泰国“房产热”背后的冷思考

来源：环球时报

【环球时报驻泰国特约记者 冷江涛 李源欣】在曼谷繁华商圈拥有一间可以俯瞰城景的公寓、在普吉岛拥有一栋观海别墅……这些听起来颇有吸引力的泰国置业选择背后真有这样惬意美好吗？据泰媒报道，今年1-4月，约有33万中国游客涌入泰国，同时也有不少中国人选择在泰国购置房产。据泰国住房银行房产数据中心（REIC）统计，中国人购买的公寓数量占外籍人士购买总量的一半以上。中国投资者在泰购房热情高涨，而部分泰国房地产业内人士则对当前房市表示担忧。

较低的房价和国际教育体系成卖点

“疫情3年，泰国的房子几乎没有用武之地了。但今年开始，中国人在此置业的需求明显提升，有好几个朋友找我咨询曼谷买房事宜。”刘女士2018年在曼谷购入一套两居室公寓，一方面是为了在泰国旅游时方便短期居住；另一方面是考虑到，在空闲时间出租公寓，也是一笔回报率不错的投资。

以上两点也正是多数中国人在泰购置房产的原因。此外，与国内一线城市相比，曼谷较低的房价也吸引了不少投资者。据安居客海外地产网数据，今年4月份曼谷公寓均价为每平方米27917元，别墅均价为每平方米18651元。曼谷房产中介素差对《环球时报》特约记者表示，今年开始中国人的购房需求呈现上升趋势，其中曼谷的公寓和普吉岛、芭提雅等地的别墅最受欢迎。曼谷某房地产公司置业顾问吉拉瓦表示：“在曼谷，华人聚集区辉煌和拉玛九区域仍和以前一样，是中国人最热门的选择。”

还有一些人瞄准了泰国的国际教育体系。泰国是亚洲最早引入国际学校体系的国家之一，相比英美等传统留学大国，泰国因距离较近、学费和生活成本相对较低受到中国家长青睐。吉拉瓦表示：“最近来咨询的客户很多会把房源附近是否有国际学校列入考虑因素。”

据新加坡《联合早报》报道，在过去5年中，泰国国际学校对中国学生的整体录取率从2.1%上升到3.2%。由于成本较低，清迈很受中国家庭欢迎，该市许多国际学校的中国学生比例已接近40%。

购房“高热”，谨慎避“坑”

“许多中国人在泰国买房是为了投资，而非自住。”吉拉瓦透露，目前泰国购房的投资回报率在4至6个点左右，并不是网上所说的5到8个点。虚高的投资回报率吸引了不少中国投资者前去泰国购房，无意中踩了“大坑”。

杨女士2015年来到泰国留学，期间在多家地产公司当过兼职中介。杨女士透露，“除曼谷外，其他地区如普吉岛、华欣等基本只有短期游客，房子很可能会面临长时间的空置。”另外，泰国很多公寓明令禁止做民宿业务，切断了短租业务的可能性。长时间的空置意味着业主无法获得收入，但物业费还得照交不误。

相比回报率低，更让投资者头痛的是楼盘烂尾。素差说：“泰国期房开发商卷钱跑路的现象并不少见，有的机构明知很多项目存在烂尾风险，仍然对其进行销售。”由于距离遥远，工程进度信息滞后，以至于有时项目已停工许久，国内投资者还全然不知。素差表示，自己会建议客户购买大开发商的现房。如果因为地理、价格等因素选择购买期房，一定要在购房前检查楼盘是否通过EIA（环境影响评估报告）。EIA是泰国房地产项目必须进行的一项重要检测评估，报告结果会影响房产项目的开发建设，以及发展方向。

近几年因为缺少EIA而最终烂尾的楼盘不在少数。由于泰国还没有建立黑名单与警示系统，投资者在购房前需要谨慎考察楼盘各类资质。即使开发商和楼盘资质都没问题，投资者也还需要考虑其他因素。在泰购置了多处公寓的蒋先生表示：“很多中国人会实地考察楼盘，与开发商直接沟通并完成购买。”但购房之后，许多人选择将房屋交给中介打理，而中介的资质与实力也是影响投资回报率的不确定性因素之一。“有时候租客损坏了房屋设施，但中介没有及时处理，后果只能业主自己承担。”

除以上因素，想要购置别墅的投资者还需要考虑购置资质问题。泰国法律规定，外国人不能持有泰国土地，因此外国人不能直接在泰国买别墅，只能注册公司后以公司的形式在泰国购买别墅。由于注册公司程序复杂，部分投资者选择与泰国人私下合作，以泰国人的名义购置别墅。但由于这种形式并不受法律保护，一旦双方合作破裂，后期维权十分困难。

泰国房市整体仍然低迷，业内人士担忧泡沫风险

随着全球疫情形势好转，越来越多的外国人涌入泰国购房。泰媒称，目前泰国政府并没有针对外国人炒房行为的调控措施，甚至为了吸引全球高净值人群，还提出允许外国人直接购买占地1600平方米的低层住房。泰国房地产行业内人士对此表示担忧，在宽松措施下外国人涌入泰国炒房推高房价的同时，还可能助长房市泡沫风险。

虽然泰国旅游业的火热给泰国房地产市场注入了新活力，但总体而言，行业仍然较为低迷。泰国咨询公司LWS发布的2023年第一季度曼谷大都会区房市信息显示，2023年1-3月曼谷及周边新开售房源合计21935单元，同比减少5%，总投资额796.75亿铢（约合163亿元人民币），同比减少1%。与去年第四季度相比，新增单元数量降幅高达19%，投资总额更是直降40%。

泰国开泰研究中心3月发布的报告称，虽然今年消费者购房需求有所回升，泰国房地产市场利好因素变多，但由于市场的累积待售住宅供应量仍处于高水平，且存在全球经济衰退风险、大选后新政府的政策走向及贷款利率持续上升等诸多不确定因素，房产投资仍须保持谨慎。