云南
“拆二代”也有烦恼！
近日，有粉丝咨询楼市君：洪家营村今年能拆吗？会不会换开发商？
从后台留言来看，今年等待拆迁的村民有很多，但相比尚未拆迁的，昆明还有更多拆迁户迟迟拿不到过渡费。
据楼市君不完全统计，近一年，昆明超10个城改项目出现安置过渡费停发。
粉丝留言截图（头像经过处理）
最久拆迁15年
10余个项目停发过渡费
近一年来，不少进度缓慢的旧村改造项目，陆续出现不同程度的拖欠安置过渡费情况。
从地方留言板来看，时常有村民反映：
“多年前房子拆迁，村民搬到其他地方过渡，现在不仅住不上新房子，就连过渡费都还没拿到。”
出现这种情况的城改项目很多，楼市君整理发现已超10个。
粗略统计下来，在这10余个旧改村里面，超半数项目拆迁时间长达10年以上。
其中，启动时间最长的大约在2008年左右，也是昆明大规模启动城改的第一年。
比如草海伍家堆村，于2008年开始拆迁改造，因轨道公司资金短缺，停发过渡费。
还有2009年拆迁的西山区47号片区，因开发商正林集团资金问题，多年停发安置费。直到今年4月，终于迎来回迁房交付。
西山区47号片区回迁房交房公告
然而，有些城改项目则至今仍未完成回迁房建设。
今年3月，有村民在留言板咨询，福德村过渡费停发4个月，回迁房何时建设。
根据关上街道回复，因经济下滑形势影响，昆明轨道交通公司资金困难，未能及时发放福德片区过渡安置费。
不过，福德村回迁房建设计划于今年4月30日前动工。
福德村改造范围 图源：昆明规划
昆明城改规模庞大
市场平淡，开发商资金告急
为什么这些年，安置过渡费延迟的情况这么普遍？
这要追溯到2008年，昆明启动大规模城改计划，共395个村纳入名单，总占地面积约13.4万亩。
这一波城改浪潮下，各类企业扎堆进入城改市场。 由于准入门槛低，其中不乏资金实力较弱的房企。
在后续开发过程中，也就出现企业资金短缺、经验不足，导致城改停滞、烂尾的现象。
近几年来，虽然有更多的实力房企介入昆明城改，但受大环境影响，城改推动速度依然缓慢。
比如，2021年以来，房地产市场进入平淡期，房企“口袋”缩紧，一部分城改项目被迫暂缓。
根据克而瑞研究中心数据显示，2023年4月，百强房企实现销售操盘金额5665.4亿。
目前市场购买力仍然处于低位，单月业绩环比降低14.4%。
图源：克而瑞官微
今年1-4月，只有大概3成房企的业绩，能够实现环比增长。
对于此前一直奉行高杠杆、快周转策略的企业来说，既要应对到期的债务，又要保留资金用于旧改项目新盘的开发、销售，口袋并不宽裕。
而旧改项目投入资金大，周期长，为了优先用于回款较快的新项目开发，开发商只能进行“选择性违约”。
这也是我们为什么看到，明明旧改新盘都要面世了，过渡费还在待发放状态。
吴家营航拍（昆明楼市一线摄）
多家房企退出城改
俊发退出5个项目
实际上，由于市场资金紧张，近一年，房企退出城改的现象也很常见。
比如去年以来，昆明城改大户的俊发，连续退出5个城改，总规模约5700亩。
去年，受资金影响，俊发退出船房村、普自村、沙地村城改。
今年4月，俊发负责开发的右营村城改三期重招合作伙伴。
按最新中标结果，将由朗诗地产接棒右营村三期开发。
普自村实景（昆明楼市一线摄）
另在去年9月，融创相关公司也退出茨坝昆机片区“三旧”连片改造项目。
昆机旧改项目规模上千亩，投资金额约100亿，改造规模庞大。
但去年以来，融创的重点任务是推动在建项目保交楼。在此背景下，已经无力推进昆机片区城改。
昆机片区实景（昆明楼市一线摄）
昆明城改面临诸多困境，但在官方层面，昆明也在切切实实支持、推进旧改，并推出相关保障政策。
2021年底，五华区发布城改新规，对城改项目前期合作企业（伙伴）提出明确要求。
比如，城改项目需由区级国有平台公司或项目管理公司负责，完成项目征迁安置补偿资金的筹集，并按照政策补偿到位。
城改合作企业（伙伴）需具备有较强的经济实力和出资能力，并提供银行出具的定期存单等。
来源昆明五华发布
楼市君认为，在城改“震荡”之后，或许昆明城改即将迎来新出路。
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