部分FOF可投资公募REITs，你会考虑吗？

公募REITs市场又有新动态！

7月5日，多家基金公司公告，将公募REITs纳入部分FOF的投资范围，并更新了基金合同和托管协议，增加公募REITs的投资策略、明确公募REITs估值方法。

值得注意的是，根据投资策略需要或市场环境变化，此次旗下涉及修订的基金可选择将部分基金资产投资于公募REITs，但基金并非必然投资公募REITs。

受访人士认为，对于公募REITs而言，此举增加公募REITs投资渠道的同时，让更多投资者能够参与并分享基础设施投资带来的收益；对于FOF基金而言，FOF基金可以将公募REITs作为新的投资选择，为投资者提供更多元化的投资组合的同时，也有助于优化资产配置，提高投资组合的效率和稳定性。

REITs纳入部分FOF投资范围

多家基金公司发布公告称，根据相关法律法规和基金合同约定，公募REITs属于经中国证监会依法注册、公开募集的证券投资基金，公司旗下FOF基金的投资范围包含“经中国证监会依法核准或注册的基金”，可将公募REITs纳入投资范围。

根据各家基金公司公告，旗下涉及修订的基金将综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募REITs的投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募REITs进行投资。

值得注意的是，根据投资策略需要或市场环境变化，此次旗下涉及修订的基金可选择将部分基金资产投资于公募REITs，但基金并非必然投资公募REITs。

据《国际金融报》记者不完全统计，此次发布相关公告的有易方达基金、南方基金、银华基金、国泰基金、天弘基金、东方红资管等。同时，各家基金公司公布的可投资公募REITs的FOF产品数量不尽相同。

其中，易方达基金可投资公募REITs的FOF产品数量最高，旗下进行基金合同、托管协议修订的基金共有9只。另外，南方基金和天弘基金旗下涉及修订的基金分别有8只，东方红资管旗下涉及修订的基金有4只，银华基金和国泰基金旗下涉及修订的基金分别有2只。

数据来源：易方达基金公告

关于此次修订对基金份额持有人的影响，各家基金公司也强调，本次修订对基金份额持有人利益无实质性不利影响，并已履行规定程序，符合相关法律法规及基金合同的规定。

市场逐步认可REITs产品

“随着试点的深入，REITs产品逐步被市场认可，其投资价值逐渐显现。公募REITs作为一种新型投资工具，能够为投资者提供透明度高、流动性好、风险分散的投资机会。同时，公募REITs也有助于盘活优质基础设施资产，提高资产运营效率，为市场提供长期稳定的投资回报。”安爵资产董事长刘岩在接受《国际金融报》记者采访时表示。

记者了解到，自2021年5月首批公募REITs上市以来，截至目前，已陆续有28只公募REITs产品完成首发募集，募集资金规模超900亿元。资产类型涵盖产业园区基础设施、能源基础设施、高速公路基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。

此次多家基金公司旗下的部分FOF基金将公募REITs纳入可投资范围，这对于公募REITs市场和FOF基金市场而言，分别存在怎样的意义和影响？

刘岩认为，对于公募REITs而言，此举增加了投资渠道。公募REITs可以通过FOF基金间接进入更多投资者的投资组合，增加了公募REITs的投资渠道和曝光度。同时，FOF投资公募REITs可以降低投资门槛，让更多投资者能够参与并分享基础设施投资带来的收益。

对于FOF基金而言，在刘岩看来，此举增加了投资选择。FOF基金可以将公募REITs作为新的投资选择，为投资者提供更多元化的投资组合。同时这也优化了资产配置，FOF基金可以通过配置公募REITs来实现资产的多元化和优化，降低风险，提高投资组合的效率和稳定性。

16只年内累跌超10%

随着公募REITs试点的推进，REITs扩容正在加速。然而，今年以来公募REITs在二级市场的行情表现却不尽如人意。

东方财富Choice数据显示，截至当日收盘，市场上的28只公募REITs产品自今年以来区间涨跌幅均为负。其中，建信中关村REIT、华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT、华夏和达高科REIT跌幅居前，均跌超20%。总的来看，共计16只REITs产品累计跌幅超10%。

数据来源：东方财富Choice数据

关于公募REITs行情遇冷，广科咨询首席策略师沈萌向记者表示，“公募REITs接近固定收益产品，但国内经济环境导致部分公募REITs的基础资产收益状况出现问题，这也导致公募REITs的投资收益率下滑、风险增大。”

刘岩认为，公募REITs价格加速下跌，可能存在以下几点原因：一是受宏观经济、政策等因素影响，市场波动可能导致REITs价格下跌；二是受投资者情绪影响，在市场调整时期，投资者的恐慌情绪可能导致REITs价格受到一定影响；三是受部分基础设施项目运营因素影响，比如季节性因素等，也会引起基本面出现短期波动，从而导致REITs价格短期下跌。

保持理性投资心态

公募REITs行情不佳，且存在相关投资风险，这是否影响FOF基金持有人对该基金的投资选择？

对此，刘岩认为，这具体取决于以下两个方面：一是基金持有人的投资目标和风险承受能力。如果投资者对公募REITs感兴趣或者愿意承担更多风险，可能会更倾向于选择纳入公募REITs的FOF基金；二是基金公司的投资策略和运作能力。如果基金公司对公募REITs的投资策略和运作能力得到市场认可，那么其旗下FOF基金的市场竞争力也会相应提高。

“作为投资者，在面对基础设施公募REITs这一新型投资工具时，应注重理性思考和全面的风险评估，在合理配置资产、管理风险的前提下，把握长期投资的价值和机会。”刘岩表示。

他建议，投资者应该充分理解投资产品的风险和收益的平衡性。REITs作为一种相对较新的投资工具，其风险和收益特性需要被充分了解和评估。投资者需要理性看待REITs的潜在风险和回报，避免盲目跟风或者过度乐观。

对此，沈萌指出，REITs收益的稳定性与其基础资产的现金流密切相关，如果基础资产现金流出现波动、特别是负面波动，就会严重影响投资回报。

财经评论员张雪峰认为，投资者在理性看待REITs项目的投资回报时，应该考虑以下几个方面：

一是投资者应该关注REITs项目的基本面，包括所持有的不动产的地理位置、租金收入情况和资产负债比等；二是投资者应该关注REITs项目的盈利能力和现金流情况，包括分析其租金收入增长率和分红水平；三是投资者应该分散投资风险，将投资组合中的REITs项目与其他资产类别进行组合，实现资产配置的多样化。四是投资者还应该考虑投资时间的长短，因为REITs项目通常需要长期持有才能获得更稳定的投资回报。

记者：陆怡雯