延安商铺投资老炮，只赚自己看得懂的钱

文/小施主

昨天和延安新区一个楼盘置业顾问聊起，2023年5月12日商铺开盘，13间沿街商铺当天卖掉12间，其中有人一次性拿了4间，每平米均价1.9万左右，主力面积36平米，不能商业贷款，一次性买走。

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早在3月份，和延安新区另外一个楼盘销售总聊起，她很惊讶自家商铺销量回升势头好过住宅。

最近有消息灵通的读者问起，位于中医院后大门的邦泰·锦天府临街商铺已取得预售证，准备在5月中下旬开盘，主力面积 25-48㎡，均价1.9万/平米左右，能否入手？

在笔者看来，经济由阴转晴提振了市场信心。从延安及陕西固定资产投资增速变化可见一斑，尤其是去年1-12月全市为负的2.9%，今年1-2月竟然由负转正达到6.9%。

▲来源：延安市统计局。

通过和这些买铺人交流，我发现他们的投资依据除了肉眼可见的五一全国旅游热潮，还有以下几点：

1.投资理念改变。疫情虽结束，但不敢轻易涉足实体经济，采取买铺出租的折中投资策略。 2.贫富分化加大。已投资多套住宅，但仍有财力支撑，为跑赢通货膨胀开始转投商铺。 3.看好新区人口。随着东片区能源小镇开发，新增4万人上新区，新城人口有望突破10万大关。 4.关注规划调整。2022年下半年开始，新区将部分商业用地调整为住宅用地，避免商业配比太大，导致供大于求。 5.看重土地稀缺。新区开发至今已10年有余，土地所剩无几，即将进入产城融合期。

说到底，延安投资老炮的风向变了：在住宅被调控摁住难以快进快出套利的情况下，转变思路买入商铺收割住户流量，尤其是优质板块。

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板块之上是城心（Civic center）。

延安东片区能源小镇的开发拉大了新区骨架，让延安新区的城心从以前大剧院主轴线位置，向东偏移了5个十字路口，正好是邦泰·锦天府—中医院—鲁艺生态花园中点。

▲来源：延安新区示意图。

其实，城心的偏移，从新区大型卖场、中型生活超市这个生活配套空间关系也能看来，因为商超分布紧跟人群分布，偏爱人群密集的地方。

▲来源：生活配套空间关系示意图。

城心地带的人群分布有多密集？放大这个区域，除了中医院这个人群密集地，周围还有盛世花园、锦绣东方、嘉宁万兴、明发、福望园、山水茗轩、海丽金爵、福苑、上城华府、荣民三期以及东边的能源小镇等多个高端居住小区汇聚于此，可以说待多个小区交付以后，该片区单常驻人口约3-5万人。

▲来源：周边生活示意图。

其实平面图还不够直观，下图中邦泰·锦天府周围高楼大厦鳞次栉比，东西贯通的嘉兴大街两侧都是成熟区。

▲邦泰·锦天府商铺位置图。

目前项目东侧区域待发展，但随着东片区万套住宅拔地而起，邦泰·锦天府就彻底被围在中间成了白菜心。

▲邦泰·锦天府商铺位置图。

更妙的是，嘉兴大街和长征北路不像轩辕大道那样中间夹着隔离带，而且正对邦泰南侧商铺的是中医院后大门（有停车场入口和步行出入大门），对商铺投资老炮而言，自然明白这里最容易孵化成功商业街。

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回到最开始那个读者问题，邦泰·锦天府的临街商铺能否买？这取决于价值和价格。

价值方面，笔者从有关方面拿到了最新的市场价值调研书，能看到部分一手数据。

▲邦泰·锦天府售楼部。

这些一手数据主要包括3部分，分别是医院接诊流量、周边小区入住率以及新城相似商铺租金。

1.医院流量可观。延安市中医医院当初建设是按照3000人日门诊量三级甲等综合医院规划的，也就是 规划了逾109万人的年门诊量 。 2.入住率有保证。 邦泰·锦天府 1期（680户）+2期（752户）+山水茗轩（432户）+周边小区（海丽金爵、福苑、西侧住宅用地等），保守估算也在3千户以上，每户按3口人，预计近万人固定消费力。 3.新区租金向好。和邦泰板块类似的人群富集板块，如上城地块、能源小区板块及其他板块的租金，从今年起都有不同程度上浮。

▲新区商铺租金粗略统计。

上述数据统计基于手工操作，未必准确完整，有兴趣的读者可以留言区纠正，判断租金高低，衡量商铺价值大小。

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上一章节提到价值，接下来说说价格（一铺一价，均价1.9万/平米左右），根据价值和价格衡量投资回报率高低，许多人买商铺都不会算这个东西，这里做以科普。

公式举例：商铺面积：40㎡ 成本：60万 租金：60-100元/㎡/月； 投资年回报率：面积40*每平米租金60-100元*12月/60万= 4.8%-8%； 静态年收益率4.8%-8%，13-20年收回成本，未计算后期自身物业增值率，未计算租金递增，同时租金根据位置不同有一定差异，主入口、人流入口等租金都因地制宜，面积越小，单价租金越高。

身为投资老炮，自然要先下手为强，最好提前找渠道拿到资料，笔者搞到一份未经官方确认的商铺布局图，仅供参考。

▲邦泰·锦天府商铺示意图。

从资料看，邦泰这次要推出的商铺还是有其特点：

1.门槛低：主力面积 25-48㎡，层高：4.2-6m 开间：3.3-4.1m， 11#15间，12#43间； 2.配套全：户户带地暖，同时，预留了烟道口，不用再后期重新改造； 3.好停车：临街商铺前配备了大量地上车位，小区车库有地下车位，人流爆满时，也可把车停对面中医院内。

如果按每平米租金60-100元，保守预计4.8%-8%的投资回报率到底高不高？可以和延安新区其他商铺对比。

紫玉明珠1楼的投资回报率大概6.4%-12%；阳光城3.8%-5.8%；上城1号1楼4.4-8.2%;上城2号1楼4.4-9.8%；上城3号1楼4.4-8.7%；上城5号1楼3.3-4.4%，杨家岭南北苑4-10.7%。

▲新区商铺买入价及租金粗略统计。

当然，将来该楼盘临街商铺的投资回报率有可能远高于其它小区，这个谁也无法做到未卜先知，然而，不确定性正是不动产投资的魅力所在。

笔者唯一可以确定的是，邦泰·锦天府对商铺的定价政策，还是延续了其住宅的定价思路，就像拼多多，以极有冲击力的价格搅动市场。

之前该盘的住宅，以低于市场预期的价格开盘，结果一炮而红，迅速售罄，导致断货好几个月无房可售。

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除了以上因素，商铺的形态也必须考量，医院铺是所有商铺中收益最坚挺的形态之一。

2021年，中国中医医疗服务市场规模达6063亿元，同比增长16.62%，预计2023年将达6722亿元。

加之老龄化社会的提前到来，以及中国中医类医院总诊疗人次数呈增长，医院铺中的中医铺成为投资者眼中的当红炸子鸡。

▲来源：中商情报网。

所以，医院铺相比一般商铺，租金收益更高，受医院利好因素影响，周边的商铺租金每年以5-10%的增涨态势变化（ 数据来源:CREIS中指数据），随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

▲老城医院附近商铺租金粗略统计。

就延安市中医医院而言，为了让周边群众在家门口享受到“国家级”的优质诊疗服务，2018年，延安市人民政府与北京大学第三医院签订了延安市中医医院整体托管协议。

同年10月16日，“北京大学第三医院延安分院”正式挂牌成立，自此全面开启“开挂”模式：2019年门诊量同比提升61.1%；急诊人次同比提升707.2%，出院病人同比提升101.6%；体检人次同比提升100.7%；住院手术同比增长175.5%；业务收入同比提升102.4%。

根据陕西省事业单位登记管理局官方数据显示：2021年延安市中医医院门急诊323118人次（备注：不含陪护人员数量，如计算在内，按1:1保守估计到院流量64万人次），同比增加18.5%；出院病人18756人次，同比增长16.6%；床位使用率72%，同比增长9%；住院手术4657例，同比增长30.3%；业务收入3.3亿元，同比增长25.1%。

据看好邦泰·锦天府临街商铺的投资老炮分析，首先，其占据了延安新区城心黄金地段，有人口密集度加持；其次，商铺形态是典型的医院铺并且是一路看涨的中医铺；同时，作为社区底商可24H全天营业，经营时间更长、更灵活并且因其便利性；此外，作为社区底商，主要是与人们生活密切相关的生活体验服务设施，具有电商的无可替代性，如小餐馆、便利店、银行、蔬果店、美容美发店、宠物店、药店等，生存能力顽强， 受电商冲击小。

“投资有风险，理财须谨慎”，投资老炮都只赚自己看得懂的钱，普通小白投资者进阶打怪何尝不是一个自我修炼的过程？

（完）