保利再入洋湖，拿下王炸地！成交楼面价13635元/平，创河西新纪录

历史会铭记这一天！

至少对长沙河西来说，是这样。6月26日，长沙第三轮土拍开启，3宗地块开拍，但结果却大出意外。先一览结果：

只有3宗地块，但相比前面两轮近半的熔断几率，这一次2宗地块成功出让，1宗溢价、1宗底价成交。其中，雨花区025号地块，在开拍前一天中止，更令人大跌眼镜。

成功出让的2宗地块，其中最受瞩目的是洋湖重磅王炸地块，重点来看！

01、洋湖公园北，低密别墅级地块，报价2轮

楼面价全长沙第二，公园+河景房

洋湖片区026#地块，在规划上叫洋湖F04地块，位置相当好，是7200亩洋湖里边的别墅级地块。

地块一经推出，便备受瞩目。为何？在于挂牌起始楼面价就高达13500元/㎡，这个挂牌楼面价，居长沙第一，即使是在目前已成交的地块中，也是长沙第二。而如果熔断，就会迅速霸占长沙第一，成为新的天花板！

不过，最终并没有创造纪录，仅报价2轮，以总价214634万元、成交楼面价13635元/㎡、溢价率约1%成交，被保利地产拿下：

这也是保利第二次落子洋湖片区，此前在片区打造了长沙首个天字系楼盘——保利天汇，创造了多个销售纪录。这一次，在度拿下地W，将又一次创造洋湖片区天花板！

该地块，仅经过了2轮报价，就创造了河西楼面价天花板。至此，此前我曾推测单价3万多，但放在市场中仍旧保守，不少人直接预测4万！

理由，有三：

第一，容积率仅仅1.1，如果不做别墅，就会做叠墅，到时面积大，单价高，不是富人买不了。在长沙，未来那种大平层很多，不稀缺，但洋湖公园里这种墅级宝贝，是稀缺的。

第二，成交楼面价就达到13635元/㎡，是目前为止，仅次于南湖新城绿城凤起麓鸣（成交楼面价14157元/㎡）的地块，凤起麓鸣目前单价超3万，且还是超高层住宅，而洋湖026#地块是墅级的高度，自带溢价。

第三，北边临靳江河，南边7200亩洋湖湿地公园，河景、湖景都在家门口。尤其是洋湖湿地公园，在家门口徐徐展开，成了你的私家园林；另外，穿过公园去宜家，穿过公园去地铁双口（8/11号线在东侧不远规划站点），都非常便利。

即使地块牛掰，且不是底价成交，但仍旧是洋湖片区近3年来的最冷清土拍！

没错，近3年最冷清地块，因为成交溢价近约1%，是近3年最低纪录。尤其是自2020年以来，洋湖地块基本熔断，该地块是首个接近底价成交的地块。

溢价1%接近底价成交，仍创河西DW纪录，得益于起绝佳区位。地处洋湖片区，东临长郡双语洋湖实验中学、北临靳江河、西面和南面均临洋湖湿地公园，周边有宜家家居&长沙荟聚+龙湖长沙洋湖天街+洋湖水街+京东超级电子体验店+卓伯根商业综合体五大超级IP核心商业，其中荟聚、洋湖天街、洋湖水街已正式开业。

这样的区位优势，加上地块别墅级低密低容的配置，想不成为天花板都难！

02、长沙楼市，2万单价已成豪宅底线

超30个高单价地，齐绽放。下一个高价板块，是谁？

别墅级地块，成为天花板，有其优势。但高层or超高层地块，在近两年的长沙土地市场，也是层出不穷，曾梳理了以下数据，预计到今年底，单价超过2万的楼盘or地块，将会超过30个！

也就是说，长沙正在往2万时代狂奔。整理单价超2万楼盘or地块，如下：

其中，滨江-市府北板块、开福中心板块、南湖-新开铺板块成为最密集区，其余部分分布在梅溪湖二期超级中轴、洋湖、圭塘河、会展等片区！

其中，洋湖板块是下一个集中诞生高价地的板块，目前讲出的城发恒伟·君樾洋湖、华润新地块预计单价都将超2万。接下来，洋湖还有至少6个王炸地，预计价格会创新高：

其中，地块⑥就在今天刚出的地块旁边，条件与该地块一致，同样是低密低容的墅级地，价值自然高企，无需多言。

真正的核心地快，是地块①-⑤。

其中，地块①、②、③，均位于洋湖东南角，位置有优势。尤其是前两者，是稀缺宝藏江景地块，位于豪宅珠江颐德公馆三期以南。

其中，地块①（I-481地块），为纯住宅用地，东侧一线临江，不过南侧直面黑石铺大桥和绕城高速。

作为商住混合用地的地块②（I-46地块），体量大、一线临江、与高架桥相隔一个地块，位置更好。

地块③（I-232地块），则是西、北两侧邻学校，虽然没有江景，但同样也没有不利因子，有优势。

此外，地块④位于京东mall以南，周边商业体云集，且距离现成地铁口（3号线洋湖湿地站）仅约400米，价值不凡！

地块⑤位于洋湖湿地公园正门对面，近邻麓山国际、雅礼洋湖等学校，且根据规划，未来11号线在洋湖南的站点，大概率就规划在地块楼下，具有地铁预期，价值将比现在的洋湖西地块更高！

尤其是红星板块6大更新单元中，最重要的红星会展单元、红星大市场单元、商贸城单元，将诞生多个200米+地标、龙湖天街旗舰店等，地块价值更高。

红星片区，唯一要考虑的是，拆迁难度大，进展将会无比缓慢！

而除了洋湖和红星，如果还要硬选一个高价值板块，则首选市府南片区。

03、芙蓉东，这个地块，二次挂牌底价成交

除了重磅的洋湖地块，今天还有一个地块，也成功出让，即浏河东东屯渡地块，最终底价成交，被美的地产拿下：

美的地产，在长沙打造了多个楼盘，其中就包含了浏河东板块的美的云樾，毛坯限价12800元/㎡，目前已售罄。这一次，再度拿下浏河东限价地块，重仓片区，可见是看好板块价值！

美的地块，成交楼面价约5050元/㎡，住宅(毛坯)最高销售均价不超过13500元/㎡，是目前片区的限价天花板（此前为龙湖天璞地块的限价13480元/㎡），也是本次出让的唯一限价地！

该地块，还有一个条件，即须缴纳教育配套费不超过1500万元。而地块不远就是育英三小，大概率就是这所小学配套！

本次土拍，相比前两次，稍显冷清。马上，3天后就将迎来第四轮土拍正式挂牌，同样是3宗地，结果将如何？拭目以待！

来源：长沙市国土资源网、长沙自规局、李白楼语堂、网易新闻房产综合整理。因时间、市场等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字来源网络，若有问题请与我们反映。