【太原楼评】城势竞逐｜南北分化 太原刚需为何首选南城？

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太原楼评☞| 业内视角

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导读

城势向南，楼市变迁，刚需购房何去何从？

“人间清醒”写给2023年下半年太原购房的朋友们——城势向南顺势择优！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

太原楼市也有“南北之争”——

北城，是老太原的骄傲，在其心目中地位，永远无法替代！

南城，是新太原的自豪，全省唯一百强区，潜力不可估量！

每一座城市，都有一条发展中轴线。纵观太原历史，一直以汾河为中心展开城市结构和城市功能，如今再添地铁2号线组成双轴线，城域不断向南发展，并东西扩展。

产业是一座城市的灵魂。对于太原城市扩容，向南发展是共识。从府西街到迎泽街，从南内环到南中环，从龙城大街到汾东大街，向南发展的背后是产业转型升级。

买房这件大事上，看供应，太原已建成四千多个小区，大部分在北城；上百个在售新楼盘，大部分却在南城。

看价格，南高北低，西强东弱。首次置业优先考虑哪？普通人该如何选择？楼评君给大家浅析下观点供参考！

先分享一个观点，太原楼市的投资潜力在缩减，购房如何保值才是最核心命题。当下成交套数结构中，超过六成是低于城市均价的刚需盘!

以投资增值为目标的购房，并不会建议优选太原。以居住为目标的购房，尤其是选购首套房，往往先考虑就业的机遇，其次关心房价能否保值和区域发展的潜力！

那么在太原刚需置业，且生活工作区域存在不确定性，建议南城做首选，其次是东山偏南站的区域作备选。

如此建议，核心是看城市未来发展之势和经济人口产业呈现的聚集机遇。所谓的南城，过去一般指小店，但小店也有南城之南，通常以龙城大街以南的区域为主。

城势向南，汾东当崛起！

一，辉煌已昨日，唯有扩城发展！

1986年，太原拥有179万人口，位列全国第十二位，重工业发达，是全国性大城市。迎泽大街以北的府城片区为太原核心区。

十年后1996年，迎泽西大街通车，太原开始走入城市扩张发展的道路。2001年《太原市城市总体规划调整方案》经国务院批复，“南移西进，北展东扩”战略实施。

二，城市发展，产业结构需完善！

2006年，太原GDP全国排名62位，被戏称存在感很低的省会。2007年，太原市发展规划按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的城市建设思路，机场大道（龙城大街），长风商务区等大规模城建活动由此上演。

三，城市向南，双商务区共引领！

2011年，长风商务区投入使用，但城市重心南移的步伐并没有结束，省体育中心、晋阳湖新区、高校新区，全国第九综改区等。南城承载了城市产业转型发展…

除此之外，汾东新区是继长风商务区后，太原未来的重点产业集聚区，定位为“产业新城”、“科技新城”“生态新城”、“文化新城”，打造太原的“浦东新区”。

四，强省会战略，潇河新城将崛起！

2019年，太原确立强省会战略，目标超越天津成为华北第二城。山西潇河新城是山西资源型转型综改示范区的缩影，是高质量建设山西中部城市群发展南引擎！

从2020年至今，投资总额超500亿元“五大中心”已经投入运营，并承接举办了“太原市十五届人大三次会议”、“政协十四届二次会议”等多个重要会议。

2021年，太原GDP突破5000亿，全国排名进入50强。南部新城带来生机，优质教育资源，完善医疗体系，省直机关集中南迁，高质量高规格高速度蓬勃发展。

2023年，省十四届人大工作报告重点指示：“推进太原国家区域中心城市建设，高水平开发潇河新城、汾东新区，提升太原都市区综合承载力。”

全国百强 百万人口全省首位

全国百强区——全省GDP第一！

2021年，小店区GDP1425亿，拥有科技型中小企业3494家，高新技术企业1940家，均占全市比重的七成以上。

2022年小店区GDP继续保持高增长，达到1587亿，持续保持领先，是山西第一个突破1500亿的城区，也是山西唯一的全国经济百强区！

百万人口——总量全省首位！

统计局抽样调查数据公报显示，2022年末太原市常住人口为543.5万人，其中，小店区以142.8万人居全市和全省县市区首位，同样也是太原人口增量第一区！

七普数据，太原六城区建区后，二十年间太原人口增长实现了翻一番，其中小店区的人口增长率达到245%，是六城区之最，这也是南城崛起的根基。

再看六城区的人口比重：小店区从17%增长到30%，万柏林从20%增长到21%，剩余四城区的占比都是减少趋势，在人口权重的“成绩单”退步了。

未来5-10年，新太原人的人口增量在哪里？结合产业和经济发展，自然见分晓。从楼市数据来看，小店区新房成交量也是常年占据六城区总量的半壁江山！

楼市分化 解析成交表现

2023年马上过半，太原楼市虽有下行，依旧有表现不错的五大片区，客观解析背后驱动的成因，观点如下：

西环煤气化的区域华侨城天鹅堡，华润九里，中铁诺德逸宸云著。

河西区域的中海国际社区、华裕南区、龙湖天钜、保利和悦华锦！

龙城大街的星河湾，金茂府，山钢铭著，保利天珺，金地卿云台！

东山的中铁诺德城，万科翡翠东第，保利和光尘樾，东润禧悦城！

南城综改汾东商务区的中海寰宇时代，招商时代主场，保利珑樾！

煤气化热销主要是“教育焦虑”下，河西优质教育资源匮乏，故而“高地”效应成为跑量和溢价的主要成因，其次央企为主，工期保障。但存在“发展波折”，牵动着家长们敏感神经，由于溢价偏高，性价比优势不足。

另外河西的中海，龙湖和华裕主要是工期进度快，交付安全，性价比得到了提升，但区域发展潜力上，受到地形因素制约，存在一定的空间局限性。

龙城大街长期是高端盘的重要产出区，比长风西更稳定，集聚了大量省属机关和高规格城市配套下，叠加地铁二号线交汇处的加持，是太原房价的压舱石。

东山板块中，以靠近南站东的楼盘性价比相对较高，且生活成本偏低，但由于南站交通阻隔性和区域公立学校相对缺乏，新兴产业相对不足，也存在明显短板。

综改区在稳定发展上，存在节奏有被打乱之嫌，其一是恒大、宝能等作为区域开发建设的先行者，未能一鼓作气兑现规划蓝图，出现一些波折和项目开发上的停滞。

其次，太忻一体化经济区的提出，以太原发展南北双引擎为目标，间接上会对综改区建设发力存在一定“弱化”效果！

伴随山西潇河新城的落地，加上综改区和汾东商区的产业转型，必然将实现引领太原再次腾飞。故而，以长期发展视角下，南城是新太原刚需类购房的首选区域。

十万亿央企 入晋两周年

招商蛇口聚合了招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，擅长推动城市升级发展，这也是当初太原市领导多次莅临，期望招商蛇口发挥产城融合优势布局太原。

最终招商蛇口在太原“南移西进”主轴布局——汾东商务区，以发展眼光建设大太原都市圈的未来C位，与城市共同成长！

招商蛇口落地南城，也是对区域规划和发展潜力的认同，伴随周边高能级配套，既有省域产业区和新兴商务区的支撑，也有大型生活区的宜居环境，发展前景自然更具价值。入晋二周年，一直是太原南城的畅销盘。

在实力上，招商局集团稳坐央企的龙头，截止2022年招商局集团总资产约12.4万亿元，是我国首个10万亿央企，其中净利润、资产规模连续四年蝉联央企第一。

房企崛起新“势力”——招商蛇口！

百年央企，产品力和交付力领先，招商蛇口坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，致力于成为“美好生活承载者”，也是首批稳交付白名单入选房企。

5月30日，招商蛇口荣获“A股2023房企综合竞争力”第三名、 “A股2023房企ESG”第一名等荣誉，排名稳步前行！

2023年1-5月份房企销售榜，招商蛇口销售额排名与华润中海差距越来越小。

结合2023年1-5月的新增货值排名，招商蛇口位列第三，具备实力再登峰。

入晋二周年——百万大城将呈现！

招商时代主场凭实力和担当持续热销，承接汾东新区、汾河、地铁和太原市中心医院南院的地利优势，也积极提升区域配套“盲区”，签约青年路小学、北京京师幼学幼儿园，太原第二座“中正天街”，教育和商业配套的落地，实现内外兼修的长期红盘！

唯有进步值得信仰。与开发商通过减配、降标、缩短工期等手段压缩成本不同。招商时代主场逆境前行，不放弃品质。

产品升级迭代到3.0，正如其名，同步时代需求，建面约88㎡、103㎡、117㎡、128㎡全龄段的迭代户型，从成长到进阶满足不同家庭的需求。近三千名业主中，有很多是源于老业主推荐，口碑鉴证实力。

楼评君与招商的业主在沟通中，大部分认同源于：区域潜力+招商实力+大城规模+品质兑现。

交付力就是硬实力，努力做到提前交付！从最初入晋，二年时光，时至今日部分楼栋即将达到交付条件，青年路小学分校和北京京师幼学幼儿园建设工程也都进入收尾期...

2021年，招商时代主场于汾东商务区，拉开品质人居的序章。

2022年，招商时代主场入晋一周年，成为区域内最畅销的红盘！

2023年，招商时代主场步履不停，岁月见证成长，时光检验品质。

招商入晋二周年，恰逢炎炎夏季，6月份“超燃周年庆 红荔宠粉节 ”等活动正在进行中，更有年中618红利返场大促，2023年端午节“金喜接粽而来”！

小结：

太原楼市城势之选，逆袭将在南城。

内外兼修南城择优，当看招商蛇口。

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作者：张明 图片：来源网络 侵删

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