《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》政策解读

《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》政策解读 ◀然观点

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7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》审议通过，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，再次指出“积极推动城中村改造”。

超大特大城市城中村改造与租赁住房市场有何关系？应如何推动建立房地产业发展新模式，解决新市民的住房问题？采取什么措施鼓励民间资本和金融机构推动城中村改造，以加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设？

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析解读如下——

■超大特大城市与住房租赁行业热点城市高度重合。

一般容易将“超大特大城市”与北上广深一线城市的提法混淆。实际上，“超大特大城市”范围更广。根据2022年10月由住房和城乡建设部发布的《2021年城市建设统计年鉴》数据，我国有8个超大城市，它们分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津和武汉；全国特大城市数量为11个，包括杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙和哈尔滨。

在这些城市中，共有13个被ICCRA住房租赁产业研究院选定为住房租赁市场的重点监测城市，这些城市分别为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、宁波、合肥、厦门、青岛、成都、重庆、佛山、天津、长沙、武汉和西安。热点城市通常呈现出租住市场基本面良好，具备稳定且可观的市场需求的特征。这些城市往往拥有繁荣的经济、企业分布密集、多元化的产业结构、完善的基础设施和便捷的交通网络、宜居的配套设施和环境，能够吸引了大量租住需求。

■城中村改造是实现低效存量资产盘活，加大保障性租赁住房供给的有效方式。

很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作为出租房，与住房租赁行业有天然的相关性。但大部分城中村通常居住品质不高、配套设施不完善、物业管理难度大，且存在一定程度的安全问题，因此常常被视为城市内部的低效资产。如果能够通过专业化租赁住房企业进行统一的标准化改造与管理，则可以将这些区域从城市的痛点变为亮点，城中村就有可能变成城市发展的新动力。既扩大了租赁住房的有效供应，使现有的住户生活得更好，也可以吸引更多的新租户进驻，从而使这些区域焕发出新的生机。

2022年10月，广州发布了《广州市住房和城乡建设局关于印发支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见的通知》，通知中明确了“支持专业化规模化住房租赁企业参与‘城中村’房源整租运营”。这个颇为积极的措施，旨在吸引更多的专业力量参与到城中村的改造中来。通过引入专业化规模化的住房租赁企业，可以利用他们的专业知识和资源，提高城中村改造的效率和质量。同时，也能通过机构化管理方式提供更多的租赁住房选择，满足不同群体的需求。

■金融创新工具或将成为推动城中村改造进程的催化剂。

城中村改造是一个复杂的过程，涉及到大规模的投资、复杂的工程操作和众多的利益相关者，包括政府、居民、开发企业、运营企业、金融机构等。在城中村改造的全生命周期过程中，金融创新工具的应用都会对于推进改造的进程产生重要意义。

金融创新工具可以为城中村改造提供必要的资金。如果城中村的改造能够遵循可持续的原则，例如提升能源效率、使用环保材料、提高绿化覆盖率等，那么可以使用绿色债券等金融工具来筹集资金。由于绿色债券的投资者更关注可持续发展，普遍愿意接受较低的回报，通常绿色债券的融资成本相对较低。这些金融工具不仅可以为改造提供资金，也可以推动环保和可持续发展，同时带来社会、经济和环境的多重效益。