首创证券：6月商品房成交同比大幅下降，第三支箭加速落地

乐居财经 李礼 7月6日，首创证券发布房地产行业周报。

政策端：中央方面：上周住建部部长倪虹指出改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。国常会指出要打好政策组合拳，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力，形成促消费的合力。地方方面：上周江苏扬州提出在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；二手房推行“带押过户”。广州市住房公积金管理中心宣布，二孩及以上家庭（至少一个子女未成年）首套自住房公积金贷最高额度上浮30%。贵阳市规定首次在贵安新区购房，公积金贷最高额度上浮20%，购买新房可提取公积金支付首付款。佛山市公积金个人最高可贷额度提高至50万元，家庭最高可贷额度提高至100万元。

市场端：2023W26我们重点监测的39城商品房成交面积为561万平米，环比63.2%，同比-38%；全年累计成交面积10170.6万平米，同比-3.1%。2023W26我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6020万平米，较上周环比-1.45%；库存去化周期为11.5个月，环比-3.2个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为3.9和2.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为36个月以上。2023W26我们跟踪重点城市推盘套数为8092套，环比14.7%，年度累计总推盘数同比-10.5%；周度新开盘去化率55%，环比变动6.3%，六月最后一周市场热度有所回暖。

投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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