诸葛科技：5月土地市场局部升温 二线城市收金可观

一、供应：5月土地供应量价稳中趋升，一线城市加速供地且地块优质

据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年5月供应土地597宗，供应规划建筑面积为4238.21万㎡，同比下降30.45%，环比上升15.23%；推出楼面均价为5669元/㎡，同比上涨11.55%，环比微涨0.14%。5月土地市场推地力度稍有增强，整体供应规模上升，但相较去年同期仍有一定差距。不难发现，自今年多城开启“少量多次”的分散式供地模式起，年内月度供应呈现明显稳态。再从前5月累计供地量来看，今年土地供应规模尚处于较低水平，累计同比降幅为35.07%。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地；2023年5月数据截止至5月30日，下同。

从地块性质来看，5月综合用地供应规模较上月增多，住宅和商办用地均较上月小幅下降，降幅均在6%以下；与此同时，各类用地推出楼面价同环比仍然保持上涨态势，且住宅和综合用地同比涨幅均超25%。分各能级城市来看，2023年5月，一线及三四线城市供地量均较上月上升，且一线城市升幅遥遥领先，主要是受北京、广州明显加大土地供应量的带动，5月一线城市整体供应量翻番；二线城市推地力度却稍显不足，环比下降约15%。推出楼面价方面，一线城市推出楼面价同环比双双呈现涨势，涨幅均超50%，二线城市推出楼面价虽较上月有所回落，但仍略高于去年同期的价格水平，另外，三四线城市地块价格上涨动力相对不足，同环比均呈下跌态势。

二、成交：5月土地成交规模上升，二线城市收金可观

据诸葛数据研究中心监测，2023年5月全国主要地级市土地成交549宗，成交规划建筑面积为3476.65万㎡，同比下降1.19%，环比上升39.46%；成交楼面价为6235元/平方米，同比上涨7.48%，环比下跌16.59%；土地出让金为2167.63亿元，同比上涨6.2%，环比上涨16.32%。由于热点二线城市集中拍地，5月土地市场成交规模止降转升，整体收金不仅较上月增加，还略微赶超去年同期。预计随着接下来土地市场供应节奏加快以及市场信心进一步提升，土地成交规模有望延续稳步上升态势。

从地块性质来看，5月住宅用地成交规模增长显著，环比涨幅领跑，但成交楼面价及收金却不及上月；综合用地成交量价更为强劲，环比均上涨，但较去年同期成交量价水平仍有一定差距；与此同时，商办用地虽然成交规模呈现稳中趋降态势，但价格涨势却仍较坚挺。数据显示，5月住宅用地成交规划建筑面积为1778.91万㎡，环比上涨47.46%；成交楼面价为6993元/平方米，环比下跌36.28%。综合用地（含住宅）成交规划建筑面积为922.01万㎡，环比上涨26.04%；成交楼面价为8072元/平方米，环比上涨31.08%。商办用地成交规划建筑面积为775.72万㎡，环比下跌9.28%；成交楼面价为2313元/平方米，环比上涨21.16%。

分等级城市来看，5月一线城市成交规模同环比双双转降，二线、三四线城市成交量价走高。其中，5月一线城市成交10宗，成交规划建筑面积84.51万㎡，同比下跌75.14%，环比下跌75.5%；成交楼面价为14920元/㎡，同比下跌9.34%，环比下跌40.36%；土地出让金126.08亿元，同比下跌77.46%，环比下跌85.39%。本月一线城市拍地活动较少，导致成交表现稍显逊色，土地收金下滑明显。

5月二线城市土地成交225宗，成交规划建筑面积1668.98万㎡，同比上涨17.08%，环比上涨46.96%；成交楼面价为8963元/㎡，同比上涨29.5%，环比上涨31.33%；土地出让金1495.89亿元，同比上涨51.63%，环比上涨92.99%。本月多个二线城市相继举行土拍活动，且重点城市热度较高，因此二线城市整体成交量价齐升也在预料之内。

5月三四线城市土地成交314宗，土地成交规划建筑面积为1723.16万㎡，同比下跌1.71%，环比上涨70.23%；成交楼面价为3166元/㎡，同比上涨12.11%，环比上涨42.23%；土地出让金545.65亿元，同比上涨10.22%，环比上涨142.12%。可以看到，房企拿地信心回升，5月三四线城市土地市场成交活力也呈现出明显上升趋势。

三、溢价情况：土地市场溢价率小幅回落，二线城市低溢价低流拍并存

2023年5月全国主要地级市溢价率为6.81%，环比下降0.51个百分点，同比上升3.66个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场热意渐增，自首月起溢价率连续4月上升，5月小幅回落但仍处于较高位水平。由于当前重点城市土地市场热度较高，预计接下来土地市场整体溢价水平仍有较大的上升空间。流拍率方面，本月流拍率为13.54%，较上月上升2.28个百分点，流拍现象主要集中在三四线城市。

分等级城市来看，溢价率方面，各等级城市溢价率均超6%，其中，一线城市以10.21%的溢价率领跑，同环比双双呈现上升态势，且赶超去年同期约9个百分点；本月二线城市溢价水平最低，且已连续2月微幅下降，但仍高出去年同期4.49个百分点；三四线城市溢价率小幅回升，但不及去年同期的溢价水平。

流拍率方面，5月各等级城市流拍现象均较上月增加，且一线城市环比上升超9个百分点，二线城市升幅最小，环比上升0.49个百分点。不过相较去年同期，当前各等级城市土地市场流拍现象已有明显改善，同比均下降超3个百分点。

纵观5月土地市场，热点城市土拍明显升温是最为显著的特征之一，其中包含苏州、南京、西安、天津、合肥等在内的多个城市，土地市场热度明显高于去年。如杭州，今年首场土拍迎“开门红”，以10.89%溢价率火热收官，随后4轮土拍溢价率均维持在8%以上，且触顶率也较去年40%左右上升至60%以上，5月刚刚顺利收官的第四批次土拍更有民营房企包揽全场。其实，入年以来，热点城市土拍表现火热，体现了房企对于楼市稳健的城市更加青睐。但城市间热度分化仍然较为显著，楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，如郑州、长春等，楼市去化率仍是房企拿地考量重要因素。但整体来说，年内土地市场升温明显并未完全传递至市场端，主要由于当前经济并未明显改善，居民收入预期减弱，入市步伐谨慎。

四、城市：苏州、成都、杭州位居土地收金TOP3，厦门湖里体育公园地块为总价最高地块

2023年5月城市土地出让金TOP15榜单中，一线及重点二线城市全覆盖。其中，苏州以196亿元位居土地收金首位，在刚刚火热收官的第二批土拍中，苏州表现可圈可点，热点地块竞拍热度不俗，平均溢价率达9.1%，创近两年新高，足以见得房企对苏州市场仍然信心十足。成都5月凭借167亿元位居土地出让金第二；杭州、南京收金紧随其后，均超150亿元。整体来看，在今年政策端持续释放利好信号、房企补仓情绪上升的带动下，土地市场先于房地产市场交易端明显回暖，且重点一二线城市凭借楼市稳健等优势，土地成交热度及收金表现也较领先于三四线城市。

从地块成交总价排行榜单来看，北京、成都、南京各上榜2宗地块。从溢价情况来看，仅有2宗底价成交，其余8宗溢价成交。其中，招商蛇口掷资63.7亿元拿下厦门湖里区06-08五缘湾片区云顶北路与金山中路交叉口东南侧地块，位居成交总价首位；中国金茂以59.1亿元拿下天津河西区环湖中路西侧地块；成都高新区2宗地块位居成交总价第三、四位，成交总价均超40亿元，分别由成都轨道交通、自贡市远达房地产开发有限公司收入囊中。此外，华润置地以联合体的形式连入长沙、北京共2宗地块，共计掷资超75亿元。

五、房企：华润置地稳居拿地金额首位，民企拿地积极性较去年有所上升

从5月单月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，华润置地稳居拿地金额首位，5月总权益拿地金额为173.56亿元，较上月增加了超40亿元，本月该笔土地投资资金注入了重庆、温州、金华、长沙、苏州、南通、西安、成都、北京9个城市共10宗地块中，可以看出，华润置地近两月的拿地积极性较高，同时其对一线及热点二线城市的布局意愿也较强。国贸地产紧随其后，5月权益拿地金额85.94亿元。中国金茂、招商蛇口分别以65.89亿元、63.55亿元位居权益拿地金额第三、四位。此外，根据近三月的房企权益拿地金额TOP15榜单，可以看到，房企在拿地上呈现出两极分化的现象，TOP15房企权益金额最大差值由3月55亿元、4月101亿元进一步扩大至5月148亿元，大型房企加大了对优质地块的争夺，长期位居拿地金额的靠前位置。同时，相较去年而言，当前土地市场上，民营房企逐步回归，地方城投平台身影已然有所减少。