那个奖励员工30辆宝马的“门业大佬”开始抄底地产

中房报记者 苗野 北京报道

实业资本进军房地产正在成为一股新势力。

鏖战7小时，历经277轮竞价，浙江金华永康市黄棠区块01-04-02地块以总价17.81亿元被一企业拿下，溢价率高达21.65%，成交楼面价达23047元/平方米。

得主是浙江步阳置业有限公司（以下简称“步阳置业”），其母公司步阳集团以全屋用门及智能锁为主业，国内外驰名的步阳门业是永康市智能门锁行业的龙头企业之一，实控人是徐步云。

这是今年以来步阳置业在永康市拿下的第2宗宅地，同样也是永康市今年出让的第2宗宅地，之前永康经济开发区金都路以南19-02-03-01地块在3月29日经2轮报价，被步阳置业以总价2.46亿元斩获。

与其他浙系房企冲向一二线核心城市拼抢不同，步阳置业的主战场以浙江为主，尤以金华下属的县级市居多，如永康、武义和东阳等。

今年第一季度，步阳在永康、武义连落两子，以建筑面积24.7万平方米位居浙江省房企拿地建筑面积排行榜第5名。在2022年企业在金华拿地楼面价排行中，步阳以28583元/平方米位居榜首；紧随其后的是华润置地，拿地楼面价为24028元/平方米。

针对步阳拿地及拓展地产行业的情况，中国房地产报记者分别致电步阳集团和步阳置业，均未获得回应。

“永康是五金之都，辖区内有很多这样的企业，像步阳置业、王力置业、群升地产背后的集团都是门业大户，房地产只是其中一个分支产业。”一位金华当地人士对记者表示，因为它们不是上市公司，又只是深耕永康，所以在外没名气，但在永康当地是绝对的实力房企，每次永康拍地都会报名参拍。

高溢价逆势拿地

永康地处浙江中部，地理特征为“七山一水二分田”，是闻名全国的“五金之都”，宋朝开始就有“五金工匠走四方，府府县县不离康”的美誉。在永康1049平方千米土地上，活跃着12.6万个市场主体，其中有4万多家企业。步阳集团就是其中之一，这里也是徐步云的故乡。

徐步云于1997年创立步阳品牌进军门业市场，之后不惜重金在央视打广告，终在“千禧年”凭借一句“用步阳，我放心”的广告语一举成为国内安全门行业翘楚，并以50亿元家业排名2019年胡润百富榜第828位。

相比于广为人知的步阳安全门，步阳置业的房地产开发业务或更偏安一隅，但在永康无人不知，其已在永康开发了香樟公馆、凤凰城、溪岸湾、江南里等项目。

对于此次拿地，步阳集团官微称步阳置业强势拿下黄棠绝版地块。

“该地块周边有锦江华庭、金水湾等成熟小区，西临南溪，配套成熟，地理位置优越，是绝版地块。”步阳集团认为，此次地块成交，在市场相对疲软的情况下是对房地产市场信心的一针强心剂，同时也反映出低密度、高端项目（排屋、大平层）的市场需求。

值得一提的是，该地块曾于2022年4月28日挂牌推出，后因特殊原因中止撤回。此次时隔一年多再度推出，容积率由原来的2.0调整为1.4，地块起拍价从25.47亿元下调至14.6亿元，起始楼面价从每平方米23072元下调至每平方米18945元。

上述金华当地人士告诉记者，去年《永康市黄棠区块控制性详细规划》发布以后，黄棠区块的价值开始凸显，该地块与永康豪宅聚集区溪心板块隔江对望，也是打造高品质居住功能为主的城市片区。

“‘回锅肉’地块步阳置业肯以高溢价拿下，无疑是看好片区发展和改善需求。”上述金华当地人士说，但狂热拍地之下“面粉”价格再度一跃而升，这是对步阳置业利润空间的考验。地块北侧约1.2公里处的黄棠区块01-01-15地块，去年群升地产拿下的楼面价只有14173元/平方米。

据好地大数据，这是永康成交楼面价第二高的涉宅地块。目前最高的是去年5月7日成交的永康市旧城区G-05地块，楼面价28583元/平方米，同样由步阳以总价4.11亿元竞得，溢价率6.2%。预计打造成为只有22户的市中心纯别墅项目，每套总价预估3000万元以上。

显然，步阳置业是舍得在土地市场上大手笔高溢价撒钱的。今年1月18日，金华武义一宗商住地块出让，最终经过12轮报价，由步阳置业以总价1.14亿元竞得，楼面价每平方米877.22元，溢价率10.68%。

从2003年进入房地产行业，这已成为步阳置业拿地的常态。

背后的实业

频频高溢价抢地的步阳置业底气来自哪里？

答案自然是背后的步阳集团。

上世纪90年代初，“南巡讲话”的春风吹到了浙中小城永康，徐步云跟着哥哥徐步升的步伐，从汽修厂辞职，创办了步阳集团的前身——永康市城中铸造厂，当年徐步云只有29岁。创业之初，徐步云主要为哥哥徐步升的群升集团做配套。他的创业史和哥哥一样，都是从铸造业起步的。

1997年，徐步云发现门业市场供不应求，随即投身于安全门制造业务。同年，步阳品牌在上海诞生。经过一系列的做测试、跑市场，投设备、抓生产，搞设计、改工艺，徐步云开拓性的将转印技术运用到木纹防盗门，也借此在市场上崭露头角。当时永康正在酝酿门业发展浪潮。

1999年，徐步云在和一个因销量猛增而需扩大代理规模的经销商交流中得知，步阳品牌已在当地家喻户晓，成为人们买防盗门的首选。这名经销商的话让徐步云醍醐灌顶：“如果步阳安全门在全国都家喻户晓了，会怎么样呢”？当时在永康以及国内市场已出现盼盼等多家防盗门企业，徐步云还是大胆地提出了“三年创出一个全国性品牌，五年做成全国老大”的口号，他的经营思路开始从经营产品过渡到经营品牌。

“一定要走品牌策略，广告要投就投央视去。”在这一想法推动下，徐步云找到了央视广告代理商。在那个只有电视传媒的年代，央视持续半年10秒钟的广告价值300万元。在当年这300万元可以买30套房，可以养活300名员工的一年，这对徐步云来说也并非是小数字。

“必须投！只有走品牌之路，才能在市场中脱颖而出。”最终，徐步云下定决心，拍板投出了300万元的广告费。世纪之交之际，一段10秒钟的步阳安全门广告登陆央视，“用步阳，我放心”也成为了人们耳熟能详的广告词。

2022年，步阳集团成立30周年，徐步云已经拥有了步阳门业、步阳车业、步阳置业、步阳汽车零部件、步阳物流为主的五大支柱产业，具备年产350万樘防盗安全门、200万辆电动车、230万只轮毂的生产能力；集团总产值超过60亿元，年销售额突破40亿元，纳税总额超过8亿元，并且持续多年实现跨越式发展。

在步阳集团30周年庆典上，徐步云给每位优秀员工奖励了一辆宝马，共奖励30辆，这也成为永康当地津津乐道的故事。同年12月，步阳国际在港交所挂牌上市。

在门业行业，步阳集团是永康防盗门浪潮经济的“跟随者”，却以销量“全国第一”的行业冠军自立门户，成为中国最具成长力民营企业100强。

徐步云说：“做一时的跟随者可以，但不可做一辈子的跟随者，要不断创新、不断研发、不断进取，这样才能从跟随者转变为发明者。否则，你就一辈子只能跟着别人身后亦步亦趋，不能超越别人，更不能超越自己。”

眼下，徐步云的步阳置业开始“冒头”，在自身熟悉的大本营“高歌猛进”。与其同步的还有其他实业大佬们，比如东方雨虹李卫国、伟星集团章卡鹏、江苏亚伦集团刘伯香、得力集团娄甫君、三花控股张道才和金盾压力容器李勤俭，他们分别从事建筑防水材料、纽扣和水管、家纺用品和面料、文具、制冷空调器零部件以及压力容器的生产。

这些“非典型”房企开始展现出冲锋陷阵之势，在今年上半年的土地市场上，成为与央企国企同台竞争的新势力，它们背靠实业集团所带来的资金优势，正在悄然崛起。是趁机逆势“抄底”房地产还是内部针对地产业的部署已悄悄发生变化，这需要徐步云们给出答案。