深圳成交量2023报表@未来一个月，深圳将有1.3万套商品住宅入市

未来一个月，深圳将有1.3万套商品住宅入市。

日前，深圳市住房和建设局发布《深圳市2023年二季度计划入市商品房房源信息情况的公示》。公示信息显示，截至2023年4月10日，深圳市2023年第二季度计划入市的商品房项目共31个，预计供应房源15521套，其中，住宅13024套、商务公寓1211套、商业639套、办公647套(最终数据以商品房预售许可证为准)。很明显，相比今年一季度计划供应的23个商品房项目，10915套房源（包含7802套商品住宅），二季度的供应量更大。

具体来看，深圳市下辖的9个区二季度均有供应的项目，其中宝安区、龙岗区供应的项目最多，均有6个项目，其次是南山区，共有5个项目项目供应。南山区热门豪宅片区前海也有两个项目将在二季度入市，分别是招商一湾臻邸、深业云海湾花园，而市场普遍期待的网红盘海德园未在二季度供应列表中。

招商一湾臻邸位于前海片区听海大道与前湾二路交汇处，临近地铁5/9号线“前湾站”，是2022年深圳第二轮集中供地中，招商以51.29亿+22000㎡配建面积拿下的T102-0410宗地，毛坯限价10.7万/平方米。该项目周边的龙光前海天境花园、前海润峯府两个项目于2021年年初和年底开盘，均在开盘当天就告罄。不过2023年以来，深圳楼市去化不及预期，前海片区的项目去化还未有“日光”的现象，因此招商一湾臻邸的去化情况如何也还是一个未知数。

深业云海湾花园位于前海桂湾一路与梦海大道交汇处东侧，临近宝安中心区，是2022年深圳三轮土拍中，由“深业+盐田人才安居”联合体以总价86.6亿元获得的地块。商品住宅毛坯限售均价9.2万/平方米，人才房最高限售价5.8万/平方米。该项目与2022年年底开盘的天健悦湾府相邻，均价9.58万/平方米，值得注意的是，天健悦湾府的去化情况并不理想，截至今年4月12日，深圳市住建局官网信息显示，该项目仍然有不少房源处于“期房待售”状态。

今年以来，深圳市新房成交量低位回升，一、二、三月网签量分别1628套、2941套、3199套，共7768套，3月的成交量恢复至2022年月均水平。根据乐有家监测的数据，一季度深圳一手商品住宅实际新增供应14610套，几乎是去化套数的两倍，也就是说，今年一季度，深圳新建商品住房的去化量仅占新增供应套数的一半左右。因此，截至3月末，深圳一手住宅的去化周期微增至14.9个月。

新房市场去化或许受到市场价6折的人才房集中入市影响。今年以来，深圳市已经选房完毕的三个人才房项目，共售出了3677套。年内，还将有8个人才房项目入市。

此前，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时表示，深圳新房交易量偏低，主要原因在于新房供应量大，推盘多，且开发商近期开始收回之前的折扣，导致需求受到冲击，这也说明需求对价格比较敏感。另外，近期人才房大规模入市，以及后续推盘大，全年新房供应量高达5.8万套，而且中间有很多限价新盘，导致客户选择较多，在整体预期较弱的情况下，新盘交易偏低就在情理之中。

二手房方面，3月深圳二手住宅过户量3949套，网签量5000套左右，市场处于低位复苏阶段。市场回暖下，业主改善置换出售意愿增强，截至3月底，深圳二手住宅挂牌量超5.3万套，挂牌价小幅下调。

去化缩短，一手住宅同比增长8.24%

深圳市一季度计划入市的商品房项目有23个，预计供应房源面积达1125155.60平方米，共有10915套。其中，住宅16个项目，面积为793242.85平方米，共7802套。

从区域看，龙岗区是计划供应项目最多的区域，共有8个项目计划供应，住宅产品计划推出6个项目，分别为里城玺樾山、信义君御山汇珑花园、勤诚达誉府、美盛岭尚苑、新保辉香悦轩、星龙园。

对比上一季度可以看出，本季度新房供应套数和面积都是环比下降，不过与2022年第一季度计划供应相差不大。

据观点指数不完全统计，一季度住宅项目预售证发证项目13个，其中，华发冰雪文旅城人才房项目-新城华苑和润晖府加推取证超过3次。

据深圳房地产信息平台公示的最新2月数据，全市新建商品房成交25.96万平方米（2545套），同比增长4.61%；其中新建商品住宅成交22.14万平方米（2041套），同比增长8.24%。

观点指数认为，疫情防控政策调整后生活回归常态化，居民购房积极性有所提高，可以看到需求端已经小幅回升。

从区域来看，2月份宝安、龙岗、龙华成交面积最多。福田、南山和宝安环比增速分别为7.67、4.2、0.42。观点指数认为，龙岗、龙华地区性价比高，成交数量自然高于其他区。值得注意的是，福田区增速最快，90-144平方米成交最多，该区刚需购房恢复较快。

从房源面积来看，90平方米以下的成交面积为5.79万平方米，144平方米以上的成交面积为3.37万平方米。90-144平方米成交面积为12.98万平方米，成交量达到总量的58.6%，是深圳市普通住宅市场的主流成交房型。

据观点指数监测，截至2月底一手住宅可售面积387.51万平方米，去化周期为20.2个月，环比缩短1个月。

在供应方面提到的两个加推项目（华发冰雪文旅城人才房项目-新城华苑和润晖府），前者位于深圳前海湾中心地带，所在板块被国家定位为广深港科技创新走廊、粤港澳大湾区战略支点之一。

深圳冰雪文旅城此前由深圳融创文旅持股51%，珠海华发持股49%。随着2023年年初华发与融创交易落地后，由华发股份(11.970,-0.18,-1.48%)100%控股。

2022年底推出第一批4422套人才房，最终仅有42%的认购率。人才房受制于流转政策，所以市场成交并没有想象中火热。而该项目能够加推，很大程度上在于深圳给予了高度的产业聚合定位，可以吸引足够多的人才。

后者为华润润晖府，位于深圳·光明-凤凰街道光侨路及侨凯路交汇处，规划4栋住宅。其中，润晖府一期于2月18日线下选房，官宣卖了100套，去化约54%，备案均价5.16万/平方米（精装）。2023年已经卖出12亿元的销售成绩。

观点指数认为，开年新房成交市场反映积极，回暖速度肉眼可见。预计下一个季度会比这个这个季度有更大的成交量。

二手房方面，2月全市二手商品房成交26.85万平方米（2942套），同比增长0.16%；其中二手商品住宅成交23.55万平方米（2509套），同比增长0.6%。二手住宅增速低于一手住房，但是成交量差距不大，这也更能说明一手住宅增速提升。

李宇嘉预测，深圳楼市二季度仍将延续低位企稳的态势，难以出现大幅度反弹，新房、二手房交易量同比将实现正增长，增幅不会太乐观，特别是新房市场，在海量供应、人才房冲击下预计难以获得明显增长。