太平洋证券：2023年房地产行业十大判断

乐居财经 李礼 5月17日，太平洋证券发布2023年房地产行业十大判断。

1.政策基调未变，“房住不炒，因城施策”，建立“发展新模式”

2、“租购并举”和消除“三高”弊端是新发展模式的核心

“探索房地产新发展模式”是2021年12月的中央经济工作会议上首次提出的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

2022年10月党的二十大报告中再次提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

2023年2月《求是》杂志发表总书记2022年12月15日在中央经济工作会议上的讲话《当前经济工作的几个重大问题》，文中提到要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上住建部长倪虹提到：“各项制度要从解决‘有没有’ 转向解决‘好不好’。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”随后山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态试点现房销售。

2023年1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。

2023年3月政府工作报告提到：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

3、轻资产代建模式或将成为发展方向

中国房地产企业之所以出现“高负债、高杠杆、高周转”的问题，主要是由于在土地价格不断升值的过程中，房企普遍都选择自己拿地自己开发的重资产模式，以享受土地升值的红利。而后续如果土地价格不再快速上升，叠加民企融资越来越困难，房企可能会选择代建、小股操盘等轻资产模式，土地的所有者和开发者可能会分离，房企不再像以前一样从资金、土地、销售等全链条覆盖。

2021年5月27日，在大湾区的重要门户城市珠海，由绿城管理控股牵头，联合雅居乐房管、金地管理、当代管理、华润置地、中原建业等六家从事代建的企业，一起成立了“轻资产联盟”。

2022年城投大量拿地给代建行业带来大量机会。此外，涉房涉地的不良资产处置也成为代建行业新的机遇。

2021年12月，绿城管理与中粮信托就江阴城南项目（原江阴恒大华府）签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方建服务。在广西玉林，绿城管理响应柳州市中级人民法院招募，携手玉林市建筑安装工程公司组成联合投资体，参广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。

4、房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少

2023年1月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视记者专访时表示：对于购买第一套住房的大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

太平洋证券认为，后续房地产的“消费”属性会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品，提前消费和投资性需求会越来越少。（汽车从购买之日起就开始贬值，很少有人会提前10年给孩子买车，都是真正用到的时候再买）

5.二线城市因城施策仍有空间，但边际效果可能弱化

二线城市除了限购区域范围可以进一步缩小之外，还可以将非限购区域的首套房首付比例降至20%。二套房认定方面，“认房不认贷”的二线城市还可以进一步放松为“认贷不认房”（也就是不再将“有房无贷”的情况视为二套）。

另外可以关注在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的进展。超大城市有7个：北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都特大城市有14个：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连

6.“三支箭”落地进度不及预期，民营房企信用风险仍存

第二支箭中债增担保发债落地较慢，到目前为止只有龙湖、美的置业、新城、碧桂园、旭辉、卓越、金辉、新希望地产、中骏、雅居乐、合景、华宇等12家民营房企成功发行21笔中票，总金额239亿。

春节后只有卓越、华宇、美的置业、新希望地产、碧桂园这5家房企成功新发合计50亿。

第三支箭股权融资方面，虽然有很多A股上市公司披露了定增或配股预案，但是到目前为止还没有任何一家A股上市房企实际落地。

7.2023Q3和2024Q1到期较为集中，不排除再次出现新的展期或违约主体的可能从发行数据上来看，如果没有担保的话多数民营房企实质上已经没有独立再融资能力，随着存量债券陆续到期，最终将退出债券市场。

8、行业集中度未必提升，摇号的情况下龙头房企拿地也要靠运气

2021年以来，已经至少有63家房企出现公开债务的违约或展期。倒下的民营房企的市场空间未必都被龙头国企分食，除了部分城投和地方国企会加入进来之外，还有一些之前没怎么加杠杆的中小民营房企，甚至是其他行业的民营企业（如近期拿地较多的伟星、亚伦）也有可能把握住低成本获取土地的机会。由于各家房企的拿地策略高度同质化，集中于少数核心城市，而这些城市的土地招拍挂触及最高限价后往往要进行摇号，这种情况下龙头房企也要拼运气，优势并不明显。当然操盘能力强的房企也可以事后跟拿到地的房企谈合作开发，但土地成本肯定要比招拍挂高一些。

9.二手房对新房的替代效应开始凸显

二手房复苏明显比新房要快，可能有几方面原因：

1. 二手房数据可能存在水分。可能存在为了重新申请按揭贷款以降低房贷利率，在亲属之间进行的虚假交易。

2. 二手房对新房的替代效应。烂尾问题让购房人对新房不信任，而且二手房的地段普遍比新房更靠近城市核心。因此当下时点购房人可能更愿意购买房龄较短的二手房（次新房）。

3. 卖掉二手房的房东中有不少可能是前几年的投资客，他们获利了结（或者认赔离场）之后可能并没有重新去买新房，这跟二手置换带动新房成交的逻辑不同。

4. 二线城市的房地产市场本来就处在由新房主导向二手房主导过渡的阶段，二手房交易占比将逐步提升，进化的最终形态可以参考北京上海这样二手房占比达到80%左右的成熟市场。这也是城镇化进入后期的必经之路。

10.前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态

2023年1-4月，中指重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增长24.1%，但仍处2016年以来同期低位，较2019年同期下降14.5%

2023年4月，中指重点100城新建商品住宅成交面积环比下降超20%，同比增长约40%（主要是由于去年4月疫情导致的低基数），较2019年同期下降31.5%，前期积压需求释放后，市场活跃度回落。

2023年1-4月，统计局商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%；商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%。

2023年4月，统计局商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%；商品房销售额9205亿元，同比增长28%。

假设2023年5-9月份商品房销售额数据跟2022年同期持平，2023年四季度跟2016年同期持平，则2023年全年商品房销售额同比增长5.0%，较2019年下降12.3%,较2017年增长4.7%。

假设2023年5-12月份商品房销售面积数据跟2022年同期持平，则2023年全年商品房销售面积同比下降0.1%，较2019年下降20.9%,较2017年下降19.9%。

风险提示：销售复苏的持续性仍值得观察

当前楼市的复苏有一部分原因是前期被疫情压制的需求延后释放。这部分需求释放完之后，如果后续需求侧刺激政策不及预期的话，小阳春之后楼市很可能会进入横盘震荡状态。

投资评级说明

1、行业评级

看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；

中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数－5%与5%之间；

看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。

2、公司评级

买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；

增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；

持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；

减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间。

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