墙都不扶，就服广州的90平创新户型

楼市大招还没落地，大动作并不少。

上周广州公布了一项新政，将阳台面积占比提升，卧室飘窗加宽。

官方亲自下场鼓励开发商“卷产品”，以后越来越多户型使用率会突破100%。

刚好，楼市君扒完改善户型进化 后，很多粉丝发私信，想看90平以内的创新户型。

今天，楼市君就来重点分析下当前市面上新出的一批爆款。

｜广州市区航拍图

广州楼市发布摄

壹

均价两年涨7500元/平

中心区小户型被抢爆

过去这两三年，广州小户型的进化升级，明显比改善户型来得更猛。

一些传统设计，像89平三房一卫、88平北向三房等等，吸引力越来越弱。

卷得这么凶，背后有个关键原因：大批刚需正在回归中心区。

尤其 天河、海珠、荔湾等核心 区的新盘，直接带动 小户型 整体均价上涨 。

中指院数据显示，广州中心区90平以内小户型成交占比、均价、套均总价都在逐年上升。

2020-2022年，这个面积段户型成交均价大涨7500元/平，套均总价大涨61万。

｜技术生成

门槛水涨船高，开发商为了控住总价，只能拼命在户型上抠细节。

而对买家来说，面积控在90平以内很重要。

如果是首套房，面积超过90平，意味着要多交0.5%的契税。

按中心区套均总价来算，这笔税费要多1.68万元；要是 买天河、荔湾、海珠等核心区小户型，得多交两三万甚至更多。

｜技术生成

贰

连墙都不放过了

现在的开发商有多拼？

那么，如今市面上新设计的小户型，又有哪进化路线呢？

最近两三年，广州住宅实用率已从80%左右快速升级到90%以上，部分项目甚至超100%。

以下面这个户型为例，飘窗、花池、飘板与阳台、卧室等结合，实用面积增加了六七处。

｜越秀·大学·星汇锦城约84平户型

如此一来，新设计的户型居住体验更好，也在加速取代旧的户型。

这对首次买房的人来说是利好，同时也是提醒手上有房的人，要及时换房。

不然，房子的竞争力和流通性大大减弱，一定会跑输市场。

理解了这一点，大家对各个开发商迭代小户型的做法，会看得更透彻。

下面，我们还是先从玄关开始，看看如今小三房的进化路线。

｜万汇天地朗庭创意展示实景图

进化一：玄关

进化路线：侧玄关/L型玄关→阳关玄关

受面积限制，小户型在玄关上做文章的并不多，普遍还是以侧玄关为主。

侧玄关/L型玄关

侧玄关最大好处，是很少占用空间。不过短板也明显，一进门能看到客厅，私密性不佳。

｜技术生成

也有部分开发商为了增加私密感，做了L型转角玄关。但这部分空间不采光，通透性略差。

｜技术生成

阳光玄关

比起上述两种设计，如今市面上也有小户型借鉴改善四房，引入阳关玄关。

以下面的户型为例，玄关自带飘窗采光，还留出了空间用于储物，兼具私密性和实用性。

这种户型，你一走进门口就能感受到气场完全不一样。

｜越秀白云星汇城约87平户型

进化二：厨房

进化路线：L型/U型厨房→大U厨房+中西厨+S墙

说完玄关，接下来就是与它紧密相连的厨房。

L型/U型厨房

总的来看，现在还是流行L型厨房，空间大，动线简单。缺点也明显，会挤压室内其他空间。

｜技术生成

比起L型厨房，U型厨房能提升使用体验和空间利用。缺点就是小，不方便多人操作。

｜技术生成

大U厨房+中西厨+S墙

既要空间大，又要更实用，该怎么办？有开发商率先研究出了大U厨房。

这种设计，一方面要配合三折拉门和全景联动门，保证厨房随时“可开可闭”。

以下面这个户型为例，大U厨房的柜体、台面都是由飘窗改建而成。

这样既能节省空间，收纳也拉满了，还能做到“中西厨并用”。

开放式设计，保证客厅视野不被切割。父母做饭的时候，也能与孩子沟通交流。

| 万汇天地朗庭约82-84平户型

另一方面，大U厨房还要配合S墙设计，将双门冰箱内置在墙体。

即便户型再小，也能放下双开门冰箱，一下解决了生活痛点。

这种设计目前在广州极为少见，连墙都不放过，可见开发商是有多拼。

| 万汇天地朗庭S墙设计

进化三：阳台

进化路线：传统阳台→超大进深+270°视野→双跨阳台+超大进深+270°视野

比起厨房将功能做得更精细化，阳台的进化更加直观简单，实用性也拉满了。

和两三年前比，如今小户型阳台的开间和进深，至少提升了两三个档次。

传统阳台

以往90平以内小户型，阳台开间大概3米左右，进深一般控制在1.3-1.5米，甚至会更小。

面积有限，阳台作用也就不大，纯纯用来放洗衣机、晾衣服，利用率很低。

｜技术生成

超大进深+270°视野

现在的小户型阳台，主打一个大尺度空间。

下面这个88平户型，阳台开间3.5米，进深2.4米，直接达到广州住宅设计的进深上限。

估算下来，阳台面积接近一间次卧。除了放洗衣机，种花、摆躺椅跑步机什么的绰绰有余。

同时，它还是270°采光，观景体验也升级了。

｜黄埔新城约88平户型

双跨阳台+超大进深

除了超大进深，广州也项目引入了改善四房常见的双跨大阳台。

下面这个88平户型，阳台开间约6米，加上超大进深、270°景观视野，堪称天花板级别。

| 越秀·白云·星汇城约88平户型

正如前面所说，官方鼓励大家做大阳台，新的政策标准下，这一点会成为小户型的标配。

当阳台面积越来越大，一定会有更多人封阳台。这么大的空间能并入到室内，用途太多了。

孩子课后学习、大人周末办公、长辈日常锻炼什么的，都能在封闭阳台实现。

｜技术生成

进化四：餐客厅

进化路线：竖厅/横厅→LDKB方厅→南北对流方厅

不止是厨房和阳台在进化，小户型的竞争内卷也重点聚焦在餐客厅的部分。

竖厅/横厅

过往小户型常见布局是竖厅，优势是动静分区，劣势就是开间小、采光面不够。

｜技术生成

比起竖厅，横厅能将开间做大，不浪费过道面积。

下面这个户型，面积87平，横厅开间约6.3米，两个次卧与客厅形成南北对流。

｜佳兆业凤鸣山约87平户型

当然，横厅有个常见的短板，那就是客厅对着卧室，私密性不够。

初代LDKB方厅

要升级餐客厅，可以向大户型那样引入LDKB方厅。

这种方厅设计的标志就是客厅开间更大，室内采光面更宽，尺度拉满了。

下面这个户型，面积才84平，南向采光面约9米，约为传统户型的1.5倍。

｜越秀·大学·星汇锦城约84平户型

南北对流LDKB方厅

比起初代LDKB设计，现在有些小户型做了升级版南北对流方厅。

常见做法是让餐厅对着飘窗，而不是厨房。

像下面这个户型，餐客厅完全做到南北对流，室内通透性、 观景享受可以媲美大户型。

｜越秀·白云·星汇城约87平户型

进化五：主卧套房

进化路线：传统套房→南北对流+卧卫分离→270°飘窗+卧卫错开

说完公区，再来看主卧套房升级，现在的小户型普遍追求舒适度和大尺度兼容。

传统套房

传统小户型的主卧套房，一般是主卧占据南向采光，卫生间在北向，以此实现南北对流。

｜技术生成

南北对流+卧卫分离

在南北对流的基础上，如今一些小户型的做法，是让卫生间和主卧分离。

下面这个户型，主卧完全占用单边位，私密性、空间感、采光通风、景观视野都升级了。

北侧飘窗除了打造成到顶衣柜，还能做成成阳光梳妆台或观影区。

| 保利领秀海约84平户型

270°飘窗+卧卫错开

除了卧卫分离，还有一些主卧套房借鉴了140平户型的升级思路。

做法就是让卫生间和主卧床头位置错开，再引入270°飘窗。

参考下面这个户型，主卧双面采光，拥有广角视野。

不到90平的小户型，主卧配置媲美一般大平层，真的很少见。

｜卓越招商臻珑府约89平户型

进化六：功能格局

进化路线：三房一卫+单次卧朝南→三房两卫+双次卧朝南→四房两卫+双次卧朝南

最后，再跟大家来说说小户型功能格局的整体进化，明显也是越来越卷。

三房一卫+单次卧朝南+尺度受限

传统三房一卫小户型，最多只能实现三开间朝南。

客厅+主卧+次卧朝南，剩下的儿童房朝北。并且儿童房明显小于长辈房，舒适度略差。

｜技术生成

三房两卫+双次卧朝南+南北对流

现在90平以内小户型，逐渐将四开间朝南做成标配。

以下面这个户型为例，主卧+双次卧全是南向，一家人享受同等尺度的采光。

这种生活体验，连一些120平以上户型都未必会有，直接“升舱”了。

| 越秀·白云·星汇城约88平户型

四房两卫+双次卧朝南+南北对流

三房两卫还不是天花板，现在市面上90平以内的小户型还能升级为四房两卫。

比如下面这种布局，主卧+双次卧朝南之外，还多出一间功能房。

这部分空间可以改成书房、储物间，或者干脆打掉一面墙体，做成中西厨。

这样既能照顾到不同年龄段的生活习惯，还可以满足家庭不同阶段的需求。

| 云城上品88平四房户型

不难发现，如今广州的小户型已“卷成了麻花”。

虽说空间有限，但从使用率、开间、进深，到采光、通风、视野，开发商都在想尽办法升级。

以前刚需买房只能将就上车。现在不一样了，各种好户型挑花眼。

以上这么多爆款小三房，你更喜欢哪种设计？

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