多区旧改狂奔！增城哭了：你们的快乐我也想要

　　最近，广州出台旧改“12条”，鼓励分片分期实施，利于加快旧改进程。

　　有政策的加持，楼市君看到多区旧改已经开始抢跑。

　　但在这波“旧改东风”下，增城似乎刹住了车，旧改进度进入冷静期。

　　多区旧改东风猛刮

　　增城没能赶上“快班车”？

　　近日，广州住建局出台旧改新政，明确同意率破80%即可分序开拆，并开展相关工作。

　　这意味着，接下来广州旧改政策愈加明朗，稳健开发是大势所趋。

　　图源：广州市住房和城乡建设局

　　关键是，政策还提出鼓励银行融资担保，优化资金配置。

　　这将一定程度减轻合作企业资金压力，对各方来说是个“双赢”局面。

　　值此背景下， 多区重点旧改项目狂奔了 ，楼市君梳理部分旧改最新进度。

　　比如，番禺旧改陆续有大动作，前有里仁洞旧改屡刷进展，后有沙溪旧改冲刺7月实现同意率破80%。

　　日前，信基沙溪酒店用品城全面清租，标志着沙溪旧改迈出关键一步。

　　海珠方面，沥滘村相继拆除4个旧改地块，举办沥滘片区教育建设启动仪式，预计年内将全面完成签约。

　　五凤村启动首批房屋复核，为改造实施方案的编制工作和拆迁补偿做准备；康乐鹭江片区将在今年完成综合整治和安置区建设工作。

　　沥滘村拆迁现场图

　　而在黄埔区，永岗社区旧村、文冲旧村迎来重新招商，趁着东风迅速重启。

　　可以看出来，海珠、番禺和黄埔等多区重点旧改都动起来，颇有19年的光景。

　　在这波旧改东风下，楼市君留意到增城静悄悄的，更传出多家房企退出旧改合作，和中心区形成鲜明对比。

　　增城航拍图 广州楼市发布 摄

　　就在日前， 新塘镇新街村旧改被爆出俊发集团退出旧改的消息， 相关工作暂停。 （来源：增城区领导留言板）

　　不仅如此，据时代财经报道，俊发集团、合汇集团此前已申请退出增城蓝山村旧改。

　　目前停工状态的还有南坣村，由于前期拆建比超标，合作房企爆雷后，项目建设进度滞后，在2022年计划名单中被标记为续建项目，首要解决资金问题。

　　增城航拍图 广州楼市发布 摄

　　事实上，当前增城旧改真正进入“摘果子”阶段的并不多。

　　楼市君摸查一番，新世界的塔岗村、大旺岗社和夏街村、合生操刀的翟洞村、大华的山田村等优质旧改，进度颇为突出。

　　由保利推进的中新村，则被纳入2023年旧改名单，属于“新开工项目”，在5月完成基础数据调查成果补充公示，稳步推进中。

　　而其他多数选手普遍进度寥寥，比如城丰村、新汤村继去年合作房企退出后，至今仍未有房企接手。

　　总的来说，近两年增城旧改工作进度乏善可陈。

　　一来，2022年初调整新规，旧改废除合作企业规定，开发商不得不提前进场孵化。

　　二来，无论是广州发改委发布的2022-2023年城市更新重点建设名单中，还是网传的旧改“做地名单”，增城入选的重点旧改少之又少。

　　这在一定程度会影响增城旧改进度，未来2-3年不少旧改或将面临“相对停滞”状态，只有少数优质旧改能稳步向前。

　　行情下行影响旧改降温

　　加快利好兑现有望打破僵局

　　增城旧改降温，究其原因楼市君觉得有以下两点：

　　1、增城一二手市场下行，土地流拍加速降温。

　　从一手成交数据来看，增城5月网签共1461套，环比4月下跌19%，对比4月少了近400套。

　　从二手数据来看，据贝壳指数，增城5月二手成交均价为1.4万/平，环比4月下跌2.3%，同比去年5月下跌10.6%。

　　图源：贝壳指数

　　一二手市场下行，势必房企拿地信心，楼市君统计了增城近6年的土拍情况。

　　从2018-2021年，增城每年成交超20宗地块。

　　至于2022年起，地块成交数量已经不能用腰斩来形容，仅成交3宗。

　　土拍市场的遇冷，更反映着各大房企对于增城市场的信心不足。

　　2、开发商经营压力增大，谨慎接盘。

　　众所周知，旧改是高投入、长周期的开发工作，对房企的资金实力要求很高。

　　在行情激烈的当下，许多企业资金流面临挑战，因此旧改停工、转手新闻不断，包括一些头部房企：恒大、融创等。

　　近两年房地产市场处在不停调整阶段，一手市场去化变缓，房企资金回款周期拉长。

　　因此，行业大背景也是增城旧改降速的原因之一。

　　尽管如此，从城市发展层面来看，增城城市更新工作却是必要的，也是必然的。

　　从旧改数量来看，增城是广州旧改一大主力，数量位居全市第二，官方重视程度、对区域发展的重要性可想而知。

　　增城旧改对区域发展有重要意义，也体现官方重视程度和旧改的迫切性。

　　要扭转增城全面降温的局面，治理根本在于落实城市规划和经济产业的支撑。

　　以区域产业联动带动经济发展，从而打破市场预期的僵局，随着后续区域兑现落地，也能带动信心恢复。

　　其实，增城政府在下一盘更大的棋，至少从去年就开始谋划广州东部枢纽的发展规划，并把重点规划落实到实处。

　　广州东部枢纽中心规划效果图

　　把黄埔开发区和增城开发区合并，以东部枢纽之芯为核心，构建全新“城市空间”。

　　这样一来，黄埔开发区尖端产业就能与东部枢纽片区金融科技、汽车、电子信息科技三大千亿产业集群优势互补。

　　因此， 增城大体量的旧改，将为城市开发提供土地储备，也将引进产业，腾笼换鸟，给予市场信心。

　　对于村民而言，旧改补偿能改善生活质量，同时释放购买力，推动市场的正向发展。

　　增城航拍图 广州楼市发布 摄

　　可以说，增城旧改需要多方力量共同推进，也相信在官方规划引导下，多个旧改能重新踏上跑道。

　　那么，你又是怎么看呢？欢迎留言区讨论！