使用权，并裁定该案由鼓楼法院执行。鼓楼法院立案执行后，于2019年7月继续查封了该国有土地使用权。

2017年

地产公司以产权转让合同纠纷为由将百商公司诉至鼓楼法院，鼓楼法院判决百商公司将其上述案涉国有土地使用权及地上在建工程的权属变更登记至地产公司名下，并向地产公司返还代垫款768.15万余元及利息等。因百商公司未能履行义务，该案由鼓楼法院立案执行。

2019年

地产公司向鼓楼法院承诺，由其代百商公司向产权中心偿还债务，请求解除对百商公司名下的上述案涉国有土地使用权采取的查封措施。鼓楼法院据此作出解封裁定，并依法将上述土地使用权变更登记至地产公司名下。后因地产公司未能按照执行和解协议履行代偿义务，鼓楼法院依法追加其为产权中心执行案件的被执行人，并重新查封上述案涉国有土地使用权。

“抽丝剥茧”破僵局

这栋历史久远的“烂尾楼”因土地使用权被鼓楼法院依法重新查封而无法办理预售许可证，进而导致地产公司无法回笼资金盘活经营。地产公司多次向鼓楼法院申请解除查封措施，但产权中心与百商公司对此坚决表示反对，三方争执不下，矛盾激烈。

针对三方当事人之间的矛盾纠纷，鼓楼法院多次组织当事人及律师到院明确具体债权债务金额、沟通调解解决方案等，亦先后三次联合鼓楼区政府、楼盘所在街道以及三方当事人、律师召开执行案件协调推进会，围绕容缺办证、活封活扣、在建工程抵押、资金安全监管等多个问题展开协调沟通。

鼓楼法院就案件执行过程中存在的焦点问题、执行难点向各方充分释法析理，并引导各方对数种解决方案进行可行性分析论证，寻找各方都认可的切实可行的一揽子执行方案，充分保障各方当事人的合法权益。

“放水养鱼”开新局

“地产公司因该楼盘无法办理预售许可证而无法回笼资金，其与百商公司亦无其他履行能力，如若案涉国有土地使用权继续被查封，最终三个执行案件都将走进死胡同。”经办执行法官罗登煌在处理执行案件中摸透症结所在。

经过鼓楼法院多次协调沟通，产权中心同意在地产公司履行完毕代偿义务后即向法院申请解除对案涉国有土地使用权采取的查封措施，百商公司同意变更以地产公司名下取得预售许可证后的福州商贸大厦相应房产作为其债权保障的查封担保物。

最终三方当事人在各自执行案件中分别达成执行和解方案，分别明确了各自债权债务的具体金额及履行方式、履行期限等内容。根据上述执行方案内容及当事人的申请，地产公司向产权中心履行了全部还款义务，产权中心向鼓楼法院申请执行结案并解除对上述案涉国有土地使用权采取的查封措施。地产公司现已取得福州商贸大厦的预售许可证，能够回笼资金盘活经营，其作为申请执行人的执行案件亦已执行完毕，得到实质性结案；而关于百商公司作为申请执行人的执行案件，鼓楼法院亦依据当事人的申请查封了地产公司名下福州商贸大厦的相应房产，充分保障其合法权益。

最终，通过达成调解协议的方式妥善平衡了案件当事人之间的利益，促使烂尾项目复工重建，一栋拥有1275套房产的商业大厦崭新亮相，停工27年的福州商贸大厦获得新生！

“在执行过程中找准多方利益平衡点，通过灵活适用柔性执法手段，采取‘对症下药’‘活水养鱼’等善意文明执行措施，实现双赢多赢共赢。”鼓楼法院党组书记、院长李曦表示。鼓楼法院坚持双赢多赢共赢理念，注重保障申请人合法权益的前提下，最大限度降低对被执行人的影响，促进实现执行效益的最大化和执行双方的利益共赢，为辖区法治化营商环境建设提供有力司法保障，实现执行案件政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

来源：鼓楼法院

福建高院

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